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借地権の地代

借地権地代の問題を新青土地コーポレーションが解決

一般的な地代の目安(既存の借地権の場合)

[画像]借地権地代の問題を新青土地コーポレーションが解決

「今の地代は適正なのだろうか?」

借地人さん・地主さんともに、地代の額に疑問を抱いている方はたくさんいらっしゃいます。地代に決まりごとはありません。また、地代の計算方法は後述のようにいくつもあります。

しかし、首都圏および近郊では、一般的には以下のようなものです。

住宅地の場合 固定資産税・都市計画税の3倍~5倍 (年額)
商業地の場合 固定資産税・都市計画税の5倍~8倍 (年額)
参考として、様々な地代の計算方法は以下のような方法が
あります。
差額配分法 現行地代と新規地代の差額賃料から借地人に配分される部分を判定し、改定前の現行賃料に加えることで改訂後の地代を決める方法です。差額の配分は、契約の内容や締結の経緯などを調査・分析した後に、合理的な根拠に基づいて行われます。
スライド法 「改訂後の地代=現行地代×変動率」という式を用いた方法です。変動率とは、その時々の経済情勢等によって決められます。
利回り法 「改訂後の地代=基礎価格×適正利回り+固定資産税・都市計画税などの必要諸経費」という式を用いた方式です。
賃貸事例比較法 周辺の地代の改定事例を集め適切な選別を行い、事情補正・時点修正・地域要因の比較・個別的要因の比較・契約内容の比較をしながら改訂後の地代を求める方法です。
公租公課倍率法 賃貸事例比較を保管する検証方法で、近隣の地代水準を比較する方法として裁判所などでも参考にされています。

実際には上記の方法にはそれぞれメリット・デメリットが存在しています。また、資料の収集状況によっては、 それぞれの試算地代の説得力が変わるため、実務上ではその状況に応じて試算賃料を加えながら適正な地代を算出します。

相当の地代(新たに借地権を設定する場合。
旧法適用の借地権には該当しません)

一般的に借地権を設定するときには、権利金を地主に支払い、土地を借りる権利を売買するところから始まります。 しかし、現在の借地権のなかには、「そこに建物を建てて住んでいいですよ」といった地主さんの好意により、 自然発生的に貸し借りが始まり現在に至っているものが少なくありません。どちらの場合も旧借地法の時代から続いている借地権は、 地代の支払いが続いている限り、一般的に法律上も税務上も、借地権として認められ、財産評価され、普通に売買されています。

しかし、これから借地権を設定しようとする場合、税務上気を付けなければなりません。借地権という財産評価のあるものを、権利金の授受なく、単純に安い地代で貸し借りしてしまうと、地主から借地権者へ贈与があったものとされてしまいます。

財産評価を意図的に下げるために親族や同族会社と借地契約を交わし、安い地代の受け渡しだけで、 借地権がのっている土地(底地)としての財産評価を得ようとしても認められないということです。

借地権の贈与の認定がなされない為には、地代を以下のような「相当の地代の金額」にします。

相当の地代の金額

[画像]地代の相場について

一般的に、その土地の更地価格から地主に支払った権利金を引いた額の約6%が相当の地代となります。なお、土地の更地価格というのは合理的に説明できる価格であればよく、 周辺の公示価格や基準地価格からの算出や、借地権設定時もしくは過去3年間の平均となる路線価格からの算出どちらでも構いません。

地代に関する相談事例

  • 今の地代が適当かわからない。
  • 地代を上げたいがどうすればいいの?
  • 借地権者が地代を払ってくれない。どうしよう
  • 地代の値上げを断ったら地主から借地権を解除すると言われた。
  • 地主が代わり、地代の値上げを要求された。どうしたらいいだろう。
  • 一方的に地主から解除と言われ、地主が地代を受け取ってくれない。
  • 金額をめぐり地代を供託しています。建て替えを考えていますが出来ますか?

借地権をお持ちの方 地主さん

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