借地非訟手続きの基礎知識を新青土地コーポレーションがご説明します

借地非訟について

借地非訟に関するあらゆる問題に
新青土地コーポレーションがお応えします

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「借地権を売却したいけれども土地所有者(地主)が承認してくれない」
「借地上の建物の増改築をしようと思ったが、土地所有者(地主)から断られてしまった」

こうしたケースで利用されるのが借地非訟(しゃくちひしょう)手続きです。地主の方の代わりに裁判所で認めてもらうことで、地主の承諾がなくてもさまざまな権利の譲渡(売却)、借地上の建物の建築・増改築が行えるようになります。こちらのページでは、新青土地コーポレーションが借地非訟に関する基礎知識をお伝えします。

借地非訟とは

借地非訟手続きとは、借地借家法・借地非訟事件手続きに規定された法的手続きのことです。 さまざまな権利の譲渡や売却、借地上の建物の建築・増改築に関わる求めを借地人が土地所有者に行い、この承諾が得られない場合に行われます。

借地人は裁判所に対し申し立てを行い、裁判所は双方の事情などを考慮しながら許可の可否を判断します。 また、許可を認める代わりに、地代の変更や財産上の給付(承諾料)支払いを借地人対して裁判所が命じるケースもあります。

借地非訟の種類と手続きについて

借地非訟には以下のような種類・手続きがあります。

借地条件変更の申立

借地契約の中には、その土地に建設できる建物の用途や構造について制限を設けている場合があります。 借地人が条件変更を土地所有者(地主)に求め、合意すれば契約条件の変更が可能ですが、これを拒否された場合、 借地人様は裁判所へ借地条件変更の申し立てを行うことができます。裁判所がこの申し立てを相当と認めれば、借地条件変更の裁判が可能になります。

増改築許可の申立

[画像]増改築許可の申立

借地契約には、借地に建てられた建造物の増改築を行う場合、土地所有者(地主)からの承諾が必要なケースが多くあります。 借地人様が増改築を行いたいと土地所有者(地主)に打診し、それが拒否された場合には、増改築許可申立を裁判所に対して行え、 認められれば「土地所有者の承諾に代わる増改築の許可」の裁判が可能になります。

土地賃借権譲渡または転貸許可の申立

借地人が借地に建てられた建物を第三者へ譲渡(売却)する場合には、土地所有者(地主)の承諾が必要であると民法612条には定められています。 しかし、この承諾が得られない場合には、裁判所が相当と認めた後に「土地所有者の承諾に代わる許可の裁判」を受けることができるようになります。 ただし、土地所有者(地主)には介入権が与えられるため、上記に関わらず裁判所が決めた価格で上記借地上建物(借地権)を第三者より優先的に買い取ることが可能です。

競(公)売に伴う土地賃借権譲渡許可の申立

裁判所の競売や行政庁の公売において、借地権付き物件を買い取った方は土地所有者(地主)と「土地賃貸借契約」を締結しなくてはいけません。 しかし、土地所有者(地主)がこれを拒否した場合には、買主は裁判所に対して賃借権譲渡許可の申し立てを行えます。その後、裁判所が相当であると認めれば、 「土地所有者の承諾に代わる許可」の裁判が可能になります。なお、賃借権譲渡・土地転貸許可申立同様、土地所有者(地主)は第三者より優先的に上記借地上建物(借地権)を裁判所が決めた価格において買い取ることができます。

借地非訟手続きをする前に、まず当社にご相談ください。

借地非訟手続きは時間と労力を要する反面、借地権者側、地主側どちらにとってもそれほどメリットのあるものではありません。借地非訟は、本当に最後の最後の手続きです。
相手方とトラブルになっている借地権や底地は、将来借地権を売却したり建物を建て替えたりする際、また非訟手続きになる可能性も高くなります。また、将来相続が起こった際、子供たちにまで同じような思いをさせることとなります。
借地非訟の前に、まずは新青土地コーポレーションにご相談ください。

借地非訟となるトラブルのほとんどは、以下のようなケースです。

・借地権者と地主との間で、相手の立場が分からず、一方的に双方が主張している
・借地権や底地に関する知識や経験がないことから間違った主張をしている
・過去の地主と借地権者との間で、ちょっとした感情のボタンの掛け違いがおこっている

しかし、借地権者側も地主側もそのままでいいと思っている方は、ほとんど皆無で、どうにかして解決したいと思っているものです。

借地権の売却などを行う場合は、知識や実務経験が必用で、専門家へ相談することをお勧めします。専門家が間に立つことで一方通行の交渉を避け、売却の手続きをスムーズに行うことができます。
当社では、地主側からのご相談も数多く扱っております。過去の法改正などで地主にとって現在の借地権がどのように形成されてきているのか(歴史観)、地主側地主側の立場や言い分、借地権者にとっての立場や言い分、どちらの考えも主張も理解できます。

当社では、借地権者側、地主側双方のお考えや主張をよく伺うことから始めます。双方がご理解をいただいた上で承諾が得られるよう、最大限のお手伝いをいたします。

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