底地などの相続に関わるお悩みをお持ちの土地所有者(地主)様は新青土地コーポレーションまで

地主の相続・相続対策

地主の相続・相続対策
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[画像]土地所有者(地主)の相続に関するお悩みご相談ください

当社では、司法書士事務所、公認会計士・税理士事務所と併設し、個人の方でも法人の方でも、不動産の事・税金に関する事・相続登記に関する事、からこれらすべてを一カ所(ワンストップ)でご相談に乗れるよう、 「Global Asset Consulting Office(グローバル アッセット コンサルティング オフィス)」を運営しています。

不動産のこと・税金に関すること・相続登記のこと、全部一カ所で、ご相談に乗れる体制を整えていますので、お気軽にお問い合わせください。

地主様に相続が発生した場合

殆どの資産を不動産で所有している地主にとって、相続や相続対策は非常に頭を痛めるものです。 相続税の金額問題もありますが、税の支払いを不動産で物納しなければならなくなるからです。 物納といっても自分の思い通りに物納できるわけではありません。物納できる順番があるからです。 相続対策をとっていない場合、相続後に実入りの少ない底地だけしか残らなかった。ということは、良く聞きます。 当社では、地主の皆様それぞれにあった最善の対策を提案し、お手伝いを致します。

① 相続人の特定をする
亡くなった方の戸籍(除籍)を死亡時から生まれた時までの戸籍をすべて取得したうえで、法定相続人の特定を行います。
更に、相続発生前に既に亡くなられており、生きていたら法定相続人になれた子供や兄弟姉妹がいる場合には、その代襲相続人も特定しなければなりません。 そのために亡くなられた子供や兄弟姉妹の生誕から亡くなるまでの戸籍(除籍)を取得します。
② 相続財産を特定かつ評価し財産目録を作成する
借地を含む不動産・預金・証券などの相続財産を特定し、現金以外のものは財産の評価を行い、財産目録を作成します。 この財産評価ですが、税理士によりかなり変わってきます。不動産や証券などは出来るだけ詳細に評価するようにすると、たいていの場合、 財産評価が下がり無駄な税金を支払う必要がなくなります。たとえば不動産の場合、土地の形や大きさ、道路からの距離、利用状況等からの減額調整を細かく行うことで、 適正な価格の評価ができます。(個人で申告する方だけでなく税理士の中にも、この辺の減歩をせずに申告しているケースが多く見受けられます)
③ 税金面からの最終的な手取りを見据えた遺産分割
相続の際、不動産(借地権も当てはまります)を売却して、遺産を分割しようとする場合が良くあります。 この場合、相続の仕方(遺産分割協議書作成の仕方)により、譲渡所得税などの支払額に大きな差が出ることとなりますので、 単純に誰がどこを相続するのかだけを決めるのではなく、相続手続き後のお金の分配、相続税の納税方法(現金一括納付、延納手続、物納など)まで 見据えた遺産分割書の作成をします。
相続による不動産の売却の際、残念ながらここまでアドバイスをする不動産会社は殆どありません。公認会計士税理士事務所・司法書士事務所・不動産会社(当社)が集まり、 一つのオフィス(ワンストップ)でご相談に乗れる当社では、皆様それぞれのケースにあった最善の相続のお手伝いをさせて頂きます。
④ 遺産相続登記
借地権の相続では、必ず建物の相続登記を行い、相続人の名義に変更をすることが要です。法律上、借地権の第三者に対抗する要件として建物の登記は必要です。
土地所有者(地主)の地位

民法896条では、土地所有者(地主)の権利は、相続によって相続人に受け継がれることが定められています。ただし、相続人が複数の場合にはいったん共有財産となり(民法898条)、遺産分割協議などによって最終的な取得者が決定します。以後は、相続開始時にさかのぼり、借地人と賃貸借関係を結ぶことになります(民法909条)。

借地人への連絡

底地の相続が発生した場合は、相続が完了した時点で速やかに借地人の方にそのことを知らせましょう。 そのままでは、借地人は今後誰に地代を支払えばよいのかもわかりませんし、さまざまな承諾を取る時にも、どこへ申し立てれば良いのか不明なままです。 相続が発生した際には、忘れずに土地賃貸人通知書へ新しい賃貸人の名義を記し、借地人に送るようにしましょう。 また、遺産分割協議など相続手続きに時間がかかる場合には、法定相続人全員で一時的な代表者を決め、賃借人に通知するか、相続が確定するまで借地人さんには供託を薦めてください。

土地賃貸借契約書の名義書換について

相続の場合、法的には土地賃貸借契約書の書き換えは必要なく、借地人の方との契約関係、も継続されます。
しかし、新しい土地所有者(地主)の立場と権利を明確にするためには、賃貸借契約書の名義を書き換えるほうが良いでしょう。 なお、相続税の納税を底地にて物納するのであれば、賃貸借契約書の書き換えは必須となります。

底地の相続税評価額

底地の相続財産評価額を求めるには、国税庁の路線価図記載の路線価格と借地権割合を基準にするのが一般的になっています。

底地の相続財産評価額
= (路線価額 - 路線価格 × 借地権割合) × 地型等の補正率 × 面積

上記は、旧法適用の借地権と平成4年施行の現行借地借家法における普通借地権の場合です。

定期借地権の場合の底地の評価は、残存期間や権利金の取り扱いなど、ケースごとに複雑な計算となりますので、ご注意ください。

底地の相続税納付について

相続税は原則、現金一括で納付しなくてはいけません。
しかし、これが困難な場合には、「延納」や「物納」という方法も用意されています。

延納

相続税を分割で支払っていく方法です。
なお、以下の条件を満たしている必要があります。

  • 納付する相続税額が10万円以上であること
  • 延納になる正当な理由があること
  • 納税期限までに延納申請書が提出されていること
  • 担保提供ができること
物納

当社では、物納手続き代行を致します。
現金一括納付や延納での相続税納付が困難な場合には、物(底地)で相続税納付を行う「物納」が行われます。ただし、物納には多くの条件があり、これを満たすことが条件です。
底地の物納は難しいと言われています。
しかし、底地でも細かな条件を整えれば物納は可能です。底地の物納が難しいと言われている理由は、以下のような物納条件を整えるのが大変なことです。

物納の条件 土地賃貸借契約書の内容が妥当で正確であること
借地面積・登記簿面積・実際の面積との完全一致
借地権者および隣接所有者とのトラブルの無いこと
一切の越境物のないこと など
物納ができない底地
  • 契約書上の面積と登記簿上の面積、そして実測上の面積が不一致である
  • 担保権(抵当権など)が設定されている
  • 借地人との間で法的紛争がある
  • 境界が不明確
  • 隣接地から建物が越境している。もしくは隣接地へ建物が越境している
  • 建築基準法上の道路に接していない
物納の順位

相続税は、原則現金での一括納付で、不足分は延納手続により分割納付を行うこととなります。 延納によっても金銭で納付することが困難であると判断された場合、初めて物納することが認められます。 その上で、何を物納するのか決定していきます。なお、物納できる限度額の規定もあります。

相続税を物納で修めることの出来る財産の順位は、以下のようになります。
① 国債・地方債・不動産・船舶
② 社債
③ 動産
物納財産が不動産のみの場合
相続財産の中には、物納したい物件、物納したくない物件があると思います。
国も物納を受けた物件に関しては、換金して財政収入に充てなければなりません。
不動産の場合、物納に不適切となる事項の定めがあります。

当社では、連携する税理士・司法書士・不動産コンサルタント(当社)とで、
出来る限りご希望にあった物納のお手伝いを致します。

相続の際、不動産(借地権も当てはまります)を売却して、遺産を分割しようとする場合が良くあります。 この場合、相続の仕方(遺産分割協議書作成の仕方)により、譲渡所得税などの支払額に大きな差が出ることとなりますので、 単純に誰がどこを相続するのかだけを決めるのではなく、相続手続き後のお金の分配まで見据えた遺産分割書の作成をします。

相続による不動産の売却の際、残念ながらここまでアドバイスをする不動産会社は殆どありません。 公認会計士税理士事務所・司法書士事務所・不動産会社(当社)が集まり、一つのオフィス(ワンストップ)でご相談できる当社では、 皆様それぞれのケースにあった最善の相続のお手伝いをさせて頂きます。

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将来に備えた地主の相続対策

地主にとって、相続対策をしっかりおこなうことは、単純に節税や資産運用だけでなく、借地権者にも迷惑をかけないという責任や意味もあります。 相続が発生した場合、財産のほとんどを不動産でもっている地主は、所有する不動産を売却するか物納することで相続税の支払いをすることになります。
しかし、物納は前述のとおりハードルが高く、思い通りに物納できないことは良くあります。金銭的に行き詰ってしまい、結果、持っている底地を第三者に売却しなければならないこともしばしばです。 底地をあわてて換金しようとして、質の悪い業者へ売却してしまったケースも耳にします。また、当社へ寄せられる借地権者の皆様からのご相談の中には、 突然地主が業者に変わってしまい、無理難題を突き付けられて困っているケースもあります。

地主の中には、先祖代々の土地を現状のまま、とにかく現状維持で守っていくのが自分の役目だと言われ、何も対策を練らないまま実際に相続となってしまう方がいらっしゃいます。 また資産家の有効活用を含む相続対策は、それなりに大きな金額が動きます。資産のほとんどを不動産で所有していて、現金を持たない地主にとって、動かす資産の数字を見て躊躇してしまい、 相続対策が間に合わなくなられる方も少なくありません。

相続対策には
「相続税に関する知識」
「相続手続きに関する法的知識」
「不動産売却に関する税務及び実務知識」
「資産有効活用の総合的な知識」
「遺言に関する知識」
「生前贈与に関する知識」などの幅広い専門的知識と、
コンサルタントの実務経験が必要になります。
将来の相続を見据えた遊休地・借地・底地などの
資産の有効利用(相続対策)

有効活用や相続対策の方法は、お持ちになられている資産の状況、将来相続が起きた場合に遺産分割をどのようにしたいのか、 皆様の状況を聞き取り、現地を確認し、良く把握させていただいたうえで、ご提案させていただきます。

有利な相続税対策のご相談など、 併設する会計税理士事務所と、弁護士との連携で、皆様の最善な相続対策のご提案をさせていただきます。

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