管理形態|不動産用語集|インフォメーション

管理形態

不動産関連用語を解説します

こちらのページでは、借地権・底地、相続、税金、土地やマンション・アパートなどに関連した不動産用語をご紹介します。 借地人・土地所有者(地主)の方々が抱えている借地権や底地のお悩みに対して、豊富な経験と知識、そして不動産コンサルタント・税理士・司法書士などが連携しながら問題解決に取り組んでいる新青土地コーポーレーションまでご相談ください。

不動産用語集

あ行

青色申告

現在の日本の税制は、申告納税制という納税者の税務申告によって、所得税を納税するシステムが採用されているわけなのですが、この税務申告には、大別して白色申告と青色申告という二種類があるわけです。
この後者である青色申告は、簡単に言えば事業者用の税務申告方式で、そのために確定申告書だけではなく、青色決算書の記載と提出も義務付けられている、というものなのです。
この決算書の記載と提出が義務付けられている、という点が、一般用の白色申告とは異なっているところで、この点に、事業者用の税務申告方式であるのか否か、という違いがよく現れているわけです。
というのも、事業者ではない供与所得者であるような人には、そもそも損益計算の必要がないために、決算書の記載ということ自体が不要であるからなのです。

頭金

分割払いで物を購入したり、あるいは債務の返済を行う場合には、最初にまとまった一定額の支払いをしておくことで、それをその後の保証にする、といったことが行われる場合があります。
この場合に当初に支払われる一定額のもののことを、頭金と呼んでいるわけなのです。
従って、この当初の支払い分が多い場合には、その後の分割払いの金額がその分だけ減ることになるわけなので、こうした場合には、支払いを行う側も、支払いを受ける側も、その分だけ負担が減ることになる、ということになるのです。
つまり、頭金とは、その後の支払いに対する負担軽減策であると同時に、事前の保証措置ともなっているものなわけで、できるだけその額は大きな方がいいこと になるわけなのですが、そこは支払い側の経済事情によって、その額の多寡が決まってくることになる、というのが実情であると言えるでしょう。

アフターサービス

アフターサービスとは、売買などの取引が完了した後にも、業者が引き続いて提供するサービスのことを総称して言うものです。
例えば、建物を買取った買い主に対して、その後にその建物に関する問題が生じた場合には、その売買仲介を行った不動産業者が一定の範囲で保証を行う、と いったような取り決めがなされているような場合に、事後のサービス提供ということで、このアフターサービスということが言われるわけなのです。
これは不動産取引の場合だけではなく、一般的な商品の販売の場合にも行われていることなのですが、要は、その商取引時においてだけではなく、それ以降も一定の範囲でサービスを提供するといった意味で、事後サービスの提供ということで、そう呼ばれているわけなのです。

遺産分割協議書

遺産分割協議書とは、相続人が複数いる場合に、誰が、どの財産を、どのような割合で相続するのかを、共同相続人全員の話し合いによって決定し、後日の証拠としてその結果を記載した書面のことです。
相続する財産が不動産の場合には、相続する土地や建物の所在を記載したり、持分を記載したりします。
その上で、共同相続人全員が署名し、それぞれ市町村役場で印鑑登録をしている実印によって捺印します。
この遺産分割協議書は、相続を原因とする土地や建物の所有権移転登記をする際、添付書類のひとつとして必要になります。
登記にあたってはあわせて相続人全員の印鑑登録証明書や住民票、相続関係がわかる戸籍謄本なども法務局に提出することになります。

委託管理

管理会社などが家主から委託を受けて、賃貸のアパートやマンションの運営管理を代行している、といった管理形態のことを委託管理と言います。
こうした場合には、もちろん、家主はその管理を委託する管理会社などに、委託管理料を支払うことになるわけです。
こうした委託方式が取られる場合というのは、家主が自分が所有していて賃貸しているアパートやマンションの近くにではなくて、遠方に住んでいるために、自 分で管理することができないという場合や、他に事業をやっていたり、会社勤めをしているために、忙しくて自分で管理することができない、といったような場 合であることが多いようです。
あるいは、単に面倒なので、管理会社に委託してしまっている、という場合もあるようなのですが。

位置指定道路

一般定期借地権

一般定期借地権とは、平成4年8月施行の新借地借家法によりできた定期借地権制度の一種です。
それで土地所有者との土地を利用するにあたって、契約で契約内容に、契約の存続期間は50年以上とし、更新による期間の延長がないと記されていること。存続期間中に建物が滅失し、再築したとしても、期間の延長が出来ません。
さらに期間満了時に借地人が建物の買取を地主に請求することができなくて、契約期間満了後、借主は借地を更地にして貸主に返すことが義務付けられています。
そして一般定期借地権は、更新しない、建物の再築に伴う期間延長をしない、建物買取請求をしない、というこれら3つの特約を公正証書などの書面で土地所有者と約定する必要があります。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、宅建業者に物件の売買や賃貸の仲介を依頼する「媒介契約」と呼ばれる契約形態の一種です。
こうした契約形態にはこの他にも「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」と呼ばれるものがありますが、これらの契約形態では1つの業者にのみ仲介を依頼す るのに対し、一般媒介契約の場合では、複数の業者と同時に媒介契約を締結することができるほか、依頼者自身が取引相手を見つけて売買契約や賃貸契約を結ぶ ことが可能となっています。
なお、この契約形態には「明示型」と「非明示型」の2種類に分かれており、明示型の契約では、後から他の業者へ仲介の依頼をした場合、当初依頼をしていた業者に対してその業者についての情報を明示する義務が依頼者に生じます。

移転登記

土地や建物などの不動産は、持ち歩いたり名前を書いておくことができないため、所有権や抵当権など、権利については登記することになっています。
売買や贈与、相続などによって持ち主が変わったら所有権の移転登記が必要です。
登記にあたっては、元の所有者(=権利を失う人。義務者といいます)は本人確認のために実印の押印と印鑑証明の添付、新しい所有者(=権利者といいます) は、義務者に比べると本人確認の必要性が低いため、印鑑証明は必要ありませんが、住所がわかるように住民票の添付が必要です。
移転登記にあたっては、登記にかかる費用は権利者が負担しますが、義務者は必要な書類、印鑑証明などを準備し、協力をする義務があります。

委任

委任とは、事業などの運営や管理を、他者に委託して任せてしまうことを言います。
この際には、委託する側が、自分の持っている権限を委託する者に預けてしまう、という形を取るのが普通であるために、権限の委譲が伴うということになるわけですが、むろん、その具体的なことに関しては、契約によって定められることになります。
そうした場合には、委託費用というものを支払うことになるのが通例なのですが、実際には、委託管理とほぼ同じ意味に解釈してしまっていいでしょう。
不動産に関して、この委任が行われる場合としては、賃貸アパートやマンションの運営管理を、家主が自分で行う代わりに、管理会社に委託して任せてしまうというような場合でしょう。

違約金

売買契約を結ぶとき、いったん契約した後に一方の都合で解除すると、相手方には他の物件を探すのをやめた機会損失が生じます。
不動産の売買は高額であることに加え、電気製品などの工業製品と違って同じものは二つとないため、機会損失も大きくなります。
そのため、一方の都合で売買契約を解除する場合には違約金が発生します。
トラブル防止のためにも売買契約書に明記するのが望ましいですが、一般に不動産取引では、買い手側からは手付放棄といって、受け取った手付金を返金しないで没収、売り手側からの場合は手付金の倍返しが慣習として行われています。
個々の事例で、もともとの手付金が少ない場合などもあるので、すべてがこれに当てはまるわけではなく、契約書に金額で明記している場合もあります。
また、ローン特約と言って、ローンが下りない場合に、広い意味では買い手の都合ですが、不可抗力の一面もあるのでペナルティ話という特約を付ける方法も行われています。
万一に備えて、引き渡しが完了するまでは、契約書の中身をよく確認しておきましょう。

印鑑証明

日本は外国に比べるとサインよりも印鑑が重視される社会と言われます。
一方で、苗字が書かれた印鑑の購入には本人確認の仕組みなどなく、だれでもお店で買うことができます。

厳正な本人確認が必要な取引においては、実印の押印が求められます。
印鑑自体に名前はありませんが、市区町村に実印として登録したものを実印、銀行取引などに登録したものは銀行員、特に登録していない印鑑は認印(みとめいんと読みます)と呼びます。
不動産の取引やローンの契約など、重要な取引では、実印を押印し、市区町村が発行した印鑑証明を添付します。

一般に印鑑証明は、発行後3か月以内のものが必要です、それ以上経過してしまったら新しく取得しなおします。

印紙税

不動産の売買や金銭の借用書など、契約書を作成したら印紙税を納めなければなりません。
印紙税の納付といっても、収入印紙を貼って作成した書類に貼り、使用済みの証明として郵便の消印のように割り印をします。
契約書の内容と、記載された取引の金額で税額が決まりますが、不動産の場合は取引金額が大きいので、数万円になることもあります。

 

また、取引自体が課税対象ではなく、作成した文書が課税対象なので、契約書を一通作れば一回、二通作れば二回収入印紙が必要です。
お互いが押印した文書に印紙を貼れば原本、その状態でコピーをとっても文書の写しにすぎないので印紙を節約することは可能ですが、取引の当事者同士に優劣はなく、どちらが正本でどちらが写しにするか、また高額の取引の根拠となる大切な契約書です。
お互いが押印して印紙を貼った原本を持っていると安心です。

内金

賃貸マンションやアパートを借りる際、「内金」という名目で金銭を要求される場合があります。
内金とは、「申込金・予約金・預り金」などと同じ意味で、契約成立前の入居申込みをするために必要なお金です。
気に入った物件があったけど他の物件も見てみたい、家族と相談したい、などという時に物件を確保しておいてもらう時に支払います。
従って契約する際には、契約金の一部に充当され契約しなかった場合には返金されます。
しかし、契約しなかった場合に返金されずにトラブルになるケースありますので、きちんと確認することが大切です。
本来、預かり金は契約してもしなくても返金されるお金ですので、トラブルにならないためにも預り証を発行してもらうのがよいでしょう。

おしどり贈与

おしどり贈与とは夫婦間で行われる贈与のことを指す通称です。
財産の贈与が行われた場合、一般的には年間110万円の基礎控除枠を超えた部分については贈与税の課税対象となりますが、夫婦間で行われる贈与については最大2,000万円の非課税枠が設けられており、この制度は「配偶者控除の特例」と呼ばれています。
ただし、この制度が適用されるのは配偶者への居住用不動産の贈与や、居住用不動産の購入資金の贈与に限られているほか、夫婦の婚姻期間が20年以上であることや、同一配偶者からの贈与につき一度しか制度を利用することができないなど、いくつかの制限が設けられています。
また、この制度の非課税枠は自動的に適用されるものではないため、制度を利用する際には、計算上贈与税が発生しない場合であっても税務署へ申告する必要があります。

親子間借入

親子間借入とは親子間で行われる金銭の借入のことをいいます。
通常の金銭の借入の場合では借入金については課税の対象となることはありませんが、親子間で行われた金銭については、借用書の作成が行われない場合や、返 済の督促が行われない場合などが多いため、税務署は実質的に親子間で行われた贈与であると判断し、その金額によっては贈与税の課税対象となる場合がありま す。
税務署に親子間借入であると判断されないようにするためには、第三者に金銭の借入が行われたことを証明できるように、借用書などの証拠となる書類を作成しておくことが重要となります。
なお、税務署では証拠書類の有無だけでなく、きちんと返済の実態についてもチェックを行うため、利息の支払いなどについても借用書で取り決めた通りに行う必要があります。

か行

買い替え特約

新居を購入した際に現在、所有している不動産を売却する必要がある場合、その不動産がいくらで売れるかが大きな問題です。
その時に売却する不動産の売る金額を予め設定します。売却を開始し設定した金額で売ることが出来なければ新居の契約を白紙に戻す契約が買い替え特約です。
買い替えの特約で重要なのが期間と金額です。
新居を売る側にもいつまでも販売を保留することは出来ないので期間を限定する必要があります。
また売却する価格も相場から離れたものではなく相場と同等か場合によっては相場以下に設定して確実に売却できる可能性が高い状態で契約することが重要です。
そうして無事に売却が完了すれば新居の引き渡しがスムーズに出来ます。

解約手付

解約手付とは、売買や賃貸借の契約を交わす際に、当事者の一方から相手方に対して交付される金銭などで、後日契約を解除する権利を留保するために用いられるものをいいます。
不動産取引では、買主のほうから売主に対してあらかじめ手付金を交付するのが一般的であり、不動産の代金の支払いが完了するまでの間は、この手付金を放棄することによって、理由にかかわらず契約を解除することができるとされています。
また、売主においても、この手付金の2倍の金額を買主に対して支払うことで、契約を解除することが可能となります。
なお、手付金には民法上いくつか種類がありますが、宅地建物取引業者が売主である場合には、受領した手付はすべてこの解約手付であるものと見なされます。

価格査定

不動産においては、売却しようとしているマンションや一戸建て住宅が、どのくらいの売却額になるのかということを見積るのが、価格査定と呼ばれているものです。
この査定は、専門家である不動産鑑定士によって行われることもありますが、多くの場合、大手の不動産会社や住宅販売会社によって行われている、というのが一般的なものとなっているようです。
こうして見積られた売却価格の予想額は、必ずしも一定のものになっているとは限らず、その価格査定を行っている会社によって、かなりの開きがあるようなのです。
従って、売却をしようとしている人にとっては、どの会社による査定を目安にするのか、という判断をしなければならないことになるわけです。

確定申告

確定申告とは、申告納税制にもとづく税務申告のことを言います。
現在の日本の税制は、納税者自身の税務申告にもとづく申告納税制を取っていますので、毎年3月には、この税務申告を行い、その申告にもとづいて納税を行う、という税制の運営がなされているわけなのです。
しかし、サラリーマンのように源泉徴収を受けている人は、普段はこの税務申告をしなくても済んでしまうのですが、それでも手持ちの不動産を売却して、その 売却益を得たような場合には、その売却益に譲渡所得という所得税がかかってきますので、その際には、この確定申告をして納税をする必要があるのです。
ところが、毎年、税務申告をして納税している事業者とは違って、普段は税務申告をしていないために、この不動産売却益の税申告をしないでいると、脱税行為として摘発されてしまいますから、要注意なのです。

瑕疵

瑕疵とは、本来あるべき品質や状態、手続きなどが備わっていないことを指し、民法などの法律の条文の中でよく用いられています。
不動産用語としては、中古住宅を購入したところ主要構造部である柱が腐食していた、リフォームで配管工事を依頼した直後に水漏れが発生したなど、建物そのものや施工の上での欠陥などの意味で主に用いられます。
このような瑕疵があった場合、買主は法律で契約の解除や売主に対する損害賠償の請求ができるものとされていますが、当事者間の契約の中で、その権利を行使できる期間を制限することも可能となっています。
ただし、宅地建物取引業法などの特別な法律により、一定の範囲内で、買主が不利になるような期間の制限が認められていない場合もあります。

瑕疵担保責任

瑕疵担保責任とは、売買の対象物に通常の注意を払っても外部からは容易に発見できないような欠陥があった場合に、売主がその欠陥について買主に対して負うことになる損害賠償などの責任のことをいいます。
一般には建物の柱や基礎の欠陥、雨漏りなどが該当します。
民法では、買主がその事実を知ったときから1年以内であれば、売主に対して損害賠償や契約解除を請求できるとしていますが、契約によって責任を追及できる期間を制限したり、あるいは瑕疵担保責任なしとすることも可能です。
ただし、法律の規定により、宅地建物取引業者が売主となる中古住宅などの契約では、引渡しから2年以上の期間を定めることが義務付けられているほか、新築住宅の場合は、請負人となる建設会社などが引渡しから10年間はこの責任を負うものとされています。

課税取引(消費)

消費税は国内の取引に課税されます。
それは物品の取引であったりサービスの提供であったりします。
ただし、そもそも消費税がかからない取引や病院の治療費など政策的に消費税が課税されないものもあります。
不動産にかかわる取引についても例外ではなく、課税取引(消費)に該当する場合は消費税がかかりますが土地の売買には消費税がかからりません。
土地は消費しないからです。
土地に消費税がかからないのに対して建物には消費税が課税されます。
消費税は最終消費者が負担する仕組みが採られており、間接税ともいわれます。
納税の方式としては受け取った消費税から支払った消費税を差し引いた差額を支払います。
事業者は通常消費税を納めるケースがほとんどですが、大きな買い物をした場合は消費税が還付されることもあります。

課税標準

税金において税額を算出する為の基礎になる課税物件の数量・価格などを示す用語のことです。
税の種類によって算出の方法が異なりますので、所得税のように金額で表示される場合の他にも、酒税では酒類の数量で表示されるなど、リットルやキログラムなどの数量で表されることもあります。
基本的に課税物件の金額または数量は、納税義務者の申告あるいは税務行政庁の賦課決定によって確定されることになります。
税額は、課税標準に税率(または単位あたり税額)を乗じることによって決定されます。
たとえば所得税および法人税の課税物件は、個人および法人の所得のことであり、課税標準とは一定の方法で計算により出された個人及び法人の所得金額のことです。

元金均等返済

住宅ローンを借りる場合、返済の方法には元利均等返済と元金均等返済の二種類があります。
元利均等とは元利の合計=毎月の返済額が一定、元金均等とは毎月の返済の元金が一定で、それに月々の利息を加えて返済する方法です。
元金の返済額は借入金の額を単純に償還階数で割り算した金額で、元金の減少はスタートから0に向って直線になります。
借入当初は元金が大きいため、利息を合わせた返済額が大きくなるのがデメリットですが、利息は徐々に減少していき、返済額が減っていくのを実感できるのも楽しみです。
元利均等に比較すると、当初の元金の減り方が大きいため、全体の支払額も少なくなりますが、初期の返済ができるかどうかが選択のポイントです。
初期の返済が可能であれば、徐々に返済金額は減っていくので、浮いた金額を繰上返済に充てることも可能です。

管理会社

賃貸住宅であるアパートやマンションも、当然に、その建物を日常的に運営管理する必要があるわけですが、その家主が自分でその管理を行うのではなく、専門会社に管理を委託しているという場合があります。
このような場合に、家主から委託を受けて、家主に代わって賃貸住宅の運営管理を行っている会社のことを、管理会社と言っているわけです。
こうしたアパートやマンションである場合には、例えば、雨漏りがしたり、水道の配管から水漏れがする、あるいはエレベーターが故障して動かない、といった ような住人の責に帰されるものではない問題が発生した場合には、その家主がではなく、運営管理を委託されている管理会社が、その対処に当ることになりま す。

管理規約

マンションに住むと、部屋の中は専有部分と言って自分だけのものですが、建物本体やエントランス、廊下などの共用部分はマンションの所有者全員の共有財産です。
管理やメンテナンスも世帯数で費用を分担するため、一戸建てでは望みえないコンシェルジュなどのサービスが受けられるのがメリットですが、一方で、管理規約というルールを守った共同生活が求められます。
また、マンションの所有者が賃貸する場合にも、借り手にも規約を守らせる義務があり、ペット禁止のマンションに、ペットOKで入居者を募集することはできません。
ただし、規約で認められていることを契約で禁止することは可能です。
その場合、具体例としてペットを例にすると、ペット禁止のマンションだと思ってアレルギーや動物が苦手な人が来て、ほかの部屋には動物がいるとトラブルになることがあります、規約と契約、両方を必ず伝えておきましょう。
なお、管理規約は共同生活の基本的な約束事ですが、管理組合の3分の2の賛成で変更することも可能です。
時の流れとともに生活に合わなくなってきた場合、みんなが望めば管理組合の総会の議決で変更します。

元利均等返済

住宅ローンの返済方法には元利均等返済と元金均等返済の二種類があります。
元利均等返済とは、元利の合計=毎月の返済額が均等である返済方法で、借入金の元本が大きい返済開始当初は利息に充てる部分が大きく、元金の返済は緩やかになります。
元金の減少に連れて利息も減って、元本に充てる金額が増えていくため、借入の残金は直線ではなくカーブを描きます。
住宅ローンのように借入金額が大きい場合、元金を償還階数で単純に割った元金均等返済では、返済開始当初、金利が大きく、毎月の返済額自体の負担が大きくなってしまいます。
返済額は金利とともに徐々に減っていきますが、住宅ローンのように、生活費の中から返済していくには、負担が一定な元利均等の返済が適しています。

管理組合

管理組合とは、建物の区分所有等に関する法律に基づき、マンションなどの区分所有建物の区分所有者全員が構成する団体のことをいいます。
なお、賃貸契約でマンションの一室を使用している居住者などは構成員から除かれます。
この管理組合の業務は、建物の敷地や共用部分の維持管理が主なものであり、建物の敷地や共用部分についてのルールである管理規約を、所有者全員による集会を開いて決めることができます。
組合には管理者が置かれ、その意思決定は区分所有者全員による集会によって行われますが、大規模なものについては法人化することもできると法律に規定されています。
また、組合は維持管理の業務を遂行するにあたり、管理規約に基づき、管理費や修繕積立金などの費用を区分所有者から徴収します。

管理形態

賃貸不動産の管理形態も一律のものではなく、異なった管理方式があるわけです。
これを大きく分けるならば、その所有者が自前で管理するという方式と、それを専門業者に委託して管理する、という方式とがあることになります。
この後者である場合には、専門の不動産管理業者に委託することになるわけで、これがマンション管理会社などというものになるわけなのです。
というのも、特に賃貸アパートやマンションの管理である場合には、その家主がその賃貸物権の近所に居住していれば、自前での管理もできるのですが、遠方に 居住している場合には自前での管理が難しいために、専門の管理会社に委託しての管理形態になる、といったことが行われることになるというわけなのです。

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