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借地権はじめの一歩 ~借地権の大枠を理解しよう~

借地権はじめの一歩 ~借地権の大枠を理解しよう~

不動産取引にまつわるトラブルは多々ありますが、なかでも多いのが借地権にまつわるトラブル。契約時・更新時に揉め、売却・相続のときに揉め・・・問題が起きるのには様々な原因がありますが、地主さんや借地人さんが「借地権について正しい知識を持っていないこと」が原因になっているケースも少なくありません。

本来、借地権というのは、正しい理解のもとで活用できれば、地主さんも借地人さんもWin-Winの関係になれるはず。

以下では、借地権のキホンをやさしく解説していきます。「借地権を大まかに理解しておきたい」という方も、「借地権を詳しく知るための第一歩にしたい」という方も、ぜひ参考にしてください。

借地権の定義を知ろう!

借地権(しゃくちけん)とは、簡単に言えば「土地を借りる権利」のこと。もう少し詳しく言うと、建物を所有するために、地代を払い、第三者の土地を借りる権利のことです。

【押さえておきたい基本用語】

⇒ 借地権が付いている(設定されている)土地を「底地」と言います。
⇒ 底地の所有者を、「地主」「底地権者」「借地権設定者」と言います。
⇒ 土地を借りて使う人を、「借地権者」「借地人」と言います。
⇒ 借地権者が土地を借りる対価として地主に支払う賃料を「地代」と言います。

借地権の定義を知ろう!

借地権はどうしたら成立する?

借地権は土地を借りる権利ですが、土地を借りていればどんな場合でも借地権が成立するわけではありません。借地借家法2条1号では、「借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地賃借権をいう」と規定しています。この規定を噛み砕くと、借地権が成立するためには、「建物の所有を目的とすること」、かつ「地上権または土地賃借権であること」が要件になってきます。この2つの要件を満たしていれば、借地借家法の適用を受ける借地権となるのです。

⇒ 建物の所有を目的とすること

借地権が成立するためには、借地権者が「建物を建てる」目的で土地を借りなければいけません。たとえば、駐車場や資材置き場にするために土地を借りる場合などは、借地権は成立しません。借地権者が、実際に建物を建て、その建物を利用することが必要になってきます。

⇒ 地上権または土地賃借権であること

詳しくは後述しますが、借地権というのはあくまで総称で、具体的には「地上権」、または「土地賃借権」のことを言います。土地を借りる権利としては、地上権や土地賃借権の他に、無償で土地を借りることができる「使用貸借権」がありますが、これは借地権の対象にはなりません。たとえば、親の土地を子供が無償で借りて、そこに建物を建てても、使用貸借権であるため借地権にはならないのです。

借地権の全体像を把握しよう!

後の理解をスムーズにするために、まず借地権の全体像を把握しましょう。現在、存在している借地権は以下のように分類されます。まず、「普通借地権」か「定期借地権」かの違いがあります。そして、普通借地権は、「旧法借地権」と「新法借地権」に分かれます。また、定期借地権には、「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」の3種類があります。

借地権の分類01 「旧法借地権」と「新法借地権」の違いを押さえよう!

借地権は、借地契約のタイミングによって適用される法律が違います。借地に関する法律は、大正時代から「借地法」(旧法)が運用されてきましたが、平成4年(1992年)に法改正が行われ、「借地借家法」(新法)が制定されました。そのため、借地権は法改正を境にして、旧法に基づく「旧法借地権」と新法に基づく「新法借地権」に分けて考えなければいけません。

「法律が変わったのだから、もう旧法借地権は存在しないのでは?」と思う方もいるかもしれませんが、それは違います。現在は、旧法借地権と新法借地権が混在しています。平成4年7月31日までの契約に基づく借地権は旧法が適用され、平成4年8月1日以降の契約に基づく借地権は新法が適用されるのです。

更新しても新法借地権に切り替わらない!?

借地借家法が施行されてから24年以上経っていますが、まだまだ旧法借地権は存在しています。ここで注意したいのは、たとえば今、旧法借地権に基づく契約を更新しても、新法借地権に切り替わるわけではないということです。旧法借地権を新法借地権に切り替えるには、旧法に基づく借地契約を解除したうえで、新法に基づく借地契約を新たに締結する必要があります。

(1-1)旧法借地権

平成4年7月31日までに、すでに借地契約が成立していた借地権は旧法借地権となります。旧法は、借地権者の立場を守ることに重点が置かれていたのが特徴です。たとえば、契約期間を定めていても、地主が正当事由をもって更新を拒絶しない限り、自動的に契約は更新されます。また、借地権者には建物買取請求権が認められており、借地契約の満了時に地主に建物を買い取ってもらうことができます。借地権者からすれば半永久的に土地を使い続けることができますが、地主からしたら、一度土地を貸すとなかなか返ってこないのがリスクです。

【旧法借地権の存続期間】

旧法では、建物を堅固建物(石造・レンガ造・コンクリート造・ブロック造など)と、非堅固建物(木造など)に区分しており、それぞれで借地権の存続期間が異なります。

契約時の存続期間最初の更新後の存続期間
堅固建物期間の定めがない場合60年30年
期間の定めをする場合30年以上30年以上
非堅固建物期間の定めがない場合30年20年
期間の定めをする場合20年以上20年以上

(1-2)新法借地権

平成4年8月1日以降に借地契約が成立した借地権で、定期借地権ではない普通借地権です。新法借地権も、旧法借地権の性格を受け継いでおり、契約満了時に、借地権者が地主に建物買取請求ができるのは同様です。新法借地権で変更されたのは、借地権の存続期間です。

【新法借地権の存続期間】

新法において借地権の存続期間は、一律30年とされました。ただし、地主・借地権者がこれより長い期間を定める場合は、その期間が存続期間となります。また、契約を更新する場合の期間は、1回目の更新では20年、2回目以降の更新では10年とされました。こちらも、当事者間の合意があれば、この期間より長く設定できます。なお、旧法においては堅固建物と非堅固建物で借地権の存続期間が異なっていましたが、新法においてはその区別はなくなりました。

契約時の存続期間最初の更新後の存続期間2回目の更新後の存続期間
期間の定めがない場合30年20年10年
期間の定めをする場合30年以上20年以上10年以上

借地権の種類02 「普通借地権」と「定期借地権」の違いを押さえよう!

借地権の全体像を把握するためには、「普通借地権」と「定期借地権」に分けて考えるのも重要です。簡単に言えば、普通借地権は契約満了時に更新できる借地権で、定期借地権は更新の概念がなく、契約満了とともに消滅する借地権です。

(1)普通借地権

普通借地権は、契約期間が満了した際に更新ができる借地権です。契約満了時に借地権者に更新の意思がある場合は、地主側に更新を拒否する正当事由がない限り、自動的に契約が更新されます。また、契約満了時に借地権者が建てた建物が残っていれば、地主に買い取ってもらうことができます。

(2)定期借地権

借地法(旧法)は、借地権者の権利が優先されていましたが、借地借家法(新法)では地主の立場の安定が図られました。借地借家法の制定によって生まれたのが、「定期借地権」という制度です。普通借地権が、契約更新が前提となっていたのに対し、定期借地権は契約更新の概念がなく、契約満了とともに借地関係が終了するのが特徴です。なお、定期借地権は、「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」の3種類があります。

(2-1)一般定期借地権

借地権の存続期間を50年以上として設定される定期借地権で、建物の用途は限定されません。契約更新はなく、契約満了にともなって借地権は消滅します。また、借地権者に建物買取請求権が認められていないため、契約満了時、借地権者は建物を取り壊し、土地を更地にして地主に返還しなければいけません。

(2-2)建物譲渡特約付借地権

借地権の存続期間を30年以上として設定される定期借地権です。契約満了時に、地主が借地上の建物を買い取ることをあらかじめ約定するのが特徴。借地権者が地主に建物を譲渡した時点で借地権は消滅します。

(2-3)事業用定期借地権

事業用の建物の所有を目的する定期借地権で、10年以上50年未満の期間を定めます。建物の用途は事業用である必要があるため、賃貸マンションのような居住用の建物は対象から外れます。また、公正証書によって借地契約が締結されることが要件となります。一般定期借地権と同じく、契約満了にともなって借地関係は終了し、借地権者は建物を取り壊し、土地を更地にして地主に返還しなければいけません。

借地権の種類03 「地上権」と「土地賃借権」の違いを押さえよう!

上述のとおり、借地権の具体的な権利は、地上権か土地賃借権である必要があります。いずれも借地権になりうるわけですが、実際にはほとんどの借地権が土地賃借権です。地上権も土地賃借権も第三者の土地を使うことができる権利であることに変わりはありませんが、権利としての効力に大きな違いがあるのです。

地上権

地上権とは「物権」であり、土地を直接的に支配できる強い権利です。第三者への対抗要件は「地上権設定登記」となっており、地主はその登記に協力する義務があります。土地売買によって地主が変わったとしても、地上権者は新たな地主に対して地上権を主張することができ、土地を引き続き使い続けることができます。また、地上権を第三者に譲渡する場合も、地主の承諾は必要なく売買することができます。

土地賃借権

土地賃借権とは「債権」です。債権とは、契約の相手方(債務者)に対して一定の行為を請求できる権利です。土地賃借権は地主に対して土地の使用を請求できる権利に過ぎず、土地賃借権を第三者へ譲渡する場合や建物を建て替える場合には、必ず地主の承諾が必要になります。また、土地売買によって地主が変わった場合でも、新たな地主に対して土地賃借権を主張することができますが、その際は、土地賃借権が存在する土地上の建物に登記をしていることが必要になります。

地上権土地賃借権
第三者への譲渡借地権者は、地主の承諾なしに地上権を自由に譲渡できる。借地権者が土地賃借権を譲渡するには、地主の承諾が必要。
登記地主に登記の協力義務があるため、借地権者が希望すれば登記される。地主に登記の協力義務がないため、一般的には登記されない。

まとめ~借地権を活用するメリットとは?~

ここまで借地権の全体像を解説してきましたが、結局のところ、借地権を活用するとどんなメリットがあるのでしょうか? 最後に、地主にとってのメリットと借地権者にとってのメリットについてご説明します。

地主にとっての主なメリット

  1. ・メリット01 安定収入を得られる!
    土地を貸すことで、毎月地代が入ってきますし、契約更新時には更新料などの収入も得られます。立地などによって変わりますが、地代は固定資産税・都市計画税の2~3倍が相場とされています。ただし都心部では、住宅地で3~5倍、商業地で5~7倍といったところが相場になります。
  2. ・メリット02 固定資産税の負担を軽減できる!
    更地のまま土地を持っていても、固定資産税の軽減措置はありませんが、居住用建物の敷地となっていれば、固定資産税が軽減されます。
  3. ・メリット03 相続税の負担を軽減できる!
    広大な土地を持っているほど、相続税の評価額も高額になりますが、その土地に借地権が付いていると、底地割合のみの相続税評価になるため、相続税の負担も軽減されます。

借地権者にとっての主なメリット

  1. ・メリット01 不動産購入費を削減できる!
    借地権は所有権に比べて安いため、不動産の購入費を抑えられます。もちろん、借地権を取得しても土地の取得税が課せられることはありませんし、登記費用も発生しません。
  2. ・メリット02 土地の固定資産税・都市計画税の負担がない!
    当然のことですが、土地の固定資産税や都市計画税の納税義務を負うのは地主ですから、借地権者の負担はありません。
  3. ・メリット03 半永久的に住み続けられる!
    旧法借地権の場合の話ですが、契約更新が前提となっているため、借地権者は半永久的に住み続けることができます。地主は正当な事由がない限り、更新を拒絶できません。

借地権の相続に関する知識が豊富な専門家をお探しなら

借地権相続する際は、被相続人の登記名義から相続人へ名義変更を行うことになります。また、相続した借地権を売却するとなると、様々な手続きや書類の作成、地主との承諾交渉が必要です。その際、何から始めたら良いのか分からずに困ってしまう方もいらっしゃるでしょう。

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