借地権の更新でお悩みの方は、新青土地コーポレーションまでご相談ください

借地権の更新

借地権更新の課題を
新青土地コーポレーションが解決します

[画像]借地権更新の課題を新青土地コーポレーションが解決します

「借地権の更新が迫っているが、手続きやかかる費用のことが分からない」という借地人の方も多いでしょう。
新青土地コーポレーションでは、こうした借地権の更新でお悩みの方に向けたサービスをご提供しております。
こちらページでは、借地権の更新に関わるさまざまな基礎知識についてご紹介します。

借地権の更新に関する法律上の規定

(現行借地借家法の場合)
普通借地権では借地上に建物がある限り、原則的に契約期間は更新できます。 土地所有者(地主)の方が更新を拒むには正当な事由が必要ですが、正当性が示されない場合は原則的に更新が可能になっています。借地借家法においての借地権では、これを以下のように規定しています。

借地権設定者及び借地権者が土地の使用を必要とする事情の他、借地に関する従前の経緯及び土地利用の状況並びに借地権設定者が土地の明け渡しの条件として又は土地の明け渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当事由があると認められる場合

(平成4年8月以前からの借地権で旧借地法適用の場合)
平成4年8月に現行借地借家法が施行される以前からの旧法借地権で契約された借地の場合は、その契約内容が継続されます。また、旧法から新法の借地権に契約変更すると借地人様のデメリットになるため、地主の方が変更を求めたとしても旧法のままでの契約を続行できます。以下は、旧借地法における地主から借地権解除をする場合の正当事由の取り決めです。

土地所有者が自ら土地を使用することを必要とする場合その他正当の事由のある場合

このように旧法借地権は新法に比べ規定が詳細ではなく、基本的には建物がなくならないかぎり借地権を失うことがないことが特徴。
そのため、旧法借地権のことを「一度貸したら、土地が永久に戻ってこない権利」と言われているほどです。

正当事由の考え方

土地所有者(地主)が更新を拒否する事由(理由)の正当性が認められるかは裁判上で決まります。この際、借地人の方の居住用の借地であるか、事業用の借地であるかが大きく左右されます。それぞれのケースについて解説を行います。

居住用の借地の場合

土地を利用する目的が居住用であるケースです。この場合、「借地権を失う=住居を失う」ことになります。借地権によって生活の拠点を失うことになりますから、居住権が奪われるに等しいと言えます。そのため多くの判例では、土地所有者(地主)の正当事由が認められない傾向にあります。

事業用の借地の場合

土地を利用する目的が事業用であるケースです。この際のポイントは、事業利益によって変わってきます。また、住居と店舗を兼ねている併用住宅の場合は、具体的な事情を考慮しながら居住利益と事業利益の割合を勘案することになります。これまでの判例では、居住用の場合に比べて事業用の借地の方が、土地所有者(地主)の正当事由が認められやすい傾向にあります。

Pickup! 定期借地権は更新ができない?

定期借地権は平成4年に創設された新しい決まりです。
これは旧法の借地権や普通借地権とは異なり、契約期間を満了した際には建物を撤去し、土地所有者(地主)に返却しなくてはならないという義務があります。
そのため、更新という概念がそもそもありません。
もし借地を継続して利用したい場合には再契約を結ぶ必要があります。

借地の更新料の支払義務について

借地権の更新料というのは、法的に定められたものではありません。そのため、「更新料の支払いに関する取り決め」が借地契約の中に盛り込まれていない場合、裁判所が更新料の請求を認めなかったケースも多くあります。また、弁護士などの法律家に相談すると、支払う義務はありませんとよく言われます。

しかし、借地契約の中に更新料の記載がなくても、過去に更新料支払の事実がある場合、更新料の支払いが命じられることもあります。借地権の長い歴史の中では、ほとんどの場合、慣習的に更新時には更新料の支払いがなされてきています。

現在の借地権の殆どは、旧法借地権であり、初めは権利金もなく、土地を貸しますからここに家を建てて住んでいいですよ。と、自然発生的に開始されているものが多いのです。その後、借地権に関する法律が度々変わり、地主の権利がどんどん少さくなってしまった経緯があります。相続や贈与の時の財産評価では所有権の価格に対して、借地権が7割や6割といった評価をされ、地主の権利は3割から4割程度(商業地等は2割程度のところも)。更に借地権者が借地上の建物を人に貸したら家賃として、地主が受けとる地代が月5万円程度なのに30万円も50万円も受け取っていたりします。だからこそ地主にとって更新時や、借地権者が建物を建て替えたり増改築する時に承諾料を要求するのです。反面、借地権者側は、現在の借地権が法律で権利が確約されていますので、地主の要求がなかなか理解出来ない場合が多くなってしまうのです。
借地権者と地主とは互いに、現在の借地権の歴史や相手の立場を理解し合った上で、付き合っていかなければ、トラブルになるものです。 
地主の方との関係を考えて支払う必要があるのです。

借地権の更新料の相場について

実際に更新料を支払うときに、「なんとなく高いような気がする」と感じる借地人さんもいらっしゃるようです。その感じ方は人それぞれですし、更新料に明確な決まりがないことも大きな原因かと思います。

一般的に住宅地の更新料の相場は、借地権価格の5%~10%前後 という地主が多く実際に支払うケースが殆どです。また、首都圏では若干高くなる傾向があるようです。また、事業用や商業用の借地権の場合はこれ以上になるケースもあります。

ケースにもよりますが、今後の安定的な借地権確保の為にも、適正な金額であれば、更新料の支払いはした方が良いと考えます。もしも更新料に関してのご不明点やお悩みがある場合には、弊社までお気軽にお問い合わせください。

借地権の更新料に関するご相談は新青土地コーポレーションへ

借地権更新料とは、本来、具体的な金額が法的に定められたものではなく、契約期間の更新時に慣習的に更新料を地主に支払われることがほとんどです。それ故に、借地権者と地主の間で借地権の更新料を巡ってトラブルとなるケースも多くあります。借地権者と地主が互いに良い関係を築いてくためにも、新青土地コーポレーションでは、借地権の更新に関するサポートを行います。

不動産コンサルタント・税理士・司法書士・公認会計士がひとつのオフィスに集結しているので、各分野のプロによる専門的なアドバイスを受けることができます。費用がかからない無料でのご相談を承っておりますので、借地権の更新についての疑問やお悩みは、ぜひ新青土地コーポレーションへご相談ください。更新に限らず、借地権に関することなら、買い取りや売却・相続・譲渡地代などあらゆる疑問・悩みに対応いたします。

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