借地上の建物を建て替えたい
そもそも建て替えできるの？ 建替え承諾料の相場は？
新青土地コーポレーションにご相談ください。
親から受け継いだ借地権。借地権上の建物の老朽化が進んできたので、「そろそろ建替えをしたい」といった方もいらっしゃると思います。
所有権の土地であれば、誰からも承諾を得る必要がなく、自身で建替えを決める事ができますが、いざ借地となるとそういう訳にはいかず、地主の承諾が必要になる場合があります。
そこで借地権上の建物の建替えについて確認しておきたい事と、注意しなければならない点をご紹介致します。
まずは契約書を確認しましょう
土地賃貸借契約書（借地契約書）の中には、地主と借地人との様々な内容の取り決めが書かれています。
その中に「増改築をする際には書面による地主の承諾を得ること」等と書かれている場合があります。
これを「増改築禁止特約」といいます。
この特約が契約書に書かれている場合、増改築をする時には必ず地主の承諾が必要です。地主の承諾を得ずに勝手に「建替え」や「増改築」（大規模な修繕を含む）をしてしまうと、最悪契約を解除されてしまうという事もあるので注意が必要です。
反対に増改築をする事について一切契約書に書かれていない場合は、地主の承諾を得る必要がないため、借地人は自由に建替えをする事ができるという事になります。
ただ、契約書に書かれていないからといって地主に何の相談もなく、いつの間にか建替えをされていたら、面白く思わない地主もいるでしょう。
借地人に貸している土地とはいえ、地主が所有している土地です。増改築の承諾について契約書に書かれていないからといっていきなり建替えをしてしまったら地主も驚くでしょう。
建替えをする前には地主に対し、「建て替えをする事情」や「建替え予定の建物プラン」くらいは話をしておいた方が無難です。
建替え承諾料について
借地契約書に増改築禁止特約がある場合は、地主の承諾が必要になり、その承諾を得るためには建替え承諾料を支払う必要があります。
借地契約書に建替え承諾料について定めていればその金額となりますが、特に定めていない場合は、目安として更地価格の３～４％（又は借地権価格の５％程度）を支払うというケースが多いです。
建替承諾料の目安
非堅固（木造）→非堅固（木造）への建替えの場合
更地価格5,000万円、借地権割合70％
非堅固建物から堅固建物に建替えるなら条件変更も必要
旧法の借地では借地する「目的」が２種類あり、それぞれ期間が異なります。その目的とは「堅固建物所有目的」と「非堅固建物所有目的」です。
非堅固建物とは、現代ですと「木造」や「軽量鉄骨造」が該当し、堅固建物は「重量鉄骨造」や「鉄筋コンクリート造」がそれに該当します。
非堅固建物所有目的の場合は２０年、堅固建物所有目的の場合は３０年と、建物の種類によりそれぞれ契約期間が異なります。
現在の建物が「木造」の場合は非堅固建物を所有するという目的で借地契約をしていることになるでしょう。
この「非堅固な建物」から「堅固な建物」に建て替える場合は、「建替」についての承諾と「借地条件の変更」（期間を２０年→３０年にする事も含む）の承諾を地主からもらう必要があります。
また、増改築禁止特約がない場合でも、「非堅固な建物」から「堅固な建物」にする場合は、借地条件の変更（契約内容の変更）となるため、地主から必ず承諾を得なくてはなりません。
この承諾を得ずに地主にだまって建て替えてしまった場合には契約解除されてしまう場合もあるので注意しましょう。
条件変更料の目安
非堅固（木造）→堅固（鉄骨造や鉄筋コンクリート造）への建替えの場合
更地価格5,000万円として
建物を堅固な建物に建て替えた場合、建物そのものの寿命が大幅に伸び、また、建物の容積（延床面積）も増やす事が出来る場合が多く、条件変更により借地人のメリットが増えます。
その借地人が得られる利益を借地人だけではなく、地主にも還元するというのが、この条件変更料の考え方となっています。
建物の用途制限にも気をつけて
借地契約書の中には「建物の用途」や「建てて良い階数」等を制限している場合があります。
地主の自宅が借地の北側に建っている場合には、陽当りが悪くなっては困るという理由から「建物は２階建まで」といったように階数の制限を設けたり、中には「建築する建物は自己居住用に限る」といったように、借地人以外は住んではいけないという契約内容にしているケースもあります。
階数制限があるのに制限以上の高い建物を建築したり、自己居住用ではない共同住宅や事務所などに建替えてしまった場合には契約違反となってしまうので、建替えをする前に用途や階数の制限があるか借地契約書を今一度確認しましょう。
また、借地権は基本的に「借地上に建っている建物」を「賃貸」する場合は「借地権の転貸」とはならず、基本的には人に建物を貸しても良いのですが、上記のように「自己居住用に限る」となっている場合には人に建物を賃貸する事は出来ないので気をつけましょう。
建替えた場合の地代について
建替えの承諾に伴い、地主から地代の値上げを要求されることが良くあります。条件変更を伴わない場合でも、地主にとってなかなか地代の値上げはタイミングが難しいもので、この際にということです。
木造住宅から鉄筋コンクリート等非堅固建物所有目的から堅固建物所有目的への条件変更が伴う場合、専用住宅から共同住宅や事務所などに変更する場合などは、必ずと言っていいほど地代の値上の相談があります。
特に住宅から事務所ビルや店舗などに建て替える場合には注意が必要です。借地人は地代を地主に払いますが、地主はそこから固定資産税・都市計画税を納税しています。住宅として利用されている土地は課税評価が3分の１から6分の１まで軽減されていますので、借地人が建替える建物の種別によりこの軽減が無くなり、税額が最大で6倍になり、地代が相当に値上がりすることが考えられます。
借地権上の建物の建替えを検討する際には、地代の値上がりも検証が必要です。
定期借地権での建替えについて
旧法の借地権や、新法の普通借地権では地主の承諾が得られれば建物の建替えが出来ます。借地の期間についても２０年（又は３０年）と満了する期間こそありますが、基本的には契約を更新する事ができるため、地主から「建物を取り壊して出ていけ」とは言われません。
しかし、定期借地権の場合は話が変わり、初めに決めた契約期間（※1）が満了した場合でも借地契約の更新をする事が出来ません。
そのため、たとえ契約期間内に地主から承諾を得て建て替えたとしても期間の延長がされず、また、その契約の多くが「建物を取り壊して更地にして返還する」という内容になっているため、借地人には建物を建て替えるメリットはあまりないでしょう。
定期借地権は手頃な価格で他の不動産よりも条件の良い物件が購入出来るというメリットや、「自分はいずれ実家に帰るから子供が大きくなるまでの間生活出来れば良い」等という方にはおすすめです。
※1.一般定期借地権は50年以上、事業用定期借地権は10年以上50年未満
借地非訟について
建物の建替えをしたいが地主が承諾をしてくれない場合、建替えが出来ないのでしょうか？出来れば円満に解決したいと思っていても、どうしても相手が「うん」と言ってくれない場合もあると思います。
裁判所の手続きの中には、「地主の承諾」に代わる「裁判所の許可」という制度があります。譲渡の承諾をしてくれない場合の「譲渡の許可」や、非堅固から堅固への「条件変更の許可」がありますが、この建替えについても「増改築の許可」というものがあります。
あくまで最終手段にはなりますが、どうしても地主が承諾をしてくれない場合は、借地非訟手続きというものを考えるのも一つの手ではないでしょうか。
借地期間が残っている必要があります
増改築の許可については、まず裁判所は借地権の存否についての審査をするので、更新まで１年とか２年しかない借地権の場合には、「増改築についての審査の前に、借地権の存否についての審査をしなさい」と言われるケースがあるので注意が必要です。
借地権の残存期間が短い場合には、建替えの前に更新について地主と相談をするのが良いでしょう。