借地契約の更新手続きができていない、できなかった。旧借地法適用借地（旧法借地権）の法定更新について

現在の借地権は、1992年(平成4年)8月に施行された「借地借家法（一般的に新法といいます）」が適用される新法借地権と、それ以前大正10年から続いていた「借地法（一般に旧法といいます）」が適用される旧法借地権とが存在しています。

法律は、溯って遡及することが無いため、新法が施行される前からの借地権は旧借地法適用となるからです。借地権の更新に関し、問題になるのはたいていの場合、旧法適用のケースがほとんどです。

今回は、旧借地法適用借地の法定更新について紹介したいと思います。

法定更新とは

まず、「法定更新」とは、借地契約において、借地借家法の規定に基づき契約期間が自動的に更新されることです。

借地契約においては、契約期間が終了する時期に土地に建物が残っている場合には、借主が契約更新の意向を示せば（地代の支払いを継続することも意思表示です）、従前と同内容の契約で契約更新したとみなされます。

現在では、更新後の契約期間が、最初の更新時で20年。以後の更新時で10年と規定されています(ただし、旧借地法では異なるため後述)。

また、地主が契約更新しない意向を示す場合には、「正当事由」が必要とされており、一方的に契約を終了することはできません。

さらに、法定更新は強行規定でもあるため、借主に不利となる特約などを規定することも禁じられています。

旧借地法適用借地の場合には注意が必要

借地期間は長期間となることも多く更新もされるため、現在でもほとんどの借地権が旧法適用借地権であるのが現状です。

そのため、契約更新時に旧借地法の適用を受けるケースが非常に多いのです。

具体的には、1992年(平成4年)7月31日以前に締結されていた借地契約には新法が適用されず、旧借地法のルールがそのまま適用されることとなります。

旧借地法とは

旧借地法とは、1921年(大正10年)以前に日本で定められ、明治42年から続いていた「建物保護ニ関スル法律」に代わって定められた旧法借地権のことで、それまで不十分だった借主側の権利保護を目的として定められました。

旧借地法においては、地主が更新拒絶をするのは難しく、更新拒絶のための正当事由が認められるのは地主本人が居住するために使うなど極めて難しいことでした。土地を借り契約更新のみ続けていれば、半永久的に契約が継続されるのが旧法借地権です。

地主からすると、

かつて良かれと思って、地代さえ払ってくれれば空いている土地に家を建てて住んでいいよと、権利金や保証金も取らずに貸した土地が、時代の流れの中で法律が借地権者保護に進み、気付いた時には債権である借地権者の権利の方が大きく、所有権である地主の権利（底地）の権利は、とても小さなものになってしまったのです。

地代も上げづらく、それゆえ、地主は更新時の更新料、増改築時・譲渡時・条件変更時に承諾料を要求します。

中には土地を借りた人が特に意識することなく、更新料もなく借地契約が自動的に更新されているケース(ただし、最低限の契約期間の定めはアリ)。このように、一度土地を貸してしまうとほぼ永久的に契約が更新されてしまうため、土地を取り戻すのは非常に困難だったのです。

旧借地法は地主側にとって厳しいものでしたが、現在もその旧法適用借地が相当の割合を占めているのです。

借地権者からすると、

法整備に伴い借地権者の権利が確立され、当然の権利を地主にお願いしているだけ。

旧法借地権で、地主と借地権者との間にすれ違いが生じるのには、こういった背景があり、旧法適用借地権に関しては、地主・借地権者の双方が、相手の立場を理解しつつ、様々な面で譲歩しあう必要があることを頭に入れておかなければなりません。

旧借地法の種類

旧借地法は大きく「堅固建物の契約」と「非堅固建物の契約」の2種類に分けられます。

・堅固建物の契約

「堅固建物」とは、主に石造・レンガ造・コンクリート造・ブロック造などといった木造以外の建物のことです。

堅固建物の旧法における借地契約期間は、初回が最低30年以上、特に合意がない場合には60年とされており、また、その後は初回契約期間の長さに関係なく、30年以上とされ、合意が無い場合は30年となっています。

・非堅固建物の契約

「非堅固建物」とは主に木造の建物のことをさし、軽量鉄骨なども含まれます。

非堅固建物の旧法における借地契約期間は、初回が最低20年以上と定められており、特に合意がない場合には30年となり、その後の契約については、更新期間が20年以上、定めが無い場合は20年とされています。

なお、借地契約の際、建物の構造や種類を定めなかった場合には、実際の建物の構造に関わらず、非堅固建物の所有とみなされていました。

地主側のデメリットが大きい旧借地法

では、旧借地法の法定更新について、詳しく紹介したいと思います。

旧借地法の法定更新とは

旧借地法においては、借主側に更新意思があれば、地主側の都合で契約を解除することが非常に困難でした。

前述した通り、初回の契約期間である30年が経過して更新期間になっても、借主が契約解除の意向を示さず、地代の支払いをもって原則として更新されることになります。

さらに、地主側が契約を解除したい意向を示しても、借地に建物が建っている状態の場合には、地主側に「正当事由」がないと契約解除が認められませんでした。

正当事由の定義は、「土地所有者が自ら土地を使用することを必要とする場合その他、正当の事由ある場合」と規定されているだけと非常に曖昧な規定であったため、地主と借主のトラブルが絶えない状態でした。

ただし、借地内に建物が建っていない更地の場合には、正当自由の提示が必要ないため、契約期間が終了すれば借地権は消滅します。なぜなら、借地権がそもそも建物の所有を目的にした土地の賃借とされているからです。

しかし、この場合でも、地主が借主に対して契約終了の意向を示さなければ、更地であっても契約が更新されてしまうため注意が必要です。

建物の状況によって条件が異なる

建物の老朽化や白アリなどによって朽廃したり、地震や台風といった災害によって滅失したりした場合には、法定更新の条件が異なってきます。

・建物が朽廃した場合

存続期間が規定されていない旧借地法下で契約した借地で、建物が朽廃した際、同時に借地権が消滅します。また、朽廃ではなく滅失した場合には、借地権を主張することが不可能になります。

逆を返せば、存続期間さえ規定されていれば、建物が朽廃したとしても借地権が残るということになるのです。

よって、借地契約の存続期間の定めがある場合、地主側が契約解除を求めたとしても、建物の朽廃は正当事由に該当しないため認められないということになります。

・建物が滅失した場合

建物が朽廃や地震、台風などで滅失し、建て直さなければならない場合で、新しく建てた建物が現在の契約期間を超えて存続するような場合には、堅固建物では30年、非堅固建物では20年の契約期間延長が認められるため、地主は契約解除できなくなります。

更新請求について

借主が地主に対して更新請求を行う際の効果については、旧法も新法もあまり変わりはありません。借地内に建物が建っている場合には、借主が契約更新の意向を示せば前述した期間で従前の内容で契約が更新されることとなります。

また、更新の意思を示さなくても、契約期間後も借主がその土地を使い続けている場合には、更新請求があったとみなされます。そのため、借主が特に意識しなくても、契約が更新されていることが多いといえるのです。

まとめ

土地の賃貸借契約においては、まず旧借地法か否かという点を見極めておくことが非常に重要になります。

また、その契約内容の詳細についても、細かく確認し把握しておくことが必要です。もし、その内容に問題があった場合には、地主と協議し早めに解決するように努めるべきでしょう。