相続・相続対策について

当社では、司法書士事務所、公認会計士・税理士事務所と併設し、個人の方でも法人の方でも、不動産のこと・税金に関すること・相続登記に関することからこれらすべてを一カ所（ワンストップ）でご相談に乗れるよう、「Global Asset Consulting Office（グローバル アセット コンサルティング オフィス）」を運営しています。

不動産のこと・税金に関すること・相続登記のこと、全部一カ所で、ご相談に乗れる体制を整えていますので、お気軽にお問い合わせください。

Global Asset Consulting Office について見る

ほとんどの資産を不動産で所有している地主様にとって、相続や相続対策は非常に頭を悩ませるものです。相続税の金額問題もありますが、税の支払いを不動産で物納しなければならなくなるからです。物納といっても自分の思い通りに物納できるわけではありません。物納できる不動産には順番があるからです。相続対策を全くせずに相続が発生した場合、相続後に実入りの少ない底地だけしか残らなかった、ということはよく聞きます。当社では、地主様おひとりおひとりにあった最善の対策をご提案し、お手伝いいたします。

以下、相続の手続きを解説します。

土地所有者（地主）の地位

民法896条では、土地所有者（地主）の権利は、相続によって相続人に受け継がれることが定められています。ただし、相続人が複数の場合にはいったん共有財産となり（民法898条）、遺産分割協議などによって最終的な取得者が決定します。以後は、相続開始時にさかのぼり、借地権者と賃貸借関係を結ぶことになります（民法909条）。

借地権者への連絡

底地の相続が発生した場合は、相続が完了した時点で速やかに借地権者様にそのことを知らせましょう。そのままでは、借地権者様は今後誰に地代を支払えばよいのかも分かりませんし、さまざまな承諾を取る時にも、どこへ申し立てれば良いのか不明なままです。相続が発生した際には、忘れずに土地賃貸人通知書へ新しい賃貸人の名義を記し、借地権者様に送るようにしましょう。また、遺産分割協議など相続手続きに時間がかかる場合には、法定相続人全員で一時的な代表者を決め、賃借人に通知するか、相続が確定するまで借地権者様には供託をお勧めしてください。

土地賃貸借契約書の名義書換について

相続の場合、法的には土地賃貸借契約書の書き換えは必要なく、借地権者様との契約関係も継続されます。しかし、新しい土地所有者（地主）の立場と権利を明確にするためには、賃貸借契約書の名義を書き換えるほうが良いでしょう。なお、相続税の納税を底地にて物納するのであれば、賃貸借契約書の書き換えは必須となります。

底地の相続財産評価額を求めるには、国税庁の路線価図記載の路線価格と借地権割合を基準にするのが一般的になっています。

底地の相続財産評価額　＝　（路線価額－路線価格×借地権割合）×地型等の補正率×面積

上記は、旧法適用の借地権と平成4年施行の現行借地借家法における普通借地権の場合です。

定期借地権の場合の底地の評価は、残存期間や権利金の取り扱いなど、ケースごとに複雑な計算となりますので、ご注意ください。

相続税は原則、現金一括で納付しなくてはいけません。しかし、これが困難な場合には、「延納」や「物納」という方法も用意されています。

延納

相続税を分割で支払っていく方法です。なお、以下の条件を満たしている必要があります。

• 納付する相続税額が10万円以上であること
• 延納になる正当な理由があること
• 納税期限までに延納申請書が提出されていること
• 担保提供ができること

物納

当社では、物納手続き代行を致します。

現金一括納付や延納での相続税納付が困難な場合には、物（底地）で相続税納付を行う「物納」が行われます。ただし、物納には多くの条件があり、これを満たすことが条件です。

底地の物納は難しいと言われています。しかし、底地でも細かな条件を整えれば物納は可能です。底地の物納が難しいと言われている理由は、以下のような物納条件を整えるのが大変なことです。

• 物納の条件　土地賃貸借契約書の内容が妥当で正確であること
• 借地面積・登記簿面積・実際の面積との完全一致
• 借地権者および隣接所有者とのトラブルの無いこと
• 一切の越境物のないこと　など

物納ができない底地

• 契約書上の面積と登記簿上の面積、そして実測上の面積が不一致である
• 担保権（抵当権など）が設定されている
• 借地権者との間で法的紛争がある
• 境界が不明確
• 隣接地から建物が越境している。もしくは隣接地へ建物が越境している
• 建築基準法上の道路に接していない

物納の順位

相続税は、原則現金での一括納付で、不足分は延納手続により分割納付を行うこととなります。延納によっても金銭で納付することが困難であると判断された場合、初めて物納することが認められます。その上で、何を物納するのか決定していきます。なお、物納できる限度額の規定もあります。

相続税を物納で修めることのできる財産の順位は、以下のようになります。

1. 国債・地方債・不動産・船舶
2. 社債
3. 動産

物納財産が不動産のみの場合

相続財産の中には、物納したい物件、物納したくない物件があると思います。国も物納を受けた物件に関しては、換金して財政収入に充てなければなりません。不動産の場合、物納に不適切となる事項の定めがあります。

当社では、連携する税理士・司法書士・不動産コンサルタント（当社）とで、出来る限りご希望にあった物納のお手伝いを致します。

無料相談・お問い合わせ

地主様にとって、相続対策をしっかりおこなうことは、単純に節税や資産運用だけでなく、借地権者様にも迷惑をかけないという責任や意味もあります。相続が発生した場合、財産のほとんどを不動産でもっている地主様は、所有する不動産を売却するか物納することで相続税の支払いをすることになります。

しかし、物納は前述のとおりハードルが高く、思い通りに物納できないことはよくあります。金銭的に行き詰まってしまい、結果、持っている底地を第三者に売却しなければならないこともしばしばです。底地を慌てて換金しようとして、質の悪い業者へ売却してしまったケースも耳にします。また、当社へ寄せられる借地権者様からのご相談の中には、突然地主様が業者に変わってしまい、無理難題を突き付けられて困っているケースもあります。

地主様の中には、先祖代々の土地を現状のまま、とにかく現状維持で守っていくのが自分の役目だと言われ、何も対策を練らないまま実際に相続となってしまう方がいらっしゃいます。また資産家の有効活用を含む相続対策は、それなりに大きな金額が動きます。資産のほとんどを不動産で所有していて、現金を持たない地主様にとって、動かす資産の数字を見て躊躇してしまい、相続対策が間に合わなくなられる方も少なくありません。

相続対策には、

• 「相続税に関する知識」
• 「相続手続きに関する法的知識」
• 「不動産売却に関する税務及び実務知識」
• 「資産有効活用の総合的な知識」
• 「遺言に関する知識」
• 「生前贈与に関する知識」

などの幅広い専門的知識と、コンサルタントの実務経験が必要になります。

将来の相続を見据えた遊休地・借地権・底地などの資産の有効利用（相続対策）

有効活用や相続対策の方法は、お持ちになられている資産の状況、将来相続が起きた場合に遺産分割をどのようにしたいのか、皆様の状況を聞き取り、現地を確認し、よく把握させていただいたうえで、ご提案させていただきます。

有利な相続税対策のご相談など、併設する公認会計税理士事務所、司法書士事務所と、弁護士との連携で、皆様の最善な相続対策のご提案をさせていただきます。

ワンストップコンサルティング