新青土地コーポレーションでは、資産としての借地権・底地を最大限に生かすお手伝い 「借地権者側も地主側も笑顔になれるコンサルティング」 をスローガンに借地権・底地の問題に特化し、借地権者様・地主様のあらゆるご相談をお受けしています。 借地権の相談、どこに相談すればいいのか判らない。 不動産会社？ 弁護士？ 税理士？ 司法書士？ どこに相談しても要領がつかめない。 借地権や底地に関する専門の相談窓口があればいいのに。 借地権や底地に関する相談を専門とする新青土地コーポレーションは、借地権者さん、地主さんのそんな要望にお応えするために存在しています。
< 借地権・底地に関するこんな悩みごとありませんか？>
借地権（土地を借りる権利）や底地（地主の権利）に関することで、こんな悩みごとはありませんか？ 新青土地コーポレーションでは、皆様の借地権や底地に関する悩みごとを、丁寧に解説し解決に導きます。
借地権者様の悩み
- 借地権を売却したいけど、どこに相談したらいいのか、地主とどのように話したらいいのかわからない。
- 土地が借地権の実家を相続した。どうしたらいいの？
- 家を建て替えたい。土地が借地権だけどどうしたらいいの？
- もうすぐ更新の時期。更新料のことやこの際、売却も考えたい。
- 地主さんから地代の値上げを提案された。そういえば地代が妥当なのかもわからない。
- 何年も地代を供託している借地権、売却できるだろうか？
- 借地契約書が無い。大丈夫だろうか？ どうすればいいの？
- 地主とトラブル。今後どうしたらいいのだろう。
- 借地権を売却しようと思い不動産会社にお願いをしたけど、どうも地主さんとの交渉がうまくいかない。
- そもそも借地権って何？ 相場ってあるの？
地主様の悩み
- 地代の見直しをしたい。適正地代を教えてほしい。
- 借地権者さんから、借地権を売却したいと相談を受けた。
- 名義書替料や承諾の注意点は？
- この機会に借地権の買い戻しをしたいが、相場や交渉の仕方が判らない。
- 借地権の売却に合わせ、自分も底地を売却したい。
- 更新のたびに借地権者さんと揉めてしまう。誰に相談したらいいのだろう。
- いつも相談している不動産会社、借地権のことに関してはどうも不安。
- 借地権付きの土地を相続した。借地権者とはどうしたらいいの？
- 借地権者が、勝手に建て替えをしてしまった。
- 資産の殆どが不動産。将来の相続に備え、底地を何とかしたい。
- 収益性の悪い貸地、今後どうしたらいいだろう。有効的に何か考えたい。
- 底地を整理して資産の組替をしたいが、どこに相談すればいいのか判らない。
- そもそも底地は売却できるのだろうか？
借地権や底地でお悩みの方は非常に多く、また専門的で難しい問題が多いのも借地権にまつわる相談ごとです。 当社は、皆様の借地権に関する様々な問題解決のお手伝いをすべく、借地権・底地に特化した体制作りをしています。
なぜ借地権に特化した専門家がいない？
借地権に関する相談は、片手間では出来ない。それが、借地権に関する専門家が少ない理由です。 借地権や底地に関するご相談には、法律的な知識、税金の知識、不動産の売買や賃貸の知識、様々な分野における借地権や底地に関する専門的な知識すべてが絡んできます。 また、これら各分野の専門的なことを総合的に判断できるようになるには知識だけではなく、相当の取引や相談の経験を積まなければなりません。借地権の問題には、貸し手と借りる側との長年の心的な要因も絡んできます。知識と実務が一致しないこともあります。また、借地権における借地権者や地主のそれぞれの立場や思いを理解する必要があり、これには借地権にかかる長い歴史的な背景も知っていなければなりません。 要するに、借地権の問題は非常に複雑になりがちで、満足な相談のお応えをするには、借地権・底地を専門として対応するしかないのです。 非常に俗な話ですが、各分野の専門家はＮＰＯ法人でない限り、売り上げや効率というものも考えなければなりません。 借地権や底地のご相談は、一般的な所有権の不動産と違い取扱高が低く、かつ権利や人の感情までといった様々な調整をしなければならないことが多く、相談を受ける方からすると収益性・効率の悪いものなのです。 ＮＥＴなどで借地権をうたっているほとんどの不動産会社は、借地権や底地の買い取りを目的にしており、地主と揉めてしまって買い取りが出来ないと分かったとたんにもう何もしてくれない。なんてことも良くあります。 不動産会社はどこも営業に目標があり、毎月の目標をクリアするには効率の低いものを積極的には扱えず、担当する営業マンがお客様のために何とかしたいと思っても経験不足で、行き当たりばったりの対処となり、かえって地主や借地権者との間をこじらせてしまうこともあります。 仕事の効率を考えなければならないのは、弁護士・税理士・会計士・不動産会社・司法書士、どこも一緒で、そこに、的確に相談に乗れる知識と経験豊富な借地権の専門家が少ない一つの理由があります。
借地権に関するトラブルはなぜ起きる？
理由その１: 借地権の問題にはお金の絡むことが多い
借地権の相談で圧倒的に多いのが、お金の絡むことで、
- 「地代の問題」
- 「更新時の更新料」
- 「建て替え時の承諾料」
- 「木造家屋目的から堅固な建物へなどの条件変更料」
- 「借地権売却にかかる譲渡（名義書替）承諾料」
- 「借地権者の地代滞納に絡むこと」
- 「借地権と底地の割合に関すること」
- 「相続の際の相続税に関すること」
などの問題があります。 旧借地法では、法律上借地権の目的（堅固・非堅固）、期間が決められ、更に、借地権の売買・更新・建物の増改築・再建築時には地主の承諾を得る必要性が認められています。しかし、新法が出来た今でも各種承諾に関する承諾料の額を決めた現行の法律はありません。地代に関することも法律で決められたものではありません。（税務上は相当の地代という考え方や、様々な計算方式はあるもののあくまで目安） もっとも、裁判所の判例は多々ありますが、借地権に絡む金銭問題は、決まりごとが少なく、地主と借地権者との長年の付き合いや、感情、慣習に左右されることが多いのです。
理由その２: 現存する借地権には、新法と旧法との２つが混在していること。 権利金（保証金）等の授受のある借地権とそうでない借地権が同じように扱われていること。
現存する借地権には、平成４年８月に施行された「借地借家法」の適用される借地権（新法適用借地権）とそれ以前からの「旧借地法」が適用される借地権（旧法適用借地権）とが存在しています。このことで、様々な混同が多くトラブルの要因になっています。 また、圧倒的に数が多く、トラブルの多いのは旧法適用借地権です。
理由その３: 借地権設定時の権利金（保証金）の問題がある。
従前からの借地権の殆どは権利金や保証金の授受をしないで設定されたにもかかわらず、新法では、借地権を新たに設定（開始）する場合には、相応の権利金や保証金の授受をしたうえで、借地権を設定します。 要するに、ただで貸し借りを始めた借地権と、権利金や保証金の授受をして始めた借地権とが、財産評価上同じように扱われています。 従前からの借地権の殆どは、戦前戦後の時期に、権利金等の金銭的授受なく、「地代だけくれれば空いた土地に家を建てて住んでいいよ。」そんな状況で設定されました。 それにも拘わらず、相続税や贈与税を算出する場合の財産評価では、新法の借地権でも旧法の借地権でも同じように、借地権と地主の権利（底地）の評価をすることとなっているのです。 これに矛盾を感じている地主さんと、当然の権利として主張する借地権者さんとでトラブルが起きるのは、言わば当然の成り行きです。
理由その４: 借地権の歴史を調べると、そこに地主と借地権者とに隔たりが生じる理由がわかる。もともとは民法制定時の「所有権絶対の原則」があった。
借地権に関し、どうしてこんなにも問題が多いのかを考えるには、借地権をめぐる歴史的な背景を知っている必要があります。 もともと日本の社会は、所有権は借りる権利である、どんな債権よりも強いもので、個人間の権利義務に関する法律として明治２９年（１８９６年）に制定された民法の大原則も「所有権絶対の原則」でした。 そもそも借地権とは、建物を建てる目的で土地を借りる権利、法律上は「債権」なのですが、要するに「借りたものは返すのが当たり前」、「所有者が返却を求めたら貸し借りはそれで終了」で出ていかなければならないというもので、土地の所有者が代われば借地権者を追い出すことが容易に可能でした。それにより社会問題も多々発生したことや、度重なる戦争のもと、徴兵され出兵する軍人が安心して留守が出きるよう法改正や新たな法整備がなされ、地主の権利がどんどん小さくなっていったのです。 旧借地法・旧借家法は、大正１０年（１９２１年）にできていたにも関わらず、当時は今のようにマスコミやテレビが普及していたわけではなく、従前の通りの感覚で権利金や保証金の授受なく土地の貸し借りが行われていたのです。特に戦後の動乱の中で新たに貸し借りの始まった土地は相当数あります。 そもそも借地権の契約は２０年３０年と長いものであったため、地主と借地権者との間で将来の揉め事はすぐに発生するものでは無く、当時は想定できなかったのかもしれません。 借地権の歴史は、こちらに詳しく記載しています。
借地権・底地の問題に特化する新青土地コーポレーションが皆様に支持されるわけ
理由その1: Global Asset Consulting Office (グローバル・アセット・コンサルティング・オフィス)という体制づくり
借地権・底地に関する問題解決には、不動産に関すること・税金に関すること・登記に関すること、すべての専門的なことが絡んできます。それも各分野の中でも、借地・底地の専門的な知識や経験が必要となります。 当社では、同じフロアに不動産（当社）・公認会計士税理士事務所・司法書士事務所とで資産に関することすべてをワンストップで対処できるようにしています。
林公認会計士税理士事務所、マイスター会計事務所
会計士税理士は、個人の不動産にかかる申告から、会社合併や分割、さらには大手不動産会社の税務相談会にも参加する不動産税務のスペシャリスト。公認会計士と税理士がいるから、個人の資産も法人の資産もすべてお任せください。
司法書士あおい事務所
司法書士は、もと大手不動産会社で売買仲介営業の実務経験のある、不動産実務に詳しい司法書士。大手不動産会社の担当司法書士でもあります。
渋谷法律事務所 弁護士 浴田泰充
さらに、必要な時には不動産実務に詳しい当社弁護士と連携致します。
不動産総合コンサルタント 新青土地コーポレーション
当社は、財閥系不動産会社で２０年、不動産売買件数約2,000件の経験を積んだ当社代表を筆頭に、10年・20年と、特に、借地権や底地に絡む経験豊富なものが皆様の担当をさせて頂きます。
理由その２: 借地権・底地のご相談に特化し、知識や経験豊富で、安心して相談できる。
当社は、借地権者さんの悩み、地主さんの悩み、どんなに小さな相談ごとにも、わりやすく納得いくまで、親身に相談させていただきます。借地権に関すること、売買でも、相続でも、維持に関することでも、どうしても専門的なことが多く、会話も専門用語がたくさん出てきます。 皆様を担当する新青土地コーポレーションのコンサルタントは、皆様のご理解が得られるまで、出来る限り判りやすく説明をいたします。 ご相談をされる皆様が、安心して相談できる。 そんな環境づくりを新青土地コーポレーションは目指していきます。 不動産・公認会計士税理士・司法書士・弁護士、それぞれの分野の中でも、資産、特に不動産、更に借地権に詳しい専門家が、一堂に会しているのが、新青土地コーポレーションです。
借地権の歴史
昨今、借地権にかかるトラブルの相談ごとが多くきていますが、借地権に係るトラブルの背景には、明治以降の借地権に関する法改正などの歴史的背景があり、それが、地主側と借地権者側との間での借地権に向かい合う感情の違いを生んでいるといっても過言ではありません。
以下、借地権の歴史をかいつまんでみます。借地権者・地主ともに借地権の歴史を知っていれば、相手方の言い分もわかることもあれば、自分の考えを検証することも出来ます。
地主と借地権者の権利関係の歴史
近代における借地の歴史は、明治時代まで遡ります。江戸時代は、領主以外には土地を所有するという概念はなく、農民はあてがわれた土地の面積に応じて耕作し、年貢を納めていました。明治政府が税収を年貢から金納にしたところから、近代の借地権の歴史は始まります。
- 明治８年（1875年） 地租改正
- 明治政府は、税収の安定のため税を米での納税から金納とすることとし、現在の所有権島沖制度の原型である地券（地名・地番・地種・地積・地価・租税額・土地所有者記載）を発行し土地所有者に納税させるようになりました。しかし、当時の納税額はとても高いもので、土地を手放して借地をする借地権者が誕生することとなりました。
- 明治２９年（1896年） 民法制定
- 私人間の権利義務関係を規律する法「民法」により市民生活の基本ルールが定められました。この民法の原則には、「所有権絶対の原則」があり、土地の所有権は絶対的なもので債権である借地権は非常に弱いものでした。それゆえ土地の所有者が代われば借地権者を追い出すことが容易に可能であったのです。このころ日清戦争・日露戦争による戦争需要などで産業が発達し都会に人が集中してくる中で、地価は高騰し、この原則は横暴な地主を誕生させることとなりました。
- 明治４２年（1909年） 建物保護に関する法律制定
- 横暴な地主からの借地権者保護のため、「建物保護に関する法律」が制定され、借地権者は建物を登記すれば、新しい地主に対抗できるようになりました。しかし、賃借権による借地の存続期間が２０年を超えることが出来ないことや、借地契約期間満了時の処理等の多くの問題がありました。
- 大正１０年（1921年） 借地法・借家法制定
- 借地・借家に関するはじめての法律の誕生。借地権とは「建物所有を目的とする地上権ないし賃借権という」という定義から始まり、借地権の目的（堅固・非堅固）、期間が決められ、更に、借地権の売買・更新・建物の増改築・再建築時には地主の承諾を得る必要性が認められることとなりました。
- 大正１１年（１９２２年） 借地借家調停法
- 多発する借地・借家のトラブルを、簡易かつ迅速に解決するため「借地借家調整法」が定められました。土地・建物の賃借・地代や家賃等に争いが生じた場合には、裁判所に調停の申し立てをすることが出来るようになりました。
- 大正１３年（1938年） 借地借家臨時処理法
- 関東大震災でバラック生活を余儀なくされた被災者を救い、円滑な震災の復興を目指すため、バラック建物を借地権と認めることとしました。このため、強制的に借地が発生し、関東では借地が急増することとなったのです。
- 昭和１４年（1939年） 地代家賃統制令
- 日中戦争による戦争特需で、都心部への人口集中はさらに加速化され、土地価格・家賃・地代の上昇が続く中、国民生活の安定をはかって戦争を遂行するため、国は国家総動員法に基づき、地代家賃統制令が発行され地代家賃の統制を行いました。結果、特需による地価高騰下の中で適正な地代家賃の収受ができなくなった地主が、土地の売買を繰り返し、民法の所有権絶対の原則を盾に借地権者や借家人の立退きが相次ぐこととなり、この売買に伴う相次ぐ立退きにより、地震で建物が倒壊するように多くの建物の解体が行われたため、こういった土地取引を「地震売買」などといわれることとなり、社会問題となったのです。
- 昭和１６年（1941年） 借地法・借家法改正
- 当時所有者が代わると簡単に立ち退きが出来た状況を打開するため、貸主側からの解除には自己使用の必要性など「正当事由」が必要とされました。徴兵の義務を課していた日本では、軍人が安心して出兵できるようになったのです。（参考：この年の１２月に日本軍は真珠湾攻撃を行い大戦の火ぶたが切られました。）
- 昭和４１年（1966年） 借地法・借家法改正
- 借地権は、売買・増改築・再建築の際、地主の承諾が必要ですが、これを承諾しない地主が多く、借地権者と地主とのトラブルが顕著となり、地主に代わり裁判所が承諾することが出来る「借地非訟事件手続き」が導入されました。これにより、一度貸した土地を地主が取り戻すことは、決定的に難しくなることとなったのです。
- 平成４年（1992年） 借地借家法（新法）制定
- 昭和６０年代から平成２年頃まで続いたバブル景気のもと、各地で再開発が進む中、旧借地法・借家法の下での地主と借地権者との不和が露呈し、もはや旧法の下での借地権は時代遅れになっていたのです。そこで借地権や借家に関わる新たな法律として、「借地借家法（新法）」が制定され、新たに「定期借地権」が創設され、地主も借地権者も土地を計画的に利用できるようにしたこと、また、地主による契約解除や更新拒絶の正当事由の中に、相応の対価を盛り込んだことで、再開発や土地の活性化がしやすくなったのです。
問題になるのは旧借地法適用の借地権
平成４年に借地借家法が制定され、旧借地法・借家法は廃止されました。しかし、法律は過去に遡って遡及されないのが原則で、現在存在している借地権は、現行法のもとで新たに作られた新法適用借地権と、旧借地法に基づく旧法適用借地権との両方が存在することとなりました。
現在、多くの地主が頭を抱えているのは、殆どが後者の旧法適用の借地権です。
新法のもとでは、借地権を新設する際、殆どのケースで権利金や保証金の授受がなされ地主の持つ所有権の土地に借地権という権利を設定することの対価がはっきりしています。また、借地期間に関しても定期借地権などの選択肢も設けられ、いわゆる地主にとっても借地権者にとっても権利や期間のはっきりした比較的安心の出来る借地契約が締結出来るようになったのです。
しかし、新法が出来るまでの旧借地法の下での借地権は、借地権者保護を優先し、地主の所有権を持っているという絶対的な権利（民法での所有権は債権に勝るという原則）を制限し、借地権者の権利を大きくしてきた背景がありました。
特に相談を受ける借地権の多くは、戦前戦後の動乱などで住むところに困った人に、地主が善意で「空いている土地に家を建てて住むことを認めた」といった（また地主にとっても生活のために土地を貸すことが手っ取り早かったことも背景にあります）、ともすれば正式な土地賃貸借契約書も作成されずに権利金も保証金もなく自然発生的に土地賃貸借がなされているケースも多くあります。
太平洋戦争勃発の直前に国は旧借地法・借家法を改正し、正当事由無く借地権を解除できなくし、地主が一度貸した土地を返却してもらうことが難しくなっていました。戦前戦後期の地主や借地権者には、将来の立ち退きや満期のときのことまで考える余裕はありませんでした。また、戦後のハイパーインフレの中、地代家賃の高騰を危惧したＧＨＱは、かつての地代家賃統制令を復活させ、また財産評価（路線価）における借地権割合により、地主の権利（底地）の資産価値が激減し、借地権者の資産価値が急激に大きくなったのです。
こういった歴史的背景が、当然の権利となった借地権としての権利を主張する借地権者側と、自分たちが何をしたのでなく、ただ、法律が変わることにより小さくなった資産を少しでも取り戻したい地主側との間に、大きなすれ違いを生むこととなったのです。
借地権はじめの一歩 ～借地権の大枠を理解しよう～
不動産取引にまつわるトラブルは多々ありますが、なかでも多いのが借地権にまつわるトラブル。
契約時・更新時に揉め、売却・相続のときに揉め･･･問題が起きるのには様々な原因がありますが、地主さんや借地人さんが「借地権について正しい知識を持っていないこと」が原因になっているケースも少なくありません。
本来、借地権というのは、正しい理解のもとで活用できれば、地主さんも借地人さんもWin-Winの関係になれるはず。
以下では、借地権のキホンをやさしく解説していきます。
「借地権を大まかに理解しておきたい」という方も、「借地権を詳しく知るための第一歩にしたい」という方も、ぜひ参考にしてください。
目次
- 借地権の定義を知ろう
- 借地権の全体像を把握しよう！
- 借地権について知らないとトラブルになる
- 借地権の分類「旧法借地権」と「新法借地権」の違いを押さえよう！
- 借地権の種類 「普通借地権」と「定期借地権」の違いを押さえよう！
- 借地権と税
- 借地権を売買する不動産業者の選び方
- よくあるご質問
- まとめ ～借地権を活用するメリットとは？～
借地権の定義を知ろう
借地権（しゃくちけん）とは、簡単に言えば「土地を借りる権利」のこと。
もう少し詳しく言うと、建物を所有するために、地代を払い、第三者の土地を借りる権利のことです。
押さえておきたい基本用語
- 借地権が付いている（設定されている）土地を「底地」と言います。
- 底地の所有者を、「地主」「底地権者」「借地権設定者」と言います。
- 土地を借りて使う人を、「借地権者」「借地人」と言います。
- 借地権者が土地を借りる対価として地主に支払う賃料を「地代」と言います。
借地権はどうしたら成立する？
借地権は土地を借りる権利ですが、土地を借りていればどんな場合でも借地権が成立するわけではありません。
借地借家法2条1号では、「借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地賃借権をいう」と規定しています。
この規定を噛み砕くと、借地権が成立するためには、「建物の所有を目的とすること」、かつ「地上権または土地賃借権であること」が要件になってきます。
この2つの要件を満たしていれば、借地借家法の適用を受ける借地権となるのです。
建物の所有を目的とすること
借地権が成立するためには、借地権者が「建物を建てる」目的で土地を借りなければいけません。
たとえば、駐車場や資材置き場にするために土地を借りる場合などは、借地権は成立しません。
借地権者が、実際に建物を建て、その建物を利用することが必要になってきます。
地上権または土地賃借権であること
詳しくは後述しますが、借地権というのはあくまで総称で、具体的には「地上権」、または「土地賃借権」のことを言います。
土地を借りる権利としては、地上権や土地賃借権の他に、無償で土地を借りることができる「使用貸借権」がありますが、これは借地権の対象にはなりません。
たとえば、親の土地を子供が無償で借りて、そこに建物を建てても、使用貸借権であるため借地権にはならないのです。
借地権の全体像
借地権の全体像を把握しよう！
後の理解をスムーズにするために、まず借地権の全体像を把握しましょう。
現在、存在している借地権は以下のように分類されます。
まず、「普通借地権」か「定期借地権」かの違いがあります。
そして、普通借地権は、「旧法借地権」と「新法借地権」に分かれます。
また、定期借地権には、「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」の3種類があります。
問題になるのは旧借地法適用の借地権
平成４年に借地借家法が制定され、旧借地法・借家法は廃止されました。
しかし、法律は過去に遡って遡及されないのが原則で、現在市場には、現行法のもとで新たに作られた新法適用借地権と、旧借地法・旧借家法に基づく旧法適用借地権との両方が存在することとなりました。
現在、多くの地主が頭を抱えているのは、大体が後者の旧法適用の借地権です。
新法のもと新設された借地権は、新設時に相応の権利金や保証金の授受がなされ、借地期間に関しても定期借地権などの選択肢も設けられました。
いわゆる地主にとっても借地権者にとっても権利のはっきりした比較的安心の出来る借地契約が締結出来るようになったのです。
しかし、新法が出来るまでの旧借地法の基での借地権は、借地権者保護を優先し、地主の絶対的な権利（民法での所有権は債権に勝るという原則）を制限し、借地権者の権利を大きくしてきた背景がありました。
特に相談をうける借地権の多くは、戦前戦後の動乱などで家に困った人に、地主が善意で「空いている土地に家を建てて住むことを認めた」といった（また地主にとっても生活のために土地を貸すことが手っ取り早かったことも背景にあります）、ともすれば正式な土地賃貸借契約書も作成されずに権利金も保証金もなく自然発生的に土地賃貸借がなされているケースも多くあります。
太平洋戦争勃発の直前に国は旧借地法・借家法を改正し、正当事由無く借地権を解除できなくし、地主が一度貸した土地を返却してもらうことが難しくなっていました。
戦前戦後期の地主や借地権者には、将来の立ち退きや満期のときのことまで考える余裕は無かったのではないかと考えられます。
また、戦後のハイパーインフレの中、地代家賃の高騰を危惧したGHQは、かつての地代家賃統制令を復活させ、また財産評価（路線価）における借地権割合により、地主の権利（底地）の資産価値が激減し、借地権者の資産価値が急激に大きくなったのです。
こういった歴史的背景が、当然の権利となった借地権としての権利を主張する借地権者側と、自分たちが何をしたのでなく、ただ、法律が変わることにより小さくなった資産を少しでも取り戻したい地主側との間に、大きなすれ違いを生むこととなったのです。
借地権について知らないとトラブルになる
トラブル事例①
地主：勝手に借地の建物を売却！しかも知らない人が住んでいる
借地権者が無断で借地上の建物を売却、しかもすでに知らない人が住んでしまっている！
このような信じられないトラブルも実際にご相談いただいたことがあります。
このような状況になったとき、地主はどのように対応すれば良いのでしょうか。
選択肢はいくつかありますが、条件を満たせば土地の明け渡しも求められます。
勝手に借地上の建物を売却して、すでに知らない人が住んでいる・・・
トラブル事例②
地主：借地権者が近隣住民に迷惑行為を繰り返してしまう
借地権者が騒音など、近隣住民への迷惑行為を行っている。しかも、注意しても全く改善する様子がない。そんなトラブルもあります。
契約段階で気付けたら手の打ちようもありますが、契約後に借地権者の問題が発覚するケースも多々あります。
このような場合は「信頼関係の破綻による借地契約の解除」が可能です。ただ、何も知らないまま対処できずにいると、非常に重いトラブルに発展してしまう恐れがあります。
事前に相談できる相手を見つけておくのが最善の予防策です。
借地権の窓口近隣への迷惑行為を続けている借地権者との契約は解除できますか？
トラブル事例③
地主・借地権者：地代の値上げでトラブル！
地代の値上げは多くの地主にとって大きな悩みの種ですし、借地権者様にとっても家計に影響する大きな問題です。
軽はずみに借地権者に値上げを提案しても拒絶されることも多く、最悪の場合、せっかく築いてきた信頼関係が崩れてしまう可能性もあります。
地主様の視点で値上げについて考えた際、値上げのタイミングについては借地借家法では「税金・物価の上昇、また周辺の土地の地代よりも安いと感じれば、いつでも値上げしてもいい」と定められているので、正当な理由があれば、地主は提案することが可能です。
双方が納得いくように、「適切な相場」、「値上げのタイミング」、「交渉の運び方」を意識して交渉を進める必要があるでしょう。
借地権の分類「旧法借地権」と「新法借地権」の違いを押さえよう！
借地権は、借地契約のタイミングによって適用される法律が違います。借地に関する法律は、大正時代から「借地法」（旧法）が運用されてきましたが、平成4年（1992年）に法改正が行われ、「借地借家法」（新法）が制定されました。
そのため、借地権は法改正を境にして、旧法に基づく「旧法借地権」と新法に基づく「新法借地権」に分けて考えなければいけません。
「法律が変わったのだから、もう旧法借地権は存在しないのでは？」と思う方もいるかもしれませんが、それは違います。
現在は、旧法借地権と新法借地権が混在しています。
平成4年7月31日までの契約に基づく借地権は旧法が適用され、平成4年8月1日以降の契約に基づく借地権は新法が適用されるのです。
更新しても新法借地権に切り替わらない！？
借地借家法が施行されてから30年近く経っていますが、まだまだ旧法借地権は存在しています。
ここで注意したいのは、たとえば今、旧法借地権に基づく契約を更新しても、新法借地権に切り替わるわけではないということです。
旧法借地権を新法借地権に切り替えるには、旧法に基づく借地契約を解除したうえで、新法に基づく借地契約を新たに締結する必要があります。
旧法借地権
平成4年7月31日までに、すでに借地契約が成立していた借地権は旧法借地権となります。
旧法は、借地権者の立場を守ることに重点が置かれていたのが特徴です。
たとえば、契約期間を定めていても、地主が正当事由をもって更新を拒絶しない限り、自動的に契約は更新されます。
また、借地権者には建物買取請求権が認められており、借地契約の満了時に地主に建物を買い取ってもらうことができます。
借地権者からすれば半永久的に土地を使い続けることができますが、地主からしたら、一度土地を貸すとなかなか返ってこないのがリスクです。
旧法借地権の存続期間
旧法では、建物を堅固建物（石造・レンガ造・コンクリート造・ブロック造など）と、非堅固建物（木造など）に区分しており、それぞれで借地権の存続期間が異なります。
| 契約時の存続期間 | 最初の更新後の存続期間 | ||
|---|---|---|---|
| 堅固建物 | 期限の定めがない場合 | 60年 | 30年 |
| 期限の定めをする場合 | 30年以上 | 30年以上 | |
| 非堅固建物 | 期限の定めがない場合 | 30年 | 20年 |
| 期限の定めをする場合 | 20年以上 | 20年以上 | |
新法借地権
平成4年8月1日以降に借地契約が成立した借地権で、定期借地権ではない普通借地権です。
新法借地権も、旧法借地権の性格を受け継いでおり、契約満了時に、借地権者が地主に建物買取請求ができるのは同様です。
新法借地権で変更されたのは、借地権の存続期間です。
新法借地権の存続期間
新法において借地権の存続期間は、一律30年とされました。
ただし、地主・借地権者がこれより長い期間を定める場合は、その期間が存続期間となります。
また、契約を更新する場合の期間は、1回目の更新では20年、2回目以降の更新では10年とされました。
こちらも、当事者間の合意があれば、この期間より長く設定できます。
なお、旧法においては堅固建物と非堅固建物で借地権の存続期間が異なっていましたが、新法においてはその区別はなくなりました。
| 契約時の存続期間 | 最初の更新後の存続期間 | 2回目の更新後の存続期間 | |
|---|---|---|---|
| 期限の定めがない場合 | 30年 | 20年 | 10年 |
| 期限の定めをする場合 | 30年以上 | 20年以上 | 10年以上 |
借地権の種類 「普通借地権」と「定期借地権」の違いを押さえよう！
普通借地権
普通借地権は、契約期間が満了した際に更新ができる借地権です。
契約満了時に借地権者に更新の意思がある場合は、地主側に更新を拒否する正当事由がない限り、自動的に契約が更新されます。
また、契約満了時に借地権者が建てた建物が残っていれば、地主に買い取ってもらうことができます。
定期借地権
借地法（旧法）は、借地権者の権利が優先されていましたが、借地借家法（新法）では地主の立場の安定が図られました。
借地借家法の制定によって生まれたのが、「定期借地権」という制度です。
普通借地権が、契約更新が前提となっていたのに対し、定期借地権は契約更新の概念がなく、契約満了とともに借地関係が終了するのが特徴です。
なお、定期借地権は、「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」の3種類があります。
一般定期借地権
借地権の存続期間を50年以上として設定される定期借地権で、建物の用途は限定されません。
契約更新はなく、契約満了にともなって借地権は消滅します。
また、借地権者に建物買取請求権が認められていないため、契約満了時、借地権者は建物を取り壊し、土地を更地にして地主に返還しなければいけません。
建物譲渡特約付借地権
借地権の存続期間を30年以上として設定される定期借地権です。
契約満了時に、地主が借地上の建物を買い取ることをあらかじめ約定するのが特徴。
借地権者が地主に建物を譲渡した時点で借地権は消滅します。
事業用定期借地権
事業用の建物の所有を目的する定期借地権で、10年以上50年未満の期間を定めます。
建物の用途は事業用である必要があるため、賃貸マンションのような居住用の建物は対象から外れます。
また、公正証書によって借地契約が締結されることが要件となります。
一般定期借地権と同じく、契約満了にともなって借地関係は終了し、借地権者は建物を取り壊し、土地を更地にして地主に返還しなければいけません。
地上権
地上権とは「物権」であり、土地を直接的に支配できる強い権利です。
第三者への対抗要件は「地上権設定登記」となっており、地主はその登記に協力する義務があります。
土地売買によって地主が変わったとしても、地上権者は新たな地主に対して地上権を主張することができ、土地を引き続き使い続けることができます。
また、地上権を第三者に譲渡する場合も、地主の承諾は必要なく売買することができます。
土地賃借権
土地賃借権とは「債権」です。
債権とは、契約の相手方（債務者）に対して一定の行為を請求できる権利です。
土地賃借権は地主に対して土地の使用を請求できる権利に過ぎず、土地賃借権を第三者へ譲渡する場合や建物を建て替える場合には、必ず地主の承諾が必要になります。
また、土地売買によって地主が変わった場合でも、新たな地主に対して土地賃借権を主張することができますが、その際は、土地賃借権が存在する土地上の建物に登記をしていることが必要になります。
| 地上権 | 土地賃借権 | |
|---|---|---|
| 第三者への譲渡 | 借地権者は、地主の承諾なしに地上権を自由に譲渡できる。 | 借地権者が土地貸借権を譲渡するには、地主の承諾が必要。 |
| 登記 | 地主に登記の協力義務があるため、借地権者が希望すれば登記される。 | 地主に登記の協力義務がないため、一般的には登記されない。 |
借地権と税
相続税
親などが亡くなるなどで、その人が所有していた不動産を相続する際、相続税が発生します。その時に土地を借りて建物を建てている場合、借地権も相続税の対象になります。
- 普通借地権
- 定期借地権
- 一時使用目的の借地権
どれだけ相続税を払わなければならないかは、相続税評価額が大きく関係してきます。
その相続税評価額は借地権の種類によって異なります。
計算式を以下でそれぞれご紹介します。
普通借地権の場合
借地権の相続税評価額は、実際は借りている土地でも自分が所有して自分が使用する土地（自用地）であると仮定した評価額に借地権割合をかけて計算します。
定期借地権の場合
定期借地権の相続税評価額は、自用地価額に借地権者に帰属する経済的利益とその存続期間を考慮した割合をかけて求めます。
複雑な計算式になるのですが、国税庁ホームページにある「定期借地権等の評価明細書」に値を記入することで、比較的簡単に計算ができます。
一時的に使用する借地権
一時的に使用する目的の借地権の価額は、雑種地の賃借権と同じ方法で評価します。
(1) 地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権(例えば、賃借権の登記がされているもの、設定の対価として権利金や一時金の支払のあるもの、堅固な構築物の所有を目的とするものなどが該当します。)
雑種地の自用地としての価額×法定地上権割合と借地権割合とのいずれか低い割合
(2) (1)以外の賃借権
雑種地の自用地としての価額×法定地上権割合×1／2
(注) 法定地上権割合とは、その賃借権が地上権であるとした場合に適用される相続税法第23条に規定する割合をいいます。
その他、借地権に関わる税金
相続税のほかにも、借地権に関わる税金はたくさんあります。
取得時、取得後、売却時など各シーンで払わなければならないことがあるので、あらかじめ知っておくことで急な出費に驚くケースが減るでしょう。
代表的な3つの税を紹介しましょう。
不動産取得税
借りる土地に建っている家などの建物などを購入したときに掛かる税です。費用は建物の価格に控除額を差し引いた後、4％を掛けた金額になります。
固定資産税・都市計画税
都道府県が徴収する税金です。軽減措置などもありますが、基本的には、その年の土地・建物の課税標準額に固定資産税は1.4％、都市計画税は0.3％掛けた金額となります。
譲渡税
借地権を売却した時にかかる税金です。
課税譲渡所得は、譲渡価格－（取得費＋譲渡諸費用）－特別控除額で算出されます。
所有期間により税率が大きく変わり、売却した土地建物等の所有期間が売却した年の1月１日現在で、1. ５年を超える場合（長期譲渡）と 2. ５年以下の場合（短期譲渡） に分かれます。
尚、2013年から2037年までは所得税に2.1％の復興雄特別所得税（復興税）が加算されます。
1. 所有期間５年超（長期譲渡所得）
| 所得税 | 住民税 | 合計 | |
|---|---|---|---|
| 譲渡所得 （復興税加算後） |
15％ （15.315％） |
5％ | 20％ （20.315％） |
2. 所得期間５年以下（短期譲渡所得）
| 所得税 | 住民税 | 合計 | |
|---|---|---|---|
| 譲渡所得 （復興税加算後） |
30％ （30.63％） |
9％ | 39％ （39.63％） |
また、居住用財産としての借地権を譲渡した場合、譲渡所得から3,000万円迄の特別控除があり、その部分は課税されません。
更に所有期間が10年を超えている場合は税率は軽減されます。
| 3,000万円特別控除後の譲渡所得 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 6,000万円以下の部分 （復興税加算後） |
30％ （30.63％） |
9％ | 39％ （39.63％） |
| 6,000万円を超える部分 （復興税加算後） |
15％ （15.315％） |
5％ | 20％ （20.315％） |
借地権を売買する不動産業者の選び方
不動産業者
借地権と底地の売買などを行なっている不動産業者を選びます。
ただ、「借地権・底地の売買」を取り扱っていても、専門分野は別の不動産会社もあるので、スムーズに取引を進めるために、専門の業者を選ぶことをおすすめします。
私たち新青土地コーポレーションは借地権・底地の売買に特化した会社であり、司法書士事務所・公認会計士税理士事務所併設で、不動産・相続・税金などのお悩みをワンストップで解決することが可能です。
よくあるご質問
地主様からの質問
- 貸している土地を売却することはできるの？
- 売却することは可能です。借地権者に売却するケース、第三者に売却するケースが多いです。
- 貸している土地を相続することはできるの？
- 相続することは可能です。その場合、借地権者の了承も必要ありません。
借地権者様からの質問
- 借地にある建物の増改築は可能ですか？
- 可能です。ただし、地主様の承諾が必要で、承諾料を払う必要があります。
- 借地を相続する場合、名義書換料は発生しますか？
- 相続に限り、名義書換料は発生しません。生前贈与などの場合は必要になります。
また、相続には地主様の承諾も必要ありません。
- 借地権は売却できますか？
- 地主様の承諾があれば、売却可能です。その場合、譲渡税と承諾料が必要になります。
まとめ ～借地権を活用するメリットとは？～
地主様にとっての主なメリット
- 安定収入を得られる！
- 土地を貸すことで、毎月地代が入ってきますし、契約更新時には更新料などの収入も得られます。立地などによって変わりますが、地代は固定資産税・都市計画税の2～3倍が相場とされています。ただし都心部では、住宅地で3～5倍、商業地で5～7倍といったところが相場になります。
- 固定資産税の負担を軽減できる！
- 更地のまま土地を持っていても、固定資産税の軽減措置はありませんが、居住用建物の敷地となっていれば、固定資産税が軽減されます。
- 相続税の負担を軽減できる！
- 広大な土地を持っているほど、相続税の評価額も高額になりますが、その土地に借地権が付いていると、底地割合のみの相続税評価になるため、相続税の負担も軽減されます。
借地権者様にとっての主なメリット
- 不動産購入費を削減できる！
- 借地権は所有権に比べて安いため、不動産の購入費を抑えられます。もちろん、借地権を取得しても土地の取得税が課せられることはありませんし、登記費用も発生しません。
- 土地の固定資産税・都市計画税の負担がない！
- 当然のことですが、土地の固定資産税や都市計画税の納税義務を負うのは地主ですから、借地権者の負担はありません。
- 半永久的に住み続けられる！
- 旧法借地権の場合の話ですが、契約更新が前提となっているため、借地権者は半永久的に住み続けることができます。地主は正当な事由がない限り、更新を拒絶できません。
借地権の相続に関する知識が豊富な専門家をお探しなら
借地権を相続する際は、被相続人の登記名義から相続人へ名義変更を行うことになります。
また、相続した借地権を売却するとなると、様々な手続きや書類の作成、地主との承諾交渉が必要です。
その際、何から始めたら良いのか分からずに困ってしまう方もいらっしゃるでしょう。
新青土地コーポレーションでは、ひとつのオフィスに不動産コンサルタント会社や司法書士事務所、公認会計士・税理士事務所が併設しておりますので、様々なご相談に対応することが可能です。
知識が豊富な専門家をお探しの方は、ぜひ新青土地コーポレーションにお任せください。お問い合わせをお待ちしております。