今回は、借地契約書に更新料の定めがない場合の更新料の支払についてお話しします。
まず、借地契約において、当事者間に更新料を支払う旨の合意があれば、更新に際して借地権者に更新料の支払義務が発生します。
では、この合意について借地契約書等の書面に記載がされていない場合はどうなるでしょうか。
裁判所の判例では、更新料請求を否定するものが多く見受けられます。
しかしながら、実際の借地契約の更新においては、慣習的に更新料の支払いがなされて合意更新されていることが多いことも事実です。
過去の借地権の歴史をたどってみると、地主の善意により、借地権設定の対価となる権利金も受け取らずに設定されている借地権がほとんどであるにも拘わらず、時代の移り変わりと共に、借地権は財産権としての価値が法律上認められ、結果、地主の持つ権利は小さくなってしまったという現状があります。
地主の立場からすると、せめて数十年に一度の更新時には、たとえ書面上で更新料の定めがなくても、更新料を請求したいと思うのが自然な感覚だと思います。
更新料の支払いについて合意した書面がない場合、仮に過去の更新時に更新料を支払った履歴があったとしても、借地権者によっては支払いを拒むといった主張も成り立つのは事実です。
ただ、そのような場合でも、地主の立場で取り得る手段はあると思います。
更新時は、借地契約の見直しをする機会でもあります。
建物の建替え、譲渡承諾、地代の改定などの借地条件についての協議と並行して、更新料の支払いについても話し合いをされてみてはいかがでしょうか。
とはいえ、近年の借地契約では、地主と借地権者との関係が希薄になり、いざ協議をしようにも双方が納得できる合意が得られそうにないこともあると思います。
そのような場合は、経験豊富な専門家にアドバイスを求めてみるのもよろしいのではないでしょうか。
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