借地権の売却を検討する場合、基本的に地主の許可が必要です。このとき、売却の条件として「更地にして返すように」「4割の承諾料が必要」といった話をされるケースがあります。
不動産会社に相談したけれど「地主さんの許可がなければ売買できません」「交渉の代行は業務外です」と言われてしまった。弁護士さんには「着手金が50万円程度、成功報酬は数百万」と言われ、利益が残るのかどうかが分からず踏み出せない、といった悩みもきかれます。
地主への承諾料、売却にかかる税金、弁護士への報酬……これらの問題を把握せず、言われるままに話を進めてしまうと、手数料や税金で手残り金額が消えてしまう可能性があります。
今回は、借地権売却で弁護士へ相談する場合のメリットや選び方のポイント、弁護士費用の相場や注意点について解説いたします。
借地権売却を弁護士に依頼する4つのメリット
借地権の売却を弁護士と一緒に進めると、専門家目線での知識を生かしたアプローチや交渉、書類作成など、さまざまな面でのサポートが受けられます。借地権売却を弁護士に依頼する4つのメリットをみてみましょう。
法的根拠に基づき地主と対等に交渉できる
地主との交渉を個人で進める場合、お互いが希望する着地点が異なるケースなどで、感情論になってしまいがちです。
借地権付き建物をどうしても売却したい借地権者と、売却には応じたくない、応じるなら多額の承諾料を請求したい地主との間で、口論や物別れになってしまった、という例が少なくありません。
弁護士に相談すると、地主との交渉を専門家に任せられます。借地借家法というルールに基づいた話し合いができるため、更地返還の要求や、一般的な水準を大きく超える承諾料の請求がある場合も、法的な目線で交渉を進められます。
弁護士が窓口に立つことで、感情的な対立に発展しにくく、交渉が冷静に進みやすくなる、という点もメリットです。
地主との直接交渉による精神的ストレスを回避できる
地主との直接交渉は、借地権売却における最大の難関と言われています。相続した借地権付き物件の場合、地主との関係が希薄なケースもあり、よりハードルが上がってしまいます。
弁護士へ相談する場合、まずは弁護士が、地主へ受任通知を送付します。この受任通知をもって、交渉の窓口が個人から弁護士へ移るため、その後の話し合いはすべて弁護士相手になります。
地主との面会や電話、自宅への訪問に不安を感じている場合は、弁護士を窓口にすると、直接対応の負担を大きく軽減できます。
借地非訟（地主に代わる許可）の手続きを任せられる
地主が借地権売却にどうしても応じない場合、地主に代わって裁判所から許可をもらう「借地非訟」という手続きで、借地権売却を進める方法があります。弁護士と連携している場合、申し立てに必要な書類や手続きなどの、複雑な実務も相談可能です。
借地非訟の申し立ては、時間やコストがかかるため、最終手段として考えるべきですが「交渉では着地点を見つけられなかった」という場合は、弁護士に依頼をして借地非訟の申し立てをすると、個人で手続きするよりスムーズに進められます。
複雑な契約書作成や権利関係の整理がスムーズになる
借地権を売却する際、建物未登記や相続未了といった問題が残されている場合があります。このような、専門家でないと進められない複雑な契約書作成や権利関係なども、弁護士に相談するとスムーズに整理できます。
個人では難しいバックオフィス業務を、その道のプロに完結までお願いできるため、借地権売却に関連する手続きを速やかに進められます。
借地権に強い弁護士の「探し方」と「選び方」のポイント
借地権売却の相談をプロへ依頼する場合、借地権問題に強い弁護士探しが重要です。どのような点に着目すると、借地権に強い弁護士に出会えるのか、選び方のポイントを解説いたします。
不動産トラブル、特に「借地借家法」の解決実績を確認する
弁護士は「離婚に強い」「相続に強い」「刑事事件に強い」など、それぞれ得意としている専門分野があります。不動産問題の中でも「借地権」にかかわる事例は、特殊な判例となるケースが多いため、借地借家法にまつわる相談の実績数を確認しておくと安心です。
弁護士費用（着手金・成功報酬）が明瞭であるか
弁護士費用が思っていた以上に高額になり、手残り金がほとんど残らなかった、といった結果にならないように、弁護士費用は事前にきちんと確認しておきましょう。着手金や成功報酬が明瞭であるかどうか、一般的な相場にたいして適正な価格であるかどうかもチェックしておきましょう。
依頼前に見積書を出してもらえるかどうか、後から追加費用が発生しないかどうか、追加が必要になる場合は事前に相談してもらえるかどうか、という点も確認をしておくと、思いがけない出費を防げます。
「税理士・会計士」と連携しているか
借地権の問題は、法に則った交渉や申し立てだけではありません。弁護士の力で、地主から売却の許可が得られた、借地非訟も申し立てが通ったけれど、売却にまつわる税務面のサポートがなかったため、お金がほとんど残らなかった、というケースもあります。
不動産は大きな金額の取引になりやすいため、できるだけ節税しながら手残り金額を残すために、税務の知識を持つ専門家とも連携しておくと安心です。弁護士だけでなく、税理士(税理士登録した公認会計士を含む)とも連携している不動産コンサルタント、弁護士事務所などへ相談すると、手残り金額を増やせる可能性が高まります。
新青土地コーポレーションは、借地権売却に特化した不動産コンサルタントです。オフィス内に税理士事務所があるため、借地権と税務の両面からサポート可能です。借地権問題に強い、弁護士のご紹介にも対応しております。借地権にまつわるお悩みがありましたら、お気軽にお問い合わせください。
【相場表】借地権トラブルの弁護士費用
借地権トラブルに関する弁護士費用の目安
| 費用の概要・相場 | 備考 | |
|---|---|---|
| 法律相談料 | 30分ごとに5,500円〜11,000円程度 | 初回無料の事務所もあります。 |
| 地主との交渉（着手金） | 経済的利益の5％〜8％程度（目安：20万〜50万円前後） | 交渉をスタートする段階で支払う費用です。 |
| 地主との交渉（報酬金） | 経済的利益の10％〜16％程度 | 話がまとまり、解決したときに支払います。 |
| 借地非訟の申し立て（着手金） | 20万円〜50万円程度 | 借地権価格が5,000万円以下の場合の基準です。 |
| 借地非訟の申し立て（報酬金） | 借地権価格の2分の1を「経済的利益」として計算 | 裁判所から売却の許可が得られた段階で発生します。 |
※2004年4月の弁護士報酬自由化以降、報酬は各事務所が独自に設定する制度に移行しています。本表は旧日弁連報酬規程を参考にした一般的な目安であり、実際の費用は依頼先の弁護士事務所により異なります。事前に必ず見積もりをご確認ください。
上記は旧日弁連報酬規程を参考にした目安であり、実際の費用は弁護士事務所ごとに異なります。借地権売却で抱えているトラブルの内容や建物の状態、相談する弁護士事務所により金額が変わるため、まずは法律相談で見積もりを取得して、おおよその金額を把握の上、検討を進めましょう。
費用を払っても「手残り」を増やすための考え方
弁護士費用を支払いながら、手残り金額を増やすなら、「弁護士費用＝コスト」という考え方ではなく、「弁護士費用でどのような得があるのか」という点に着目するのがおすすめです。
地主が高額な承諾料を要求している場合「地主に払う承諾料を500万削ることができれば、弁護士費用を100万円支払ったとしても400万の得につながる」といった投資対効果の視点で検討を進めてみてください。
弁護士へ相談する際に、個人での交渉ではなく弁護士への相談で利益を増やせる可能性があるかどうか、確かめておくのも良い方法です。
弁護士単体では手取りを最大化できない理由
弁護士へ交渉をお願いすると、地主から要求されている承諾料と弁護士報酬との差額で利益を残せたり、話し合いをスムーズに進められたり、といったメリットがあります。
一方で弁護士の仕事は、交渉や書面の手続きが主になります。弁護士単体への相談では手取りを最大化できない理由を知り、弁護士によるサポートが得られない部分はそれぞれの専門家へ相談すると、手残り金額を増やせる場合があります。
弁護士は「高く売るためのリフォームや測量」を知らない可能性がある
弁護士は「合意」のプロですが「商売」のプロではありません。借地権付き建物の売却では、「不動産がいくらで売れるのか」という点が重要になるため、不動産価値を最大化して売るためのノウハウを知る専門家の力も必要です。
借地権付き建物をより高く売るためには、事前に必要なリフォームや測量を実施しておく、といった準備について助言してもらえる、不動産知識を持つ人材とも連携しておくと、高値売却を目指したサポートが受けられます。
「取得費不明」の重税問題を解決できない
借地権売却を検討する際、大きな問題になりがちなのが「譲渡所得税」の問題です。相続した建物が古く、当時の資料が残っていないといった理由で取得費が不明の場合、取得費として認められるのは売却額の5%となり、場合によっては利益の多くが税金で消えてしまう恐れがあります。
取得費が不明の場合の重税問題は、税理士のサポートで、負担を抑えられる場合があります。支払う税金をできるだけ抑えて、手残り金額の増額を目指したい場合は、税理士への相談を検討してみてください。
まとめ
地主との交渉で、借地権付き建物の売却が難航している場合、法律の専門家である弁護士の力を借りると、話し合いをスムーズに進められます。
「地主からきつい言葉をかけられて辛い気持ちを抱えている」「地主にまったく話を聞いてもらえず売却を進められない」という場合は、借地権問題に強い弁護士へ相談してみてください。
また、弁護士のみへ相談した場合、弁護士報酬で売却益が大きく減ってしまったり、税金の計算面で損をしてしまったり、という可能性があります。借地権売却で手残り金額をできるだけ多く残すなら、弁護士だけでなく、不動産のプロや税務のプロへの相談も重要です。
新青土地コーポレーションは、借地権問題専門の、総合不動産コンサルタントです。不動産に強い不動産コンサルタント、税務をサポートする税理士(税理士登録した公認会計士)、登記などの手続きに強い司法書士がオフィス内に在籍しています。
弁護士への相談が必要な場合は、顧問弁護士をご紹介いたします(紹介料はいただきません)。一つの会社で総合的なサポートができるため、それぞれの専門家を探す手間や時間を省けます。
個人で解決するのが難しい借地権売却にまつわる問題は、専門家集団「新青土地コーポレーション」におまかせください。ご相談は無料です。まずはお気軽にお問い合わせください。
※ 本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別案件における法的判断・税務判断を保証するものではありません。弁護士費用は事務所により異なるため、実際の依頼にあたっては必ず見積もりをご確認ください。
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