【借地の売却】借地を地主に返却しようと思った時に、まず検討してほしい大切なこと
今回は、借地権の処分についてご相談があったので、実際にお話しさせていただいた内容について、ご紹介いたします。
借地の返却はどのようにすればいいのでしょうか。
更地にして返却をする
現在契約している借地契約書をご確認いただくと「地主に返却する場合は、原状に復さなければならない」という文言が記載され ていることが多く、返却するときは建物は解体して更地の状態で返却しなければなりません。借地人は解体費用を負担しなければならず、建物によっては数百万円の負担となります。ご相談いただいた方はこの金額を負担したくないとのことでした。
建物そのままで返却をする
建物そのままで借地を返却するケースですが、実質的には建物解体費用分で売却をするということになります。地主との交渉が必要となってきますので、予め解体費用の見積もりなどは取られた方が良いと思います。建物をそのまま返却するということになるので、税金については注意しなければなりません。
借地権の売却（処分）の方法
第三者へ借地権を売却する
借地権付建物を売却することは、借地人の当然の権利ではありますが、地主から承諾が必要となります。地主からは、名義書替（譲渡）承諾、建物建替承諾（次の方が建物を建て替える承諾）、抵当権設定承諾（不動産を購入する方の殆どが、金融機関の融資を利用するため、借地権上の建物に抵当権を付けることの承諾）、その他詳細の打合せが必要となります。
地主が買い戻す
借地権を売却する場合は、上記のように必ず土地所有者（地主）に承認を得る必要があります。その際に地主には優先的に借地権を買戻せる権利（介入権）があります。元々は地主の土地のため、自然な流れと言えます。地主が買い戻す場合は、売買代金や、条件等の詳細な摺り合わせが必要となります。
借地権の売却と同時に地主の土地を売却する
借地人と地主とでそれぞれの権利を「同時に」第三者へ売却をするケースです。通常、借地権や地主所有の借地権が設定されている土地（底地）をそれぞれ別々に第三者へ売却をした場合は、価格は安くなってしまいます。地主は底地を、借地権者は借地権を売却することによって、第三者はその土地の所有権をを得ることになります。価格は高く売れる可能性はありますが、同時に売却をする場合の価格の内訳や契約から決済までのスケジュール調整などお互いに協力していただく必要があります。
等価交換をする
借地人の権利と地主の権利（底地）を一部交換し、借地人が借りている土地を分割して借地人と地主が互いに所有権として土地を分け合います。その上で、借地人は、所有権になった土地を売却する方法です。実際に等価交換を希望される方は多いですが、土地の面積や形状や地主が所有権の土地を必要としていない場合は成立はしません。実際に行う場合は、測量・土地の分割・建物の解体費用などの打合せや交渉が必要となってきます。
借地権の売却について：https://shinseiland.com/lease/sale/
等価交換・地主の買戻し：https://shinseiland.com/lease/swap/
借地権の価格とは
借地権の査定
今回の相談者である借地人は、当初は更地にして地主に返す予定でしたが、一通説明したところ、少しでも金額が欲しいということで、売却をしていくこととなりました。そこでまずは査定をさせていただきました。
当社が借地権の査定をする場合は、基本的には相続税路線価や公示地価を基準に査定をしております。土地の面積や形状、前面道路の広さなどから査定金額を提示しております。相続税路線価には「借地権割合」が記載されており、よく借地権：底地の割合が「6：4」ですとか「7：3」と言われておりますが、地主への承諾料や解体費用などを鑑みると、査定額はもう少し低くなってしまいます。
実際に売却できる金額とは
実際に売却できる金額は、その借地権の場所などにも大きく影響されます。そもそもその地域に借地権の物件が少なく、近隣で販売されているほとんどが所有権の物件いう地域では、流通性が低い借地権に価格を付けること難しくなります。都内で利便性の高い都心部や人気の高い住宅街などでは、むしろ借地権の方が割安だったりすることもあるので、比較的高い金額で売却できる可能性もあります。
地主が買戻しもせず、借地権の譲渡を認めない場合
地主から理由を聞いてみる
地主によっては、現在貸している土地は、更地にして返してもらうものだとお考えの方もいらっしゃいます。大方の地主は、今まで善意で土地を借地人に貸しているにもかかわらず、それを売却なんてとんでもないと思っております。また同時に、時代の流れから借地権が保護されて、特に旧法の借地権は自分が買い戻さない限り、半永久的に土地が返ってくることがないことも地主は理解しております。ですので、一方的に譲渡を認めることを迫るのではなくて、まずは話合いが必要だと当社は考えております。
弁護士に相談をしてみる
地主がどうしても譲渡を認めないという場合は、裁判所が地主に代わって譲渡の承諾をする「借地非訟」という裁判上の手続きをすることができます。この場合は、当社が提携している借地に精通している弁護士にご依頼いただくことになります。この「借地非訟」手続きは費用も時間もかかります。このようになる前にまずは当社にご相談ください。
借地非訟について：https://shinseiland.com/lease/lawsuit/
まとめ
借地人と地主のトラブルは、何らかのボタンのかけ間違いから始まることが多く、お互いに借地権ということを理解していないことが原因です。まずは借地権の背景や歴史などを当社が間に入ってご説明をさせていただくことで、これまでもトラブルを解決してきました。まずは借地権の専門会社である当社にお気軽にお問合せください。
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借地権の売買を専門で行っている新青土地コーポレーションでは、借地権・底地の各種相談を承っております。
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