借地権のよくあるトラブルと解決方法
借地権者様にとって地主さんとのトラブルは、一番避けたいことではないでしょうか。当社でも借地権者様・地主様から様々なご相談を頂きますが、対人関係や信頼関係の問題など、感情が入り交じり、様々な問題・課題が発生します。
借地権者様、地主様との間で、双方が自分の意見だけを主張しあい、解決することが難しいケースが多くあります。
そこで、第3者が間に入ることで、双方の気持ちや意見を取り纏め、それぞれに歩み寄った提案をし、解決できることが多くあります。
借地権・底地に特化した不動産コンサルタントである株式会社新青土地コーポレーションでは、このような借地権者様と地主様の間に入り、双方に寄り添った解決をさせて頂くことが可能です。
借地権のよくあるトラブル
借地権の売買に関するトラブル
【相談内容】
父親から引き継いだ実家の借地権を手放し母の施設入居の資金にしたいと考えています。
地主に譲渡承諾の相談に行ったところ、更新料・地代の値上げ等の件で父親と揉めた経緯があるらしく譲渡を承諾してくれません。
このような場合、裁判所が代わりに譲渡の承諾をしてくれると聞きましたがこのような手続き（借地非訟手続）について教えてください。
【回答内容】
契約による借地権は、もともと債権なので、譲渡するには地主の承諾が必要となります。
土地賃借権の借地人は地主の承諾なしに自由に賃借権の譲渡をすることは出来ません。
しかし、借地人が譲渡を望み、地主に不利益を及ぼす可能性がないときは、裁判所が地主に代わって譲渡を認める制度が借地非訟です。
ただし、借地非訟になってしまうと、借地権の売却価格が通常より低廉な価格となってしまい、購入者も地主とのケンカ状態が続いてしまうので、出来れば避けた方が良いです。
まずは、先代が何が原因で揉めてしまったのか、その辺りのお話から地主と始めましょう。
過去の事は誠意をもって詫び、そして将来に向かっての話をしていくと良いでしょう。
借地権の相続に関するトラブル
【相談内容①】
父が亡くなり借地権を父から相続で所得しました、地主のその旨を伝え契約書の名義変更を依頼したところ、地主から名義変更料を要求されました。支払う義務はあるのでしょうか。
【回答】
法的には支払い義務はありません。
相続は譲渡ではありませんので、そのそも地主の承諾を必要としません。
更には、地主の承諾がなくとも借地権は、相続人に当然移転します。
相続は法律上、包括承継ですので、被相続人の立場がそのまま相続人に置き換わります。ですので、借地の譲渡とはならないからです。
※相続ではなく遺言により相続人以外の第三者の方が借地権を取得された場合は、譲渡と同じ扱いとなるため、地主の承諾（承諾料）が必要となる場合もあります。
ただし、相続を原因として相続人と借地契約書を作成する時、地主によっては承諾料を要求するケースもあるのが事実です。
そういった場合には、上記のとおり、「法的には権利移転では無いため、承諾料は必要ないですよね」と交渉しても良いのではないでしょうか。
それでも承諾料が必要という事であれば、地主との関係を良好にしておく手数料として割り切り、お支払いする方が得策です。
（多少の金額交渉はしても良いと思います）
借地権の地代に関するトラブル
【相談内容①】
地主がお亡くなりになりました。地主には、奥様と長男・次男がいます。
まだ、遺産分割の話し合いが終わらずこの土地を誰が相続するか決まっておりません。
この場合、地代は誰に支払えばよいのでしょうか？
【回答】
①遺産分割未了の状態の場合、法定相続人全員を相手方として支払うか
②例えば長男等、特定の相続人に地代を渡すなら、他の相続人から長男あての委任状を取ってもらい、その委任状のコピーを受領してから支払う必要があります。
③これらが困難な場合は、供託という制度も利用可能です。
※遺産分割が完了した場合は実際に当該土地を相続した者に地代を支払うことになります。
【相談内容②】
けがで長期休業したため、数か月間地代が滞ってしまい、地主から契約違反を指摘され、契約解除との通知が届きました。
契約書の特約で「借地人が地代を一か月でも支払いを怠ったときは、地主は直ちに契約を解除できる」とありますが借地契約はこれで解除されてしまうのでしょうか。
【回答】
地代の滞納に起因するトラブルはけっして少なくはありません。
このような、やむにやまれぬ理由である場合は
①たった数ヶ月分の地代に対して失う財産の対価があまりにも大きい
②借地契約が数十年単位の長期契約であること
という理由から、この契約書の条項だけで、裁判所が旧法借地権の解除を認めることは、まず無いでしょう。
※借地人が今後も地代が払えない状況であるかが契約解除の重要なポイントとなります。
まとめ
ここまでに借地権のよくあるトラブルを解説させて頂きました。借地権には、相続、更新、売買など、様々なケースでトラブルが発生します。
まずは借地権についての正しい情報を集め、自分で判断や対応が難しいと感じた場合のは当社までご相談頂けますと幸いです。
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借地権の売買を専門で行っている新青土地コーポレーションでは、借地権・底地の各種相談を承っております。
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