借地権付戸建を地主に返却しようと思ってます。返却する場合は更地にしなければならず、困っています。売却もできるのでしょうか。

最初のご相談内容

借地権付戸建に住んでいた相談者の母親が亡くなって相続した。相談者は既に自宅を所有しており、賃貸に出すことも考えたのだけど、リフォーム費用がかかりそうなので、処分することにした。郊外の借地なので、価値はほとんどないし、地主に返却をしようと思っている。ただ、更地にして返却しなければならないので、その費用は負担したくない。どうすればよいのかわからないので、相談に乗ってほしい。

借地権は返却しなければならないのか。

借地権は、返却しなければならないものではありません。当然、地主様に返却することはできますが、その場合には、「更地にして返却すること」と契約書に記載されておりますので、建物解体を借地権者様がしなければならないため、大きな負担となってしまいます。

借地権は売却できます。

借地権は売却することができます。借地権を売却する場合は、いくつか方法があって、①第三者へ売却　②借地権と底地（地主様の土地）を同時に売却　③借地権と底地の一部ずつを交換する等価交換　④地主様へ売却　の4パターンあります。借地権は郊外になればなるほど売却しづらくなるので、②同時売却や③等価交換で所有権の土地とすることができればベストです。

借地権を売却する場合は、地主様の協力が必要で、地主様の承認がないとスムーズに処分することはできません。

借地権の売却参照：https://shinseiland.com/lease/sale/

当社がお手伝いすること

どのように進めていくか。

まずは、地主様と会って、状況と今回の売却について承諾していただくようにします。借地権者様が地主様と直接お話をするとうまくいかないこともあるので、私たちが間に入って、一緒に話すことで地主様にもご納得いただけるようにします。地主様が売却や建替えを承諾するにあたっては、承諾料が発生しますので、借地権者様が売却の際に、どれくらいの費用がかかるのか概算などもご説明をさせていただきます。

地主様にとっては、借地権者様が売却をするタイミングは、底地を高く売却することもできる絶好の機会のため、同時売却を勧めていきます。

実際にどう進んだのか

結果的に、今回は、借地権について、当社が購入をさせていただくことになりました。

地主様は土地については手放さないご意思が固く、底地の売却や等価交換には応じていただけませんでしたが、譲渡や建替え、抵当権の設定については、すべてご承諾いただきました。また、地主様は、承諾料の金額についても決めていなかったので、一緒に決めさせていただきました。

借地権者様は、最初はご自身で更地にして返却する予定だったところ、スムーズに売却をすることができてお喜びされてました。また、地主様についても、当社が賃貸借契約書の作成などをすべて行い、かつ承諾料も受領することができ、喜ばれました。

借地権の売却は、地主様の承諾など多くのハードルがありますので、普段から良好な関係を築くことが売却のしやすさなどにつながります。

承諾料について：https://shinseiland.com/lease/fee/