地主の借地権買取相場はいくらが適正？ 交渉を有利に進めるポイントも解説
地主が借地権者に土地を貸している途中に、借地権者からの申し出で、
「借地権を買い取って欲しい」
と相談されるケースがあります。
借地権者から借地権を買い取った場合、地代は得られなくなりますが、その後は自身で使える土地として駐車場にしたり、アパートを建てて人に貸す等、自由に使える点がメリットです。
地主にとって、良い部分がある一方で、借地権者から提示される買取金額に納得できない、といった問題も考えられます。
今回の記事では、地主が買い手となり、借地権を買い取る場合の査定相場はいくら程度なのか。地主側が交渉を有利に進めるポイントについて、分かりやすく解説いたします。
借地権の売買とは
借地権とは、家などを建てる目的のために、地主から土地を借りる権利です。
借地権者は、地主に地代を支払いながら、その土地にマイホームなどを建て、生活するのが一般的です。
借地権の権利には存続期間があり、旧法借地権であれば20年以上、新法の普通借地権であれば初めは30年以上（以後更新の度に２０年以上、１０年以上と契約期間が短くなります）とされています。
ですが、居住している間に家族が増え手狭になったり、転勤になったり、住んでいた人が亡くなったり、といった理由で、建物や土地が不要になる場合があります。地主側から借地契約更新時の更新料や、地代の見直しを要求された結果、費用面で借地契約の継続が厳しくなった、というケースも考えられます。
この場合に検討されるのが、借地権の売買です。借地権者が地主へ借地権を買い取ってもらうことで、地主はもともと持っている底地と借地権を手にできるため、別の形で土地を有効活用できます。
地主ではなく、第三者が借地権の買い取りを行う場合は、新しい借地権者が更地にした土地に新しい家を建てたり、今まであった建物にそのまま住んだりしながら、地主へ引き続き地代を支払う形になります。
借地権は地主が買い取るケースも多く、借地権者の希望額で買い取って貰えるもの、と考えている借地権者も稀にいらっしゃいますが、そもそも借地権の買い取りは地主の義務では無く、お互いが納得した価格で取引を行うのが通常です。
借地権者の言い値で買取るのではなく、正しい相場を把握した上で、借地権の買取を検討してみましょう。相場については、このあとくわしく解説いたします。
地主が借地権を買い取るメリット・デメリット
借地権の買取は、地主にとってメリットもあれば、デメリットもあります。買取価格の計算をする前に、自分のケースは買い取るべきかどうか、良い点、悪い点を紹介しますので、参考にしてみてください。
地主が借地権を買い取る3つのメリット
まずは、地主が借地権を買い取るメリットをみてみましょう。
メリット1：土地を自由に活用できる
借地権を買い取ると、その後の土地を自由に活用できます。
・借地権買取後に土地（完全な所有権となった）を売却する
・自分が営んでいる事業に活用する
・アパートを建てて賃料収入を得る
・駐車場として収益を得る
・新法の借地権により、新たに借地権を設定する
など、さまざまな可能性が考えられます。都市部などの土地路線価の高い地域や、駅前の再開発エリアに入っている、という場合には、とくに積極的に買い取り、再利用する傾向がみられます。
メリット2：収益をアップできる
借地権を買い取った後に、新たに借地権を設定（新法借地権）し、借地権設定料を借地権者からもらい、従前より高い地代に改定した上で、新しい借地契約（新法借地権）を結ぶという方法も収益を増やす手段のひとつです。
また、借地権を買い取った後、土地を売却することで、再度借地契約をするよりも、利益につながる場合もあります。
メリット3：管理の煩わしさから解放される
地主が高齢であったり、本業が忙しく借地権者とのやりとりや借地契約の更新が、大きな負担になっているというケースがあります。
さらには、他にも所有している土地があり、すべての土地管理に手が回らない、という場合もあります。
このような場合は、借地権の買い取りを検討すると、さまざまな種類の業務を軽減できます。
地主が借地権を買い取る3つのデメリット
借地権の買い取りにはメリットだけでなく、デメリットも考えられます。買い取り前に、デメリットも検討した上で、タイミングや費用を見極めてください。
デメリット1：購入費用が高額になる場合がある
借地権の買い取りは、土地の価値や借地権者の希望によって金額が変わります。
適正な価格で買い取れる場合は良いのですが、想定以上の提示価格であったり、購入に伴う費用が想定外にかかる場合もあるため、注意が必要です。
不動産会社や借地権取引に強い専門家、コンサルタント会社など、複数の業者で見積もりを取り、適正な価格を確認した上で、購入の可否を判断しましょう。
デメリット2：買い取り後の活用が難しいケースがある
借地権を買い取った後、その土地を売りたい、新たな契約を結びたいといった予定があると思います。ですが、かならず地主の希望金額で土地が売れる、契約につながる、という保証はありません。
思ったように話が進まない場合、管理コストがかかったり、税金の支払い負担が増えたり、という可能性もあるため、注意が必要です。
デメリット3：交渉や手続きが複雑になる
借地権の買い取りは、法的な手続きや交渉が必要です。借地権者の希望金額と、地主の希望金額が大きく違っている、という場合、話し合いに時間がかかる恐れがあります。
できるだけトラブルなく、借地権者と地主それぞれが納得する金額、手続きにするために、事前の査定が欠かせません。借地権者の了承を速やかに得るなら、借地権買い取りに強い業者、コンサル企業などサポートを受けるのも良い手段です。
地主が借地権を買い取る場合の相場
それでは、地主が借地権を買い取る場合、いくらくらいが相場なのでしょうか？
「価格は自由に決められる」と思われがちですが、様々な事情を考慮したお互いが納得できる適正な価格というものがあります。
お互いの事情（置かれてる立場）が分からぬまま、自分の都合の良い数字だけを先行して交渉に臨むと、売買がまとまることはまずありません。
また、地主側から買い取りを申し出た場合（地主が必要としている場合）と、借地人から買い取りを申し出た場合（地主が必要としていない場合）で、金額も異なってくるでしょう。
地主側から買い取りを申し出た場合（地主が必要としている場合）と、借地人から買い取りを申し出た場合（地主が必要としていない場合）とで、提示価格に乖離がある可能性もあるため、事前にそれぞれの相場を知っておきましょう。
地主が買い取りを申し出る場合
貸している土地を自分で使用したくなった際など、地主から借地権者へ借地権の買い取りを申し出る場合があります。家族の家を建てたい、マンションやアパート建築に使いたい、というケースもあるでしょう。
このように、地主側の理由で買い取りを申し出た場合は、第三者へ借地権を売却した場合の金額から、本来であれば地主へ支払うであろう承諾料分を差し引いた価格で売買するのが望ましいでしょう。
買い取りに応じて貰った場合、借地権者は新しく住まいを探したり、引っ越しをしたり、といった必要にも迫られます。また、住宅ローンが残っている場合もありますので、これらの金額も考慮することも必要となります。
借地権者の希望にていねいに耳を傾けながら、スムーズな交渉を目指してください。地主と借地権者では結論が出ない、トラブルになりそう、という場合は、借地権の相談に強い不動産業者、不動産コンサルタントへ相談すると、地主・借地権者双方の目線にたった立場でアドバイスが受けられるでしょう。
借地権者から買い取りを相談された場合
地主の事情ではなく、借地権者側の事情で地主に対し、借地権の買い取りを希望する場合は第三者へ売却する価格より安くなるでしょう。
借地権者が、借地権を第三者に売りたい、と考えていて、地主側が応じる場合は、譲渡承諾料を受け取った後、引き続き新しい借地権者から、地代を受け取る形になります。譲渡承諾料は、借地権価格の10％程度が目安です。
借地権を第三者に売却する場合、そもそも借地権という権利の流動性が乏しいため、高額で売買できるケースはあまり多くありません。はじめは第三者へ売却しようと様々な不動産会社に相談したけれど、借地権という性質上、簡単に話が進まず、地主側での買い取りを検討するケースも多くみられます。
借地権者から、借地権の買い取りを相談されたら、まずはその後の土地の使い道を検討しましょう。借地権を買い戻した後に駐車場にしたり、アパートを建てたり等、活用方法は様々です。また、土地を活用する予定がない場合は、借地権者が持つ借地権と地主が持つ底地権を合わせて同時に売却し現金化する、という手段もあります。
借地権と底地権をそれぞれ売却するよりも、同時売却となれば所有権価格にて取引が可能となり、それぞれで売却するよりも高値で売却が可能となるというメリットがあります。ただ、同時売却の場合は、売却益を借地権者と地主とで、どのように分配するのか、という点を予めしっかりと決めておきましょう。
大きなお金が絡む部分のため、地主と借地権者間の話し合いが、難航するケースも考えられます。正当な金額を受け取りたい場合は、不動産会社や不動産コンサルタントへ間に入って貰うのがおすすめです。
仲介手数料などはかかりますが、双方が安心して話し合える、土地の利用状況、市場価格に応じた正しい判断をして貰える、という利点があるでしょう。
更地にするのは地主？ それとも借地権者？
借地契約上は借地権者が原状回復義務（土地を借りる前の状態に戻す）として、建物を解体し更地にするという義務を地主に対し負っています。
地主が借地権を買い取る場合、既存の建物を解体して更地にするか、建物はそのままの状態にしておくかという問題については、買い取った後の土地を地主がどう利用するかといった、後の利用目的によって、借地権者と話し合う必要があるでしょう。
そこで、更地にする場合、建物を残す場合で、それぞれの注意点を確認しておきましょう。
建物を解体して更地にする場合
解体費用は誰が負担するか
借地契約上は契約終了時には更地にして返却するという条項が入っているため、原則的には借地権者が費用を負担することになるでしょう。
【デメリット】
更地にすると固定資産税が上がる（住宅用地ではなくなる）ので、しばらく建物を建築する予定がないのであれば、月極や一時貸し駐車場にするなど、事前に計画しておきましょう。
建物はそのままの状態にしておく場合
しばらく土地を有効利用（建物を建替えてアパートにする等）する予定がないのであれば、固定資産税の支払いを抑える目的のため、建物を残したままにしてもらうという方法もあります。
その場合は、借地権の買取り価格から建物の解体費用分くらいを引いた価格で買い戻すというのが一般的です。また、建物内に残置物がある場合は、借地権者の負担で引き渡し時までに撤去してもらうようお願いした方が良いでしょう。
【デメリット】
①所有者責任
建物が老朽化している場合、台風や竜巻等の災害時に、屋根や外壁等の建物の一部や古い塀等が壊れ、第三者へ損害を与えてしまう可能性があります。その場合、建物の所有者がその所有者責任を負わなくてはなりませんので、建物の状態について注意をはらう必要があります。
②土地に瑕疵がある場合
引き渡された建物の解体時に地中から建物を支えるための杭や、ゴミ（コンクリートガラ）などの地中埋設物が見つかる場合があります。借地権者との買戻し契約の中に、そういった隠れた瑕疵の負担について合意していない場合、その撤去費用は借地権を買い戻した地主が負担しなくてはならないので、注意が必要です。
③土地に土壌汚染がある場合
ご相談が多いのが、借地権者が昔クリーニング店やメッキ工場を営んでいて、土地が土壌汚染されているケースです。この場合、土地の広さにもよりますが、数千万円から場合によっては億単位の土壌改良工事費用が必要になる場合があるので、特に注意が必要です。
借地権を買い戻す際に、地中の状態が事前に把握出来るようであれば、その撤去費用を買い戻す価格から差し引いて売買すれば良いのですが、事前に把握できない場合は更地渡しを条件に買い戻す事を強くおすすめします。
借地権の売買なのか、又は借地契約解除なのか
地主が借地権を買い戻す方法に２つの方法があります。
ここでは、借地権を売買し買い戻す場合と、借地契約解除の場合の注意点について解説します。
売買の場合の注意点
契約書は必ず取り交わしましょう
地主から、「更地にしたら買い取る」と言われたのに、更地にしても売買代金を支払って貰えないというケースがあります。売買時期が借地契約の更新時期の場合、更新の時に建物が無いと借地権が消滅してしまう事もあるため、尚更注意が必要です。
また、借地権者から、「売買代金を払ってくれたら更地にします」と言われたから代金を支払ったけれど、売買代金を支払った後も建物がそのまま残されている、といったトラブルが起きるケースもあります。
地主の希望で借地権者の責任と負担で更地にする、という例が多くみられますが、取引の安全を図るため、解体は売買代金の支払い後としたり、或いは、解体費用分程度の支払いを控除した代金を地主から受領後に建物解体を着工するという方法も検討しましょう。
いずれの場合においても、違約金の定めについて売買契約書に盛り込む等して、取引の安全を図るのが無難です。
その他にも、建物を残す場合は所有者移転登記の手続きや固定資産税の精算、建物を取得した場合は、不動産取得税が発生します。一つひとつ間違いがないように手続きを進めて、借地権売買を完了させましょう。
借地契約解除の場合の注意点
借地契約期間が満了（更新時期）の時に、借地権者が更新を望まず期間満了で契約を終了させるという事であれば問題ありませんが、借地契約期間が途中の場合は、借地権という財産価値を借地人から地主へ贈与したと看做される場合があり、税務署から贈与税が課税される可能性があるので注意が必要です。
借地権価格の計算方 法
自分が所有する土地の借地権価格は、専門家に査定をお願いすると安心です。ですがその前に、大体の金額を自分で計算する方法があります。計算の流れを紹介しますので、いくらくらいの金額で買い取るべきか、大体の金額を把握しておきましょう。
1：路線価をたしかめる
まずは事前に、土地の路線価をチェックしてみましょう。路線価は、国税庁が公開している財産評価基準価格ですが、不動産価格の指標となる他の評価（固定資産税路線価、公示価格）とは違い、唯一借地権割合がのっているのもこの相続税路線価です。
ご自身の借地権所在地に接している道路に価格の記載があり、1平方メートルあたりいくらくらいの路線価なのかというものがのっているので、確かめてみてください。
路線価図はこちら
2：所有権の価値を計算する
次に、所有権の価値を計算します。仮に土地の路線価が、1平方メートルあたり10万円/㎡の場合、10万円×土地面積が所有権の価値になります。100㎡の土地を持っている場合は、10万円×100㎡＝1,000万円の計算式になります。
３：借地権の価格を計算する
所有権の価値＝借地権の価値ではありません。路線価には、借地権の割合が記されているため、合わせてたしかめておきましょう。仮に借地権割合が60％の場合、所有権の価値×60％が借地権価格の目安になります。
所有権の価値が1,000万円の場合、1,000万円×60％＝600万円が、借地権の金額になります。
路線価図の借地権割合は、売買取引や各種承諾料を算出するための目安に過ぎません。
借地権価格の決め方には様々な方法があるので、路線価図だけを基に借地権価格を決めるのは注意が必要でしょう。
再建築不可の場合は、借地権に限らず所有権だったとしても価値は低くなります。なぜ再建築不可となってしまったのかという理由について役所での調査や、地主・借地権者双方からヒアリングする等して確認するのが望ましいでしょう。
その他地主側との約束事があったり、誰が更地にするのか、測量は必要なのか等、契約時の負担について話が難航したり、というケースも考えられます。
そのため、土地の売買にくわしい不動産会社、コンサル会社のサポートを得て、事情一切を考慮した上での売買金額や取引条件について検討するのが最善です。
地主と借地人だけの直接交渉は感情的になる等、トラブルも起きやすいため、借地権の権利関係にくわしい専門家、地主と借地人のどちらの話も理解してくれる専門家に相談して、スムーズに話を進めましょう。
専門業者の選び方
借地権の買い取り相場について、上記でくわしく触れてきました。記事を読んで「専門業者へ相談の上、話を進めていきたい」と感じた地主様も多いと思います。
一方で、不動産業界には、借地権の買い取りに関連する業者が、たくさんあります。そのため、誰に相談すれば良いのか、迷ってしまいがちです。
借地権の売買契約、取得についてサポートを受ける場合は借地権売買に精通した不動産会社へ依頼することをお薦めいたします。初回の相談は無料の業者が多いため、まずは話を聞いてみて、親身になって寄り添ってくれる会社を選ぶのがおすすめです。
知人が頼んでいた不動産会社だからとか、大手の不動産会社だから安心だろうと思い、その会社へ依頼する、というケースがみられますが、不動産業者すべてが借地権問題にくわしい訳ではありません。
一般的な不動産会社は借地権取引に携わる機会が少ないため知識も乏しく、実際に取引がスムーズに運ばなかったといったケースも良く耳にします。
借地権売買の問題を、トラブルなくスムーズに解決するなら、多くの案件に携わっている業者かどうか、地主の気持ち、借地人の気持ち、両方を考えてくれる担当者かどうか、という点を確認しておく、という点も重要です。
「株式会社 新青土地コーポレーション」は、総合不動産コンサルタントとして、これまで地主様と借地権者様、双方のご相談も多数承って参りました。多くのケースをたんとうする中で培ってきたノウハウを活かし、つねに中立的な立場で、お互いがメリットを得られる解決策を徹底して考え、ご提案しています。
借地人から借地権の買い取りを打診されたけれど、自分では交渉が難しい。借地人が威圧的で話しにくい、現在の相場や適した金額が分からない、などのお悩みがありましたら、お気軽にお問い合わせください。ご相談は随時受付中、これまでの参考例なども、ご提示可能です。
「株式会社 新青土地コーポレーション」が、地主様も借地権者様も笑顔になれるコンサルティングで、最善のゴールへ導きます。
ご相談はお気軽に
借地権の売買を専門で行っている新青土地コーポレーションでは、借地権・底地の各種相談を承っております。
毎週土曜日・日曜日 10：00から19：00 開催（要予約）
（平日のご相談も可能でございます）
ご予約はお電話もしくはメールにて受付しております。
当社住所：東京都杉並区高円寺南４－２６－１０
TEL 03-5307-7555
メール お問い合わせフォーム
借地人様からのご相談 地主様からのご相談
どちらもお気軽にお問い合わせください。
