借地契約書に「借地を使わなくなったら地主に返す」と書かれています。本当に返さなくてはいけないの？？

「借地権者は期間満了に際し契約の更新をしないときは、建物等を撤去して本件土地を返還するものとする。」という条文は、ほとんどの借地契約書に書かれている事と思います。

そして、借地権者はこの条文が書かれている内容をそのまま鵜呑みにしてしまい、地主へ借地権を返してしまうという事が頻繁に起きています。

また、この条文について当社にお問合せ頂く件数も多く、この条文の本当の意味を理解されている方が少ないのが現状です。今回は、この条文の本当に意味する事について解説いたします。

この条文の基本的な意味

借地権とは、他人の土地を建物を所有する目的で一定期間その土地を使用する権利を指します。この権利は契約に基づいて成立しており、契約書には使用条件や期間、返還時の条件などが明記されています。

ここで重要なのは、借地権が存続する前提が「建物を所有し土地の使用を継続すること」であり、建物に誰も住んでおらず、土地を使用しなくなった場合は一定の条件のもとで地主に返還する必要があります。

例えばレンタカーのように「車を借りて、必要がなくなったらお店（所有者）に返す」事と同じように、借地権も「必要がなくなったら地主（所有者）へ返す」というのが基本的なルールです。

土地を使用しなくなったことを地主に通知することが、最初のステップです。電話、書面、メールなど、様々な方法が考えられますが、契約書に連絡方法等が明記されているのであればその通知方法を守ることが重要です。

地主の中には管理している借地が多い人もおり、不動産会社や弁護士等に管理を委託している場合もあります。

その場合は地主に直接連絡するのではなく、窓口になっている所へ連絡するのがスムーズでしょう。

但し、地主側の立場で対応されてしまう可能性もあるので、自身で知識を身につけるか専門の会社に交渉を依頼した方がベターです。

契約期間途中で借地権を地主へ返す場合は、借地上の建物を解体撤去し、更地にした上で土地を地主へ返す必要があります。

建物の解体費用については借地権者が負担するのが一般的です。

また、レアなケースですが、過去に工場やクリーニング業を営んでいた場合、土壌が汚染されている可能性がありますが、その土壌改良費用についても借地権者の負担となるでしょう。

契約解除をする場合は、その合意内容を記載した書面を作成しておく事をおすすめします。また、契約解除時に債権債務がお互いにないという事を確認する書面も作成した方がベターです。。

契約期間の途中ではなく前回の更新時から２０年（堅固は３０年）のタイミングで更新をしないという選択を借地権者がするケースです。

借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。

この条文に反する契約（例えば、「賃貸借契約を解除することになっても建物買取請求権は行使しない」）は無効になります。

借地借家法にも明記されているとおり、借地人が更新を望まない時は借地上の建物を時価で買い取るよう地主へ請求する事ができます。

ただ、実際には借地が戻ってくる事を地主が望んでいない場合（借地を続けてもらいたいと考えている地主もいる）も多いため、借地権者の都合で一方的に買い取りを請求する事は難しいでしょう。

地主が建物の買取りを望まない場合は、建物の解体費用分+αくらいでまとまれば御の字ではないでしょうか。

地主が買い取りを拒んだ場合、買取請求権を強行するため裁判を起こすという方法も考えられますが、裁判になったとしても場所的利益（立退料的な意味合い）相当額の金銭の授受となり、借地権価格よりも著しく低廉な価格になってしまう事の方が多いようなので、おすすめしません。

土地上に建物や設備がある場合は土地を借りる前の状態にした上で返還する必要があります。建物や設備は取り壊し、植栽などもある場合は伐採・伐根した上で更地にして返します。

良くお問合せ頂くのが、「建物をそのままにした状態で夜逃げしてしまったらどうなりますか？」という内容ですが、「場合によっては建物の解体費用を請求されます」というお話をよくさせて頂いています。

明らかに借地権の価格より解体費用の方が安い場合（地主が得する場合）は請求されない可能性もありますが、例えば地方のような場所で借地権の価値が解体費用を下回る場合や、RC造等で解体費用が借地権の評価より多くかかる場合は損害賠償請求をされてしまう可能性が高いでしょう。

原則は使わなくなったら返すという借地権ですが、その土地を利用できる権利である「借地権」が第三者へ売れるとしたらどうでしょう。

上記のように契約解除の場合は、借地権者が解体費を負担し一銭も入ってこないという場合もありますが、第三者へ売却をすればプラスになる可能性は十分あります。

「自分の借地権がいくらで売れるのか」、「地主にどう話せば良いのか」などの詳細については、下記ページに詳細が記載されていますのでご参考になさってください。

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