新青土地コーポレーション

不動産投資顧問業:国土交通大臣一般第000984号
宅建業免許:東京都知事(3)第88473号

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借地人様からの相談|借地の一部を地主に返却し自宅部分を完全な所有権にしたい。*等価交換*

 

目次

自宅と作業場の2棟の建物を建て長年使用してきた100坪の借地。高齢になり、子供たちに厄介な借地権のまま相続させたくない。現在利用していない作業場の部分を地主に返して、自宅部分を完全な所有権にすることは出来ないだろうか?

 

⇒ 当社で地主様と交渉し、借地権の一部と地主の所有権(底地)の一部とを等価で交換すること(等価交換)により借地人様のご希望通り完全な所有権の土地にすることが出来ました。

また、地主さんも厄介な借地権が直接利用できる土地になり売却し有効活用することが出来、借地人側も地主側もWINWINとなりました。

 

等価交換とは、(トピックス)

地主と借地人が、土地を面積で分け(分筆)して、片側の地主の権利(底地)と反対側の借地権とを等価で交換することで、一つの土地に借地権と地主の権利(底地)が混在している状態から、互いに完全な所有権の土地として分け合うことで、互いに交換する借地権と底地の評価を同じくして分け合うことを等価交換といいます。なお、土地の面積や地型などの分け方で、交換する者の価値が異なる場合は等価にはならず、その場合差額(交換差金)を支払い交換する場合もあります。

借地権の買戻し・等価交換 | 新青土地コーポレーション (shinseiland.com)参照

以下、本件の具体的内容です。

借地人側の希望

 借地人は既にご高齢で、将来的な相続を考えて売却しやすい所有権の土地としたい。
また、作業場についても既に廃業しているので、地代がもったいない。
 現在の自宅は老朽化が進んでおり、大規模なリフォームをしたいが、借地権のままリフォームをした場合は、承諾料等がかかり、もったいないと考えていた。
 数年前に地主から底地部分を買わないかと打診があり、検討をしていたが、結論を出そうとしていたところ、地主が亡くなってしまい、話が一旦流れてしまった。
 以前から借地権部分と底地の交換を不動産仲介会社へ相談をしていたが、その会社は地主側と連絡を取っておらず、話が全く進まなかったので、半ばあきらめかけていた。
 老後に備えて手持ち資金を出したくないので、交換差金が発生しないように交換をすることは可能かわからなかった。
それができるのであれば等価交換をしたい。

 

地主側の考え

 収益性の乏しい底地について、機会があれば整理したいと考えていた。
底地については、相続で取得し、地代が毎月振り込まれていることは承知している。
ただし、その土地から遠方に居住しており、将来的に戻ってくる可能性はないので、処分できるのであれば処分してしまいたい。
継続的に地代の収入があるのは助かるが、60年以上継続している借地で地代も割安であったため、地代の値上げも考えていた。
地代の値上げをする場合は、借地人との間で紛争になりやすく、できれば面倒なことはしたくなかった。
売却できた場合の資金については、現在の自宅の建替え費用と子供の学費にしたいと考えていた。
土地については、相続で取得はしたものの、相続未登記であった。
また、契約にかかる費用(登記、測量等)については、手持資金の持ち出しをしたくないとのことでした。

 

新青土地コーポレーションのお手伝いしたところ

1 借地人、地主の双方の条件確認

⇒借地権、底地についての査定と契約手続き、引渡し条件についてのご提案

2 等価交換をすることで、借地だった部分を所有権化でき、処分しやすくなる旨をおつたえしました。

⇒借地部分の所有権化のメリット及びデメリットの説明。

3 相続登記、測量、税務相談の手配。当社提携の司法書士、測量士、税理士との連携でワンストップで進めることができました。  

⇒登記費用、測量費用等の見積もりと地主の最終的に手元に残る金額の提示。

 

手順

1 地主の相続登記

⇒ 当社提携の司法書士が書類の収集等、極力地主の手間がかからないように動くことによってスムーズに相続登記することができました。

2 対象不動産の査定と買主の検索

⇒地主が売却する所有権部分の土地の査定をしました。

借地権割合では借地権が70%、底地が30%であったが、借地人からの希望で所有権化する話であったため、

借地権60%、底地40%の割合でそれぞれ査定額を提示しました。

親族が近隣に居住しており、売却についてはインターネットで公にしたくないとのことでしたので、

信頼のおける複数社の宅建業者に紹介をして一番高い金額を提示した買主で売却の話を進めることにしました。

3 確定測量 分筆ラインの決定

分筆ラインについては、借地人及び地主の希望通りになるように弊社および測量士と相談したうえでいくつか提案をしました。

分筆ラインが決定した後、登記所に申請しました。

また、測量の結果、隣地からの越境物(樹木、工作物等)が発覚し、決済時までに解消していただくように覚書を取り付けました。

越境とは⇒越境とは不動産用語の一種で、建物や付随設備、敷地内の物品が境界線を越えている状態を指します。

住宅物件では庭木の枝や蔓が敷地からはみ出ている越境が多く見られますが、隣接する物件に侵入している状態でもあるのでトラブルを避けるためには速やかに対処する必要があります。

また、越境は水道管や電気ケーブルなど地下に埋設されている設備も当てはまるので、不動産物件の売買や賃貸契約を行う際は事前の確認が不可欠になります。

4 分筆ライン確定後の金額の提示

査定額から金額を提示および合意していただきました。

5  借地人と地主の交換契約、地主の所有権部分(約70坪)の売買契約を同日に実施。

6 借地人にて作業場の解体作業

⇒借地人に手間がかからないように、解体業者も当社で手配しました。

7 決済手続き

⇒地主の経費である、登記費用、測量費用等については、すべて決済時に清算を実施。

契約から引き渡しまでワンストップで進めることができました。

 

 

借地人側の不安

① 借地権と底地を交換したいと思っていたが、手持ち資金がなかったので、

今回の交換契約は極力支出を減らしたかった。

⇒当社提携の税理士と事前に打ち合わせをして等価交換での譲渡所得税がかからないようにしました。

 

② 確定測量、分筆登記が完了するまでどれくらいの期間がかかるのか

⇒境界立会の人数が多く、役所との打ち合わせもあるため期間が半年以上かかる可能性については了承いただだきました。

 

 

地主側の不安

① 譲渡所得税はどれくらいかかるのか。

⇒取得費が不明だったので、譲渡価格の5%で計算し、譲渡所得税及び手元に残る金額の提示をしました。

② 本当に70坪部分を売却することができるのか。

⇒地主の希望の金額で購入を希望している買主は既にいることは伝えており、当社でも購入することができるため、ご安心いただきました。

また、親族が近隣に居住しているので、売却することは水面下で行うことができるのか。

 

お取引を終えて

借地人様側

所有権の土地を取得することができて非常に喜ばれました。

70坪部分の地代の支払いもなく、将来的に相続しやすい土地になったので、安心しましたとのことでした。

 

地主様側

借地を処分することをあきらめていたが、資金化することができたので、非常に喜んでおりました。

 

 

今回は、契約から決済まで経なければならない手続きが多数あり、その順番もすべて当社で手配しました。

借地人側の相談者及び地主は普段仕事をしている方なので、窓口がすべて当社で一本化できることで手間を最小限にすることができました。

また、地主様は、当該物件の他にもいくつか底地を保有しており、本件のほか、借地人側が無断で転貸をしてしまっている物件も抱えており、

その様な物件についても当社で所有権化をするための力添えをして欲しいとのことで、

現在も取り組んでおります。

 

借地権とは?借地権の定義・歴史・種類・メリットを徹底解説! | 新青土地コーポレーション (shinseiland.com)

 

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