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今回は、借地権の売却を考えたときの注意点として、2つの事例をお伝えしたいと思います。
借地契約の名義人と借地上の建物の名義人が異なっている場合
例えば、借地契約の名義が父親で、父親が亡くなった後も借地契約の名義はそのままだったが、借地上の建物は、息子名義に変更した場合です。
この場合、息子名義となっている建物が借地上にあるので、借地契約の名義からすれば、他人が借地を使用しているように見え、借地の転貸になっているように見えます。
しかしながら、これは父親から息子への建物登記の変更は相続によるものですので、父親から息子に借地権が承継されたことについて必ずしも地主からの承諾が必要というわけではありません。
したがいまして、息子が借地権を第三者に売却をすることについて地主が承諾するのであれば、特段の問題は生じないと思われます。地主へは父が死亡した事、自分が借地権を相続したことを連絡しておけばよろしいかと思います。
地主への報告後、地主が改めて借地契約を息子と締結しておきたいと言うのであれば、契約締結をしておいた方が良いでしょう。
父親が存命中に、息子が借地上の建物の名義を変更した場合
地主の承諾が必要になると思われます。親子とは言え売買や贈与等で名義を変更した場合、地主から無断譲渡だとして、賃貸借契約の解除など借地権の存在そのものが争われる可能性があります。(賃貸借契約の解除には背信性も必要となりますので、譲渡に関する事情によっては、地主からの解除が認められない場合もあります。)
実際に名義を変更してしまった場合は、真摯に地主へ謝罪し、相応の承諾料をお支払いした上で借地契約の名義を変更してもらうようお願いするのが良いでしょう。
こうしたトラブルにならないためにも、借地契約の名義が変わる前に地主に相談することを忘れないようにしたいところです。
借地権の売却に関する詳細は、下記HPも合わせてご覧ください
借地権て売却できるの?5つの方法についてやさしく解説します。
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