はじめに｜借地権のイメージをつかむ
「借地権」とは、土地を所有していない人が、土地を所有している人（地主）から土地を借りて、その土地を利用（建物を建てて）する事が出来る権利のことを指します。
簡単に言えば、借地権は「土地のレンタル」のようなものですが、実際にはそれ以上の奥深い法的な背景や社会的な意義を持っています。土地の所有者と利用者の間で、互いの利益を最大化するためのバランスを取るための重要な仕組みと言えるでしょう。
借地権の歴史的背景
日本の都市部では、土地が限られており、人々の生活や商業活動が集まる場所としての価値が非常に高まっています。このため、多くの人々が土地を所有することは難しく、土地を一時的に利用するための方法として「借地権」という制度が昔から存在してきました。
特に明治時代以降、工業化や経済の発展に伴い、人々が都市部に流入し始めると、土地の需要が急激に増加しました。都市部の土地は、商業施設や住宅、工場などの建設地としての需要が高まり、一方で供給が限られていたため、土地価格が上昇しました。この結果、多くの人々が土地を購入することが難しくなり、一時的に土地を借りることでビジネスや生活を営む「借地権」の利用が増加しました。
戦後の高度経済成長期には、大都市圏の都市化がさらに進行し、都市部の土地不足はより深刻となりました。このような背景の中、借地権は都市部での事業展開や住宅建設のキーとなる存在として、さらに一般的となってきました。そのため、借地権に関する法律や制度も次第に整備され、現在の形に発展してきたのです。
借地権のメリット
初期投資の軽減
借地権を持つ土地の取得コストは、同じ場所にある所有権に比べて低くなることが多いです。これにより、初期投資を抑えることができます。
借り入れを伴った土地の取得においては、取得コストを抑えることにより、借入額も抑えられますので、おのずと金利コストも抑えられます。
収入額により借り入れ額の上限に制約がある人でも、価格が抑えられる借地権であれば取得が可能となるでしょう。
土地の良好な立地
街の中心地や交通の便が良い場所では、土地（所有権）の売り物が無く、購入するのが難しい場合が多い。しかし、昔からあるお寺の周りなどは今でも借地権の所が多いため、所有権の売り物がない場合でも借地権であれば購入することができる事があるでしょう。
建物の所有権
土地は地主から借りていますが、借地権上の建物は借地権者のものです。借地契約での取り決めが無い限り、その建物を自由に（自己居住用、店舗、賃貸アパート等）使用する事が可能です。
資本の有効活用
借地権は所有権の土地に比べ、取得費用を抑える事が可能となります。所有権を購入するための大きな資金を借地権の物件にする事で、他の投資や生活費等に利用する事が可能です。
資産のリスク分散
所有権に比べて初期投資が低いため、他の投資に資金を分散させる事で不動産価格が変動した際もリスクを分散させることができます。
デメリットと対策
更新の不確実性
地主に正当事由がある場合に限られますが、期間満了時に地主が更新拒絶をした場合、土地使用の継続が難しくなることがあります。
対策
結論から言いますと、この更新拒絶が認められることは殆どありません。レアケースですが、例えば地主の住んでる自宅が道路計画により収用されてしまい、住む所が無くなってしまったという場合には更新拒絶が認められる事もあります。ただ、その場合でも、地主が必要としている理由、借地権者が必要としていない状況、更に地主が借地権の対価を借地権者に支払って（借地権を地主が買い戻す）初めて認められるというのが判例の立場です。
土地返還時の建物
借地契約の期間終了時にその土地上の建物の取り扱いが問題となります。借地権者が借地契約を終了したいとなった場合には建物の撤去費用が発生する場合があります。
対策
建物の撤去義務が生じるのは「借地契約を終わらせる場合のみ」です。ほとんどの借地権には財産価値があり、第三者へ譲渡が出来る財産（不動産）ですので、ただ借地契約を終わらせるのは非常にもったいないです。借地権譲渡に向けた相談を不動産会社等へする事をおすすめします。
更新時の条件変更
借地権の更新時に、更新料や地代等が上昇する可能性があります。
対策
路線価格（毎年7月1日発表）や、公示価格（毎年3月中旬頃発表）等は評価額が上がったり下がったりと変動します。評価額が変われば、当然固定資産税の税額も変わり、税金を払っている地主の負担も変わります。
税金が上がったのに地代を上げないと、ただ地主の負担が増えただけとなり、地主が損をしている状態になってしまいますので、地主は地代を増額したいと考えるのです。
借地権者としてとる対策は、値上げ後の地代が「適正なのかどうか」を確認する事です。
更新料についても地代と同様の事が言えます。前回の更新時から、路線価格や公示価格が上がった分、更新料が上がっても当然ですが、その更新料が「適正なのかどうか」は検証する必要はあるでしょう。自身で調べられない場合は、身近な不動産会社等に相談してみましょう。
地代や更新料が上がるという事は、それだけ土地の価値（自身の借地権の価値も）が上がったから（実際に上がったかは検証が必要です）と前向きに捉え、適正な額であれば地主と対立せず支払う事をおすすめします。
借地契約書のチェックポイント
1.契約当事者の明記
地主が誰なのか。土地の名義人（所有者）が誰なのかという事ですが、名義人が複数の共有になっている場合があります。共有になっている場合は、誰に対し地代を払えば良いのか。窓口になっている地主が欠けた場合は誰が窓口になるのか等の確認が必要です。
2.土地の特定（借地権の範囲）
借りる土地の所在地、面積、地番などを具体的に明記し、可能なら借地権の範囲がどこまでかが分かるような測量図等を添付する事が望ましいです。測量図等がない場合は、借地権を購入後お隣さんと借地権の境界について争いが無いよう、予め境界確認書等を取り交わしておく事が重要です。
3.契約期間
借地契約の期間（開始日と終了日）を確認する。
借地契約を新規（非堅固であれば20年、堅固であれば30年）で契約した場合は、契約日から20年（又は30年）の借地期間となります。
また、前借地権者の契約期間をそのまま引き継いだという事であれば、残存期間が契約期間となります。
4.地代
地代の金額、支払い方法、支払い期日などを確認する。
地代の金額：将来の地代についてどのような計算根拠に基づいて地代を増額（又は減額）するのかについて、明確になっていた方が良いでしょう。
支払い方法：持参して払うのか、振込により支払うのか、毎月払いなのか、１年分をまとめて払うのか等の取り決め。
支払い期日：「毎月末日迄に翌月分を支払う」等、いつからいつまでの分をいつまでに支払うのかという事を確認しましょう。
5.契約の更新
契約期間が満了した際の更新時の条件を確認する。
更新時のトラブルを防ぐためにも、更新料の計算根拠を明確にしておくことをおすすめします。
例えば、「更新料については、更新年の相続税路線価格における借地権価格の１０％とする」等と記載しておけば、地主も借地権者も理解しやすい内容となっているため、たとえ代替わりしたとしても、契約書に記載されている事以外の主張はお互いに出来ないでしょう。
6.建物の増・改築工事
建物の増築や改築の際の地主に対する承諾の有無や、承諾料の支払いが必要となる場合は承諾料の計算根拠が明記されているかを確認しましょう。
7.禁止事項
建物の用途に制限がある場合があります。例えば、建物用途は借地権者の自己居住用に限るという内容です。この場合は、借地権者が転勤などで引っ越しを余儀なくされた場合でも、契約上は第三者へ建物を貸す事は出来ません。そのような時は、地主に事情を説明し、第三者への賃貸を期限を決めてお願いしてみるのも手です。
まとめ
借地権を購入する前に、以上のようなポイントを注意深く検討し、ひとつひとつクリアにしていくことが重要です。
ここまで借地権購入に関する注意点を解説させて頂きました。借地権には、相続、更新、売買など、様々なケースでトラブルが発生します。
まずは借地権についての正しい情報を集め、自分で判断や対応が難しいと感じた場合は、弁護士や専門家に相談する事をおすすめします。
新青土地コーポレーションでは、借地権・底地の各種相談を承っております。
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