借地権を売却する時に借地契約書を紛失している場合の対処法
例えば、借地権を相続した場合などで、いざ借地権を売却しようとしたときに、借地契約書が見当たらないことがあります。先代から借地権を相続し、地代の支払いを継続しているものの、日常生活において借地契約書を必要とする機会がなく今日に至っているようなケースです。
借地権の存否について、借地権を地主に売却するのであれば、借地契約の当事者同士でもあり、長年に渡り地代の支払い実績もあることから、それほど問題にはならないのですが、第三者に借地権を売却する場合にはその点も問題になってきます。借地権の買主からすれば、契約書がないので、本当に借地権が存在するのか不安に思うのも無理ないことだからです。
確認しておきたい点は以下のとおりです
更新の問題
契約内容に「更新料の支払いに関する取り決め」があるのか、直近の期間満了に伴う更新が地主との協議による合意更新なのか、法定更新なのかが分からないことです。建物の老朽化が進んでいる場合、合意更新であれば建物が朽廃しても借地権は消滅しませんが、法定更新であれば建物が朽廃すると借地権は消滅してしまうため確認が必要です。
借地契約期間が不明
借地権を売却する際、第三者への売却につき地主の承諾が得られなかった場合、代替手段として、裁判所による非訟手続（地主の承諾に代わる裁判所の許可の申立て）を検討しますが、借地契約の残存期間が短い場合には、裁判所の許可が得られない傾向にあります。
また、第三者への譲渡につき、借地権譲受人のために借地契約の期間変更を地主と協議しようにも、契約の残存期間が分からないことには、期間変更料を正しく算定することも困難となります。
増改築禁止特約の有無
借地契約に増改築禁止特約の定めがあれば、増改築に際し予め地主の承諾が必要となり、承諾料の支払いも発生することが一般的なため、この特約の有無を確認する必要があります。
建物使用目的の制限の有無
借地契約を締結する際、建物の使用目的を「自己の居住用」等に限定されていることが多く見受けられます。借地権を売却する際、建物の使用目的が限定されていると、購入希望者を広く募ることが難しくなることから、この点も確認が必要です。
以上の事から、まずは、地主に借地契約の内容を確認されるところから始めてみてはいかがでしょうか。もし、地主側でも契約内容がわからない場合や、そもそもの借地権の存否自体を争ってきた場合は、借地権の存在を証明できる資料（建物の権利証や法務局発行の建物登記簿謄本等）、借地契約に関する資料（例えば、地代支払いの「領収書」や「通帳の写し」、又は契約内容を見直す場面において地主と借地権者の間でやりとりした「契約更新時の通知書」、「地代の増額に関する通知書」等）をご用意のうえ、一度、専門家にご相談されることをお勧めします。
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