第１７回借地権付建物売却時における地主からの抵当権設定承諾について

第１７回　借地権付建物売却時における地主からの抵当権設定承諾について

借地権付建物売却時における地主からの抵当権設定承諾について

借地上の建物を建て替えるときや、借地権付き建物を購入する時に金融機関から融資を受けようとする場合、金融機関から抵当権設定承諾書（地主からの当該建物に抵当権を設定することについての承諾）を得るよう求められることがほとんどだと思います。むしろ、こうした承諾を求めない金融機関が稀です。

本来、建物に抵当権を設定する事に関して、地主の承諾が法律上の要件とはなっておりません。

ただ、融資をする金融機関が借地権という担保を保全する目的でこの抵当権設定承諾書を必要とします。また、借地契約などで抵当権を設定する場合には地主の承諾を得ることという特約がついていることもありますので、この場合にも地主の承諾が必要となってきます。

そもそも、金融機関が地主の承諾を求める１番の理由は、地代の不払いなどで借地契約が解除されることを防ぐためです。

金融機関としては、建物と借地権のセットを担保にして融資しているので、借地契約が解除されてしまうと担保の価値が大きく下がってしまうからです。そのため、抵当権設定に関する承諾のみならず、地代の不払いがあった場合等の解除事由が発生した場合には、事前に金融機関に連絡し地代の代払いを依頼するという内容も承諾書に記載されています。そのほか、抵当権が実行されて、建物と借地権が第三者に移転しても引き続き土地を貸すことを承諾する旨も承諾書に記載されることが多いです。

この抵当権設定承諾は、借地権者側から見た限りでは一見地主にとって不利益が無いように感じますが、地主が承諾してくれないこともあります。その理由は、地主とすれば、そもそも抵当権者である金融機関に対して協力する義務がないところ、承諾したことで地代不払いの報告を義務付けられるなど手間が増えるばかりか、抵当権実行後、見ず知らずの第三者へ借地権の譲渡（競売による）ついてもあらかじめ異議を唱えないという事を承諾させられる等、地主にとって抵当権設定承諾自体に抵抗を感じるからです。

借地権者とすれば、地主が承諾してくれないと、金融機関から融資を受けることができなくなり、建物建替えや借地権付建物購入資金を全て現金で用意しなければならなくなり、大きな障害となります。しかも、この承諾については、借地権の譲渡のような借地非訟事件の対象ではないので、裁判所での根本的な解決はできません。

現状では、地主に対し、抵当権設定承諾料の支払をするなど、話し合いをするしかないのですが、どうにもしようがないこともあります。借地権を購入する際などには、こうしたことも踏まえて検討するべきだと思います。

特に、地主と借地権者との仲が険悪だったり、地代の支払いだけで疎遠だったりすると、こうしたリスクがあるかもしれません。

既存の借地権者としては、以上のようなリスクも考慮して、日頃から地主と良好な関係を継続できるよう意思疎通を図っていくことも大切だと考えます。

借地権て売却できるの？５つの方法についてやさしく解説します。