法定更新中の借地権を売却する際の注意点
現在の借地契約は、旧借地法に基づく契約が大半ですので、ここでは旧借地法を基にお話します。
まず、借地契約では、地主と借地権者が更新後の契約内容について合意した上で契約する「合意更新」と、合意によらない（旧借地法の規定による）「法定更新」の２通りの契約があります。
法定更新の場合、地主と取り交わした借地契約書がないため、一見、「借地権を売れないのでは？」と考える方がおりますが、そんなことはありません。
法定更新となっている場合、借地契約書は存在しませんが、法律上、借地契約が更新前と同一の条件で更新されていることとなっていますので、借地権という権利が存続してますので、当然、借地権を売却する事が可能です。
しかし、法定更新のほとんどは何か理由（地主との間で問題を抱えている等）があって契約出来ていない事が多く、売却時にその問題を解決する必要があるケースが多いでしょう。
ここでは、よく見受けられる法定更新に至った理由とそれぞれの売却時における懸念点をお伝えします。
慣習に基づく更新料請求の拒絶
借地契約書に更新料の支払いについて取り決めがない場合でも、地主としては更新料を求めることが一般的です。
現在の借地権のほとんどは、借地権設定時に契約書で詳細な取り決めをすることなく自然発生的に開始しており、権利金等の対価も支払われておりません。このような事情から、せめて数十年に一度の更新では更新料を支払ってほしいと思うのが地主の正直な気持ちだと思います。
一方で借地権者としては、契約書に記載が無い更新料は支払う必要はないものと考えるのが自然であり、結果として合意更新に至らないケースがあります。
この場合、借地権売却に伴う譲渡承諾にあたり、今まで受け取ることができなかった更新料の支払いを譲渡承諾の条件にされることがあります。
地代の増額請求についての争い
更新は、地代を含む借地条件の見直しをするのに適したタイミングといえます。
地主は、数十年に渡る借地期間の中で、地価の上昇や周辺環境の変化、それに伴う固定資産税額の増額等の理由から、地代を増額したいとの思いを持ちながら更新を向かえていることがあり、更新時に地代の増額を求めることがあります。
一方で、借地権者としては、地代は建物を維持する上で長期に渡る固定費であることから、経済情勢や近隣相場を基に地代の据え置きや減額を求めることがあり、結果として合意できないことがあります。
この場合、借地権売却に伴う譲渡承諾にあたり、地主は今まで受け取ることができなかった地代の増額分を承諾料に上乗せして請求することが考えられます。
また、将来の買受人も地代の増額がなされることを前提に購入を検討せざるを得ません。
まとめ
借地権を売却する際には、地主の承諾を得る事が必要不可欠ですが、上記のいずれのケースでも、借地権者へのわだかまりから地主から承諾を得ることができず、借地非訟手続（地主の承諾に代わって裁判所が譲渡を許可する制度）を通じての売却になることも想定しておかなければなりません。
いずれにしても、地主との関係がこじれている借地権は、不動産市場においても、低廉な価格での取引を余儀なくされ、物件が本来持つ市場価値での売却は困難となるでしょう。
また、地主と協議をしようにも当事者同士での話し合いでは、感情のもつれから話を上手くまとめることは難しいと思います。
このような時に、専門家が間に立つことで当事者も冷静になり、円滑に売却を進めることができるケースもあります。まずは、専門家へ相談されてみてはいかがでしょうか。
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