借地権と相続 ①
今回と次回とで、借地権と相続についてお話ししたいと思います。
複数人の相続人がいる場合で、借地権をどのように分割すべきかというご相談を頂くことがあります。
これに関しては、相続人の意向、地主の意向や借地権の価値などから方法は色々と考えることができると思いますが、
①借地権を第三者（地主を含みます。）に売却し、その売却代金を相続人間で分割する。
②借地契約の期間満了まで待って建物買取請求権を行使し、土地を明け渡す。
③借地上の建物を第三者に賃貸して、その賃料収入を分割する。
④特定の相続人が借地権及び借地上の建物を相続し、その者が他の相続人に代償金を支払う。
の４つの方法がよく検討されているように思います。以下では、この４つについて説明してみたいと思います。
①借地権を第三者（地主を含みます。）に売却し、その売却代金を相続人間で分割する。
借地権と借地上の建物の売買ですので、地主以外の第三者との売買であれば、借地権の譲渡ということになり、地主の承諾が必要となります。ここがこの方法のネックになることがあります。地主が承諾料を求めてくることもありますし、そもそも承諾を拒否することもあります。承諾が得られなければ、地主の承諾に代わる裁判所の許可を得るために、借地非訟事件を申し立てる必要があります。
ですので、この場合、借地権等を売ってお金を分けるということで簡単に見えますが、場合によっては時間がかかってしまう可能性があります。
他方で、地主が借地権を買い取る場合には、金額が問題となることが多くあります。通常、地主には借地権を買い取る義務はないので、金額で折り合わなければ、買取の話は進まないことになります。この場合には、第三者への譲渡を検討することになります。
②借地契約の期間満了まで待って建物買取請求権を行使し、土地を明け渡す。
借地権にそれほどの価値がなく、むしろ借地上建物の解体費用が掛かるという場合などによく検討されていると思います。
この方法では、借地契約が継続していますので、承継した相続人は賃料を支払う義務がありますので、仮に、賃料の支払を怠った場合には、契約を解除され、建物買取請求権を行使できなくなります。この場合には、原状に復して土地を返還する必要がありますので、解体費用を負担しなければならなくなり、当初の目的を達せられない可能性があります。
他方で、期間満了までの賃料額は負担することになりますが、建物買取請求権を行使して、支払った金額分以上の金額を取得できれば、プラスになります。注意点としては、建物の価値は年々下がりますので、期間満了日までの期間がどれくらいあるのかを把握して、その時点での建物の価値をある程度見通しておくことが必要となります。
以上