定期借地権について

定期借地権とは

今回は、定期借地権についてお伝えしたいと思います。

定期借地権は、借地借家法に改正されてから制定された制度です。その背景には、借地権設定者が予定していた期間が満了しても借地を明け渡してもらえず、いつまでも土地を利用することができないという問題がありました。

そこで、定期借地権を設定した場合には、更新に関する借地借家法の規定の適用がない、つまり法定更新がないので、借地権者は期間が満了すれば土地を明け渡す必要があります。

定期借地権の種類

この定期借地権は３種類ありますので、設定する場合には、それぞれの内容をよく吟味して判断する必要があります。

①一般的借地権

存続期間は、５０年以上。借地上の建物の用途には特に制限はありません。事業用でも居住用でも利用することができます。この一般定期借地権は、書面によって締結する必要がありますが、公正証書までは必要ではありません。

②事業用定期借地権

存続期間は、１０年以上３０年未満（なお、特約により３０年以上５０年未満とすることができます。）。この事業用定期借地権は、公正証書によって締結することが必要となります。

③建物譲渡特約付借地権

存続期間は、３０年以上。借地上の建物の用途に特に制限はありません。口頭により契約を締結することができます。他の２つとの大きな違いは、借地権設定者に相当な対価で建物を譲渡する旨の特約をするところです。

なお、①と②では、建物買取請求権を行使しない旨の特約をすることができますので、この特約をした場合には、期間満了後、借地権者は更地にして土地を明け渡すことになります。

まとめ

上記の定期借地権には、存続期間や期間満了後の借地上の建物の処理など、それぞれにメリット・デメリットがありますので、借地や借地上の建物の利用方法などをよく考えて設定すべきだと思います。

特に、定期借地権には法定更新がないので、存続期間は重要になります。また、期間満了時点で建物自体に価値がない場合が多いので、建物買取請求権に関する特約を設けるかどうかは、結局、建物の解体費用をどちらが負担するかという問題にもつながります。期間満了後のことですが、土地の明け渡しをスムーズに行うためにも重要な項目だと思います。

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