遺産分割の際、金銭などの資産と合わせて、不動産を相続するケースが多くみられます。
このとき、一般的な土地付きの家屋、マンションなどであれば、早期売却を目指せますが、相続した物件が借地権付き建物だった場合は、少し事情が変わってきます。
借地権付き建物は、土地分の固定資産税がかからないものの、建物分の固定資産税は発生します。さらに、底地を所持している地主へ、定められた額の地代の支払いが必要です。
相続後、毎月引き落とされ続ける通帳の地代をみて、早くなんとかしなくては、と焦る一方で、
- 借地権は売却して良いのか
- 地主が借地権売却に反対している
- 築年数が経っていて建物がボロボロ
- 地主の代替わりで窓口が管理会社に変更
- 管理会社から更地にして返すように言われた
といった問題に直面しがちです。
借地権を第三者に売却する場合、ネットでは10％の承諾料が必要だと書いてあるけれど、それ以外にはいくら必要なんだろう。建物の解体や手数料などで手残り金がゼロになるのでは？ 最悪の場合はマイナスになってしまうのでは？ という不安もあると思います。
今回は、そんな相続した借地権付き建物を、売却できるのかどうか。地主との交渉と節税対策で「手残り現金」を最大化する方法を、くわしく解説いたします。
借地権付き建物は売却できる。ただし「普通の売り方」は通用しない
借地権付き建物は、建物が古かったり、再建築不可だったり、という理由で、更地にして返すように言われる場合があります。
更地するかしないか、という問題以前に、そもそも売却ができるのか。地主との交渉の進め方が分からない、といった声も聞かれますが、正しい方法で進めれば売却可能です。
その一方で、普通の売り方では通用しない例も多くみられます。まずは、借地権付き建物が売却できる理由と、検討するべき売却方法をチェックしてみましょう。
借地権は「土地を使える権利」という立派な財産である
相続した借地権付き建物の場合、「土地を借りている立場なのに、借地権を売ってしまってもいいの？」という心配があると思います。
ですが、借地権は「土地を使える権利」という立派な財産であり、売ってお金を得るという行為も、借地借家法という法律で認められています。
地主が反対している、管理会社がいい顔をしない、という場合でも、相続人には借地権を売却する権利がきちんとある点を覚えておきましょう。
建物が古くても、再建築不可でも売れる理由
相続した借地権付き物件の中には、築50年を過ぎてボロボロの状態になっている、というケースが少なくありません。
建てた当時と今では建築基準法が変わっていて、再建築不可の土地（現在の建物を一度取り壊すと、次に建物を新しく建てられない土地）になっている場合もあります。
このような、現在の状態では買い手が付きづらい古い家屋が建っている場合も、諦める必要はありません。なぜなら、売却するのはあくまでも「借地権」という土地を使う権利だからです。
相続した建物が、1992年7月31日以前に締結した借地契約である、という場合は、旧法借地権が適用されます。
旧法借地権は、借り手側の権利が非常に強い法律です。契約期間が更新回数の制限がなく、地主からの契約解除が難しいため、契約満了後に土地返還が必要な定期借地権と比較すると買い手がつきやすい、というメリットがあります。
地主と連絡が取れなくても問題なし
相続した借地権の売却を目指したいけれど、地主との面識がそもそもない。長期間住む間に地主が代替わりして若地主になっている。地主が業務を管理会社に委託している、といったケースがあります。
誰に連絡して良いのか分からない場合、そこで行き詰ってしまい、負の遺産を抱えてしまいがちです。
また売却自体は権利で認められているものの、借地権付き建物の買取交渉は、一般的な土地や土地付き建物、マンションなどの不動産と比較して、難易度が高いといわれています。
地主や管理会社への連絡や交渉、書類作成といった実務面の問題を解決するなら、借地権付き建物の取引に強い、地域の専門家へ相談するのが最善です。
首都圏に住んでいる場合は、首都圏の借地権付き建物の売買にくわしいプロを選ぶなど、エリア密着のサービス展開をしている業者に相談すると、地域に根差したアプローチで対応してもらえます。
地主に相談に行く「前」にプロに相談するべき理由
借地権付き建物の売却を検討する場合、最終的に地主（もしくは地主が管理を委託している管理会社）への連絡、相談、交渉が必要です。このとき、安易に地主のもとを訪ね、売却の話をしてしまうと、話し合いが不利に運ぶ可能性があります。
税金や手数料などをできるだけ抑えて、少しでも手残り金額を増やすなら、地主への相談の前に、専門家へ相談すると安心です。次に、プロに相談するべき理由をみてみましょう。
「売りたい」と伝えた瞬間に、交渉で不利になる可能性がある
借地権の売買は、正しい知識がないと、安く買いたたかれてしまう恐れがあります。
「早く売却してしまいたい」「負の遺産として残したくない」「地代をこれ以上支払いたくない」「買い取ってもらえるならいくらでもいい」といった思いから、相場よりも安く手放してしまうケースです。
また、売れるかな、売れなかったらどうしよう、そんな気持ちが交渉相手に伝わってしまうと、法外な要求をされるリスクがあります。
「承諾料20％を支払えば応じます」といった、相場である10％以上の承諾料を要求されたケース。更新のたびに更新料を支払う約束だったけれど、契約当時の地主の好意などで請求されていなかった更新料を、売却のタイミングでまとめて請求するケース（更新料の遡及）などが考えられ、知識がない場合、高額な支払い要求に従ってしまう可能性があります。
借地権付き建物の売却を検討している場合は、「売れなくて困っている」という気持ちをできるだけ隠して、相手に弱みを握られないように注意しましょう。
承諾料（名義書換料）の10％は決まりではない
借地権付き建物を第三者に売買する場合、地主による承諾料（名義書換料）が発生します。承諾料の相場は10％と言われていますが、実は10％という明確なルールはありません。
ネットで検索してみると、名義書換料は一般的に10％、という記事がみられますが、売買価格の10％と提示する地主もいるので、実際は建物の残存価値などから、論理的に弾き出した価格計算が必要です。
現在の価値を考えた結果、10％以下に抑えられたという事例もあります。安易に10％で計算せず、借地権付き建物の売却にくわしい専門家へ、相続物件の承諾料相場を算定してもらうと安心です。
借地権売却でかかる費用と税金は？
相続した借地権付き建物を売却する場合、売却金額のすべてが手元に入る訳ではありません。売却時に必要になる手数料や経費、税金などの金額を知り、いくらくらいの現金が残るのかを計算しておかないと、赤字になってしまうケースもあるため注意しましょう。
「借地権売却でかかる手数料や税金」
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地主へ支払う承諾料（名義書換料）
承諾料は、借地権を第三者へ譲渡する際、地主の許可を得る場合に発生します。前述した通り、借地権価格の10％が相場ですが、現在の状況によって金額を抑えられるケースもあります。 -
解体費、測量費
相続した建物が古くなっていて、更地にしてから引き渡す必要がある場合、解体にかかる費用が必要です。借りてからの年数が長期間にわたっているケースでは、隣地トラブルを防ぐため、あいまいになった境界線を正しく測りなおすための、測量費が発生する場合もあります。 -
仲介手数料、印紙税
第三者の仲介を経て、借地権付き建物の売却を進める場合、不動産会社などに支払う仲介料や印紙税が必要です。
手数料の上限は法律で定められています。
| 売買価格 | 上限料率 |
|---|---|
| 200万円以下 | 5%+消費税 |
| 200万超〜400万円以下 | 4%+2万円+消費税 |
| 400万円超 | 3%+6万円+消費税 |
所有する借地権付き建物が仮に1000万円で売却できた場合、(1,000万円×3%+6万円)×1.1（消費税）という計算になり、39.6万円の仲介手数料が必要です。仲介手数料には、買い手探しや売買契約書類の作成、登記手続きなどのサポートが含まれています。
仲介手数料とは別にかかる印紙税は、売買契約書に記された契約金額によって変わります。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率（令和9年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 100万円～500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円～1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円～5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円～1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円～5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
令和9年3月31日までに売買契約をすると、軽減税率が適用されるため、印紙税の支出を抑えられます。
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譲渡所得税
譲渡所得税は、借地権付き建物を売却した場合に課せられる税金です。
所得税の計算は、
の計算式で求めた「利益」と借地権付き建物の「所有期間」によって算出されます。
また、建物の所有期間が5年以下の場合（短期譲渡所得）と5年超の場合（長期譲渡所得）で、計算法が異なります。建物と取得してからちょうど5年までは短期譲渡所得で計算、5年を1日でも超えている場合は、長期譲渡所得の計算式で算出してください。
建物の所有期間は故人（被相続人）が取得した日から通算されます。相続後にすぐに売却した場合でも、故人が5年を超える期間保有していた場合は、長期譲渡所得の税率（20.315%）が適用されます。
専門家がいないと「譲渡所得税」で数百万円損をする場合もある
譲渡所得税は前述した通り、利益や経費、さらに所有期間など、借地権付き建物特有の、複雑な税金計算が必要です。
このとき、とくに大きな問題になりがちなのが、取得費の計算です。相続した借地権付き建物の取得費は、当時の購入契約書が残されていない場合が多く、相続人では取得費が分からないケースが少なくありません。
取得費が分からない場合、国税庁のルールで「売った金額の５％相当額を取得費とする」という、概算取得費の特例ルールが適用されます。売った金額の５％で取得費を計算した場合、残りの95％から経費を引いた金額すべてに課税される結果になり、所得税の額が大きくなってしまいます。
過去に支払った更新料などを取得費とすることが出来る場合もあるのに、安易に５％で計算した結果、高額な所得税の支払いで損をしてしまった、という事例もあります。手残り金額を増やしたり、赤字を回避したりするために、節税にくわしい専門家への相談が重要です。
地主が売却を認めない・承諾しない場合の解決策
築年数が経っている借地権付き建物を相続した場合、地主が売却を認めないのでは、という不安が頭をよぎりがちです。建物が倒壊寸前だったり、再建築不可の土地だったりする場合は、さらに恐怖心が高まります。
借地権付き建物を手放せず、一生地代や建物分の固定資産税を支払い続けなければならないのでは？ 自分だけでなく子や孫の代まで負の遺産が引き継がれてしまうのでは？ という絶望感を抱えている方もいるかもしれません。
ですが、地主が売却を認めてくれない場合でも、解決策はあります。できるだけ早く、相続した物件を売却するために、おぼえておくべき2つの方法をみてみましょう。
裁判所から「売却の許可」を得る
地主の承諾がどうしても得られない場合、裁判所に申し立てを行う「借地非訟（しゃくちひしょう）」という手続きを行うと、裁判所からの売却許可が得られます。
裁判所への申し立てには時間や手間がかかりますが、どうしても地主が首を縦に振らない場合の最終手段として、頭に入れておくと安心です。
交渉のプロに相談する
地主が借地権付き建物の売却に応じない背景に、地主自身に今後借地権をどうするかについての考えがあったり、「相続人は借地権の売買について知識がないから、売却できないと強く言えば大丈夫だろう」といった考えがある場合があります。
このようなケースでは、前述した借地非訟などの法律にくわしい専門家が間に入ると、地主が態度を変え、スムーズな交渉になるケースがあります。
借地権について良く分からない状態で、地主と対等に話を進めるのは、簡単ではありません。自分一人では難しいと感じたら、交渉のプロに任せるのがおすすめです。
まとめ
築50年を超えるような借地権付き建物は、買取交渉が難しい場合があります。相続した借地権付き建物が売れない、地主の許可が下りない、管理会社から更地にするように言われている、そんな悩みを抱えているなら、新青土地コーポレーションへご相談ください。
私たちは、これまでに多くの借地権物件の売買に携わってきた、法律と実務のプロ集団です。地主の承諾を得たい、少しでも税金を抑えながら売却を進めたいなど、相続人様が1日も早く借地権問題を解決し、安心して暮らせる毎日を取り戻せるように、手厚くサポートいたします。
地主や管理会社へ相談した場合、法外な承諾料や不要な解体を求められるケースもあります。相続人様の場合は、どのくらいの金額で借地権付き建物を売却できるのか、どのように進めていくと、手残り金額を最大にできるのか、まずは一緒に考えてみましょう。
ご相談は無料です。倒壊寸前の建物、再建築不可の土地でも、できるだけ少ない経費・税金で売却できるように、借地権売買のプロが、最善の方法をご提案いたします。
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