「親から相続した古い家を売却したいけれど、借地権付き物件だから難しい」
そんなお悩みはありませんか？
「これまでは、親が住んでいた家に自分が暮らしていたけれど、年齢的にもう少し小さなアパートへ引っ越したい」「いずれは施設へ入居したい」と考えている場合、建物を現金化できると金銭面での大きな助けになります。
売却を検討している家が借地権付き建物の場合、まずは地主へ売却の相談をする流れになります。このとき、「地主との付き合いが疎遠であったり、関係が悪化している場合、売却を認められなかった」「売るなら、納得のいく金額の承諾料を支払うように」といった言葉をかけられる場合があり、スムーズに進められない例がみられます。
不動産会社へ相談する場合も「地主さんの許可は得られそうですか？」と言われるケースが多く、現金化への道が八方ふさがりになってしまう恐れがあります。
家が売れず、今後の計画が立てられないような現状は、心身へ影響を与える場合も考えられます。今回は、借地権付き建物の売却には本当に地主の許可が必要なのか、承諾料の相場はいくらなのか、地主が認めない場合に売却する道はあるのかなど、よくあるトラブル例と合わせて解説いたします。
借地権の売却には「地主の承諾」が原則必須！ただし拒否されても諦める必要はない
借地権付きの家を売却する場合、土地の持ち主である地主の承諾が原則必須になります。ですが、地主が反対している場合でも、売却を目指す道は残されています。まずは、勝手に売却できない理由と、拒否されている場合の救済制度を知っておきましょう。
借地権を勝手に売却すると「契約解除」になるリスク（無断譲渡の禁止）
借地権付きの建物を、地主の承諾なしに勝手に売却した場合、民法第612条により、借地権の強制解除になってしまうリスクがあります。
（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
第六百十二条 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。 ２ 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
地主から契約解除を告げられた場合、住んでいる家を引き渡し、立ち退かなければいけないといった状況になる場合があり、売却もできず、住む家もなくなる、といった事態になりかねません。
地主の反対に合っている場合も、安易に売却してしまう行為は絶対に避けてください。
e-Gov法令検索：民法（第六百十二条）
https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089#Mp-Ch_2-Se_7
なお、判例上は、形式的に無断譲渡があっても、地主との信頼関係が破壊されたとはいえない特段の事情がある場合、契約解除が認められない場合があります(信頼関係破壊の法理)。ただし、解除リスクを回避するためにも、事前に地主の承諾を得ることが原則です。
地主が首を縦に振らない場合に「裁判所」が許可を下す救済制度がある
地主が借地権付き建物の売却を理不尽に拒否している場合、裁判所に申し立てるという手段があります。「借地非訟(地主の承諾に代わる裁判所の許可の申立て)」という制度を利用すると、裁判所が地主に代わって許可を出せるため、売却手続きを進められます。借地非訟 の申し立てをする場合、専門的な法律書類の作成や、適正な売却価格の算定といった複雑な手続きが待っています。申し立てをスムーズに進めたい場合は、借地権問題にくわしい弁護士に相談しながら進めると、速やかな売却につながります。
知っておくべき「借地権売却」でよくあるトラブル4選と対処法
借地権付き建物の売買は、地主の意向や承諾料の問題など、トラブルが起きやすい傾向にあります。どのようなトラブルが考えられるのか、事前によくある事例と対処法をチェックしておきましょう。
地主が「とにかく売却は認めない」の一点張りで話が進まない
「絶対に売却は認めない」「売却するなら更地にして返してほしい」など、地主が感情的に反対している場合や、そもそも地主との関係性が良くない場合、借地人と地主だけで話し合っていても、なかなか和解点をみつけられません。
意見がすれ違っていたり、地主が聞く耳を持たなかったりという場合は、「借地非訟」の手続きや、借地権問題に強い専門の不動産業者を間に挟むと、話をスムーズに進めやすくなります。
自分一人では借地権の売却が難しいと感じたら、弁護士の紹介に対応している不動産コンサルタントや不動産会社へ相談すると、交渉や裁判時のサポートが得られます。
名義書き換え料（譲渡承諾料）が相場よりも法外に高い
借地権を売却するにあたり、地主の許可を得る場合、名義書き換え料（譲渡承諾料）という手数料を支払う必要があります。名義書き換え料の一般的な相場は、借地権価格の10%程度なのですが、地主によっては「承諾するから20%を支払うように」「（相場が150万円程度であるにもかかわらず）300万円であれば売却を認める」といった相場以上の請求をされるケースがあります。
このようなケースでは、相場よりも大幅に高いからと反論してしまうと、より関係がこじれてしまう恐れがあります。まずは冷静に、相場をベースにした交渉で、話し合いを進めていきましょう。
このまま話が平行線になり「借地非訟」の手続きを選ぶ場合、裁判所は一般的な相場で承諾料を計算します。裁判所の決定では、鑑定委員会の意見を踏まえた相当な金額が採用されるため、地主が主張する20%といった相場を大きく超える金額は認められにくい傾向にあります。
地主にこの事実を伝え、弁護士費用や申し立てから審判が出るまでの時間を考慮したら、一般的な相場で話し合いを決着させた方が良いのではないか、といった形で交渉を進めます。自分一人では相手にしてもらえない場合は、交渉に強い専門家や弁護士に間へ入ってもらうと安心です。
買主（第三者）が決まった後に、地主が「建て替え」を認めないと拒否する
地主の承諾が得られ、借地権の売却が決まったあと、買主が「古い家を壊して、新築に建替えたい」と希望する場合があります。このとき、地主側から「譲渡するのは問題ないけれど、建て替えは認めていない」といわれるケースがあります。
このような「譲渡は良いけれど建て替えはできない」という問題は、借地借家法に基づく「増改築許可の申立て(借地非訟)」により、解決を目指せます。買主が安心して新しい家を建てられるように、裁判所の審判による許可を得ておきましょう。
地主から「売るなら安値で買い取る」と買い叩かれる
借地権売却の相談をした際に、地主から「第三者に売るくらいなら、私が買い取る」という話になる場合があります。借地人が納得できる金額なら問題ないのですが、中にはタダ同然や、不当な安値での引き取りを提案される場合があり、トラブルに発展してしまいがちです。
地主へ売却する場合、借地権の市場価格を事前に査定しておくと、対等な立場で話し合いを進められます。借地権の価格は、路線価や土地の価格をもとに計算できますが、不動産市場で売買される市場価格は、立地やエリアなどによって変動します。
現在の市場価値を調べるなら、借地権付き建物や土地の問題にくわしい専門家に相談して、算出してもらうと、適正な価格で交渉を進められます。
「借地権設定者の承諾に代わる許可（代諾）」の条件と費用
借地権の借地非訟を申し立てると、裁判所から売却の許可が得られます。借地人の悩みを解決してくれる制度ですが、許可をもらうための条件や定められた費用が必要です。どのような場合に、どのくらいの費用で借地非訟ができるのか、分かりやすく解説いたします。
裁判所から売却許可をもらうための3つの条件
裁判所は、どのようなケースでも申し立てを受理し、地主の代わりに売却を承諾してくれるわけではありません。次に、裁判所から売却の許可が得られるのか、3つの条件をみてみましょう。
条件1：第三者（買主）への譲渡で、地主が不利になる恐れがない
借地権を第三者へ売却するにあたり、地主が不利にならないかどうか、という点を裁判所は審査します。新しい借地人と地主との間にトラブルが起きないように、地代の支払い能力があるかどうか、身元がたしかな相手であるかどうか、という点を、住民票や商業登記簿謄本、資力証明などの資料を提出し、判断してもらいます。
条件2：借地人が、地主にたいして重大な契約違反をしていない
借地人が地代を滞納した過去がある、地主の許可を得ずに大規模な増改築をしている、といった場合、ルールを守れない人物だと判断される恐れがあります。きちんと地代を支払い、地主との契約を守って暮らしている場合は、問題にならない場合がほとんどですが、相続した物件で親の代が地代の滞納をしていた、というケースもあります。
条件3：参考:譲渡の背景・事情も審理で考慮される
裁判所へ申し立てをする際は、譲渡に至った事情(高齢が理由での住み替え、現金化の必要性など)も審理の参考とされます。法律上の中心的な判断基準は「地主に不利となるおそれがないかどうか」ですが、事情をていねいに説明できると、審理がスムーズに進みやすくなります。 裁判所は、地主にたいしても、借地人にたいしても公正な立場です。どちらも納得できる審判になるように「地主が不利にならない」「借地人が契約違反をしていない」「正当な売却理由がある」という点を審査してから、売却を許可するかどうか判断されます。
借地権の売却トラブルの最速解決を目指せる相談先を紹介
借地権の売却にあたってのトラブルをできるだけ未然に防ぐなら、事前に専門家へ相談しておくと安心です。どのような相談先があるのか、相談先ごとの強みを解説いたします。
地主との法的トラブル・裁判を任せられる「弁護士」
地主との話し合いが上手く進まない場合、売却の許可が下りないまま、時間だけが過ぎてしまう恐れがあります。将来を見据えて、借地権付き建物を売却したい場合は、弁護士の力を借りると、トラブルの法的解決や裁判の手続きなどを任せられます。
法的な盾となってくれる弁護士ですが、借地権トラブルを早期解決するためには、選び方も重要です。
弁護士は離婚や相続など、得意としている専門分野があるため、「借地権トラブルに日ごろから対応している」「借地非訟の手続きを多く担当している」といった借地権問題に強い、経験豊富な弁護士を選ぶと、話をスムーズに進められます。
「相続した建物で、借地権契約についての知識がない」という場合も、必要な書類の準備やサポート、アドバイスをしてもらえるため、地主も自分も納得のいくゴールを目指せます。
地主との難しい交渉をサポートしてくれる「借地権専門の不動産会社」
借地権付き建物は、所有権建物と比較して、買手が付きにくいと言われています。地主から売却の承諾が得られない、という問題だけでなく、買手をみつけて借地非訟へ進むためのサポートが必要になる場合があります。
このような場面で力になるのが、借地権物件を専門に取り扱う不動産会社や不動産コンサルタントです。地主との間に入り、借地人の希望を伝える交渉や、借地権付き建物の買手探し、借地非訟を検討する場合の弁護士の紹介など、手厚い支援が受けられます。
私たち、新青土地コーポレーションは、これまでに多くの借地権トラブルに寄り添ってきた、借地権のプロ集団です。地主との借地権売却トラブル解決に向けて、交渉や税務、相続の問題、借地権問題に強い弁護士のご紹介まで、在籍している不動産コンサルタント、税理士、司法書士が最善のサポートを提供いたします。
借地権付き建物の売却や地主との交渉は、一般的な不動産会社では断られてしまうケースが少なくありません。「借地権のトラブルを、だれに相談して良いのか分からない」という場合は、新青土地コーポレーションへご相談ください。
まとめ
相続した借地権付き建物を、できるだけトラブルなく売却するなら、首を縦に振らない地主への的確なアプローチや、適正な相場での承諾料の決定、必要に応じた借地非訟の申し立てなど、覚えておくべき知識や流れがあります。
地主に言われるままに、売却を諦めてしまったり、相場以上の名義書き換え料を支払ったり、といった問題に発展してしまう前に、借地権にくわしい専門家の力を借りて、解決を目指してください。
地主が売却に反対していて、話し合いが長引いている場合、借地人の精神的負担が大きくなり、メンタルに悪影響を与えてしまうケースもあります。このような場合は、借地人のお悩みに寄り添いながら、交渉サポートや弁護士との連携を進められる借地権のプロと一緒に、対応を検討していきましょう。
※ 本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別案件における法的判断・税務判断を保証するものではありません。
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