「借地権を担保に銀行から融資を受けることはできますか？」でもご説明していますが、借地権者が銀行などの金融機関から融資を受ける際に、借地上の建物に抵当権を設定することがあります。
もし借地権者が債務不履行になって、担保になっている借地上の建物が差し押さえになったらどうなるのでしょうか？ こちらでは、借地上の建物が差し押さえや競売にかけられた場合についてご説明します。
抵当権は借地権にまで効力が及びます
日本では、土地と建物を別々の不動産として扱っており、抵当権は土地と建物それぞれに設定されています。しかし、これまでの判例では借地上の建物に抵当権を設定すると、抵当権は借地権にまで効力が及ぶとされています。
たとえば借地権者が建物に抵当権を設定し、債務不履行になり建物が競売にかかったとしましょう。その建物が競売で売却されれば、借地権も一緒に購入者のものになるわけです。
もし、建物が第三者の手に渡ったら？
抵当権が実行されて物件が競売で売れてしまえば、借地権も建物と一緒に第三者の手に渡ってしまいます。しかし、借地権の譲渡には地主の承諾を得る必要があります。この時点では、新しい借地権者と契約するかは地主に決定権があるのです。地主が承諾しないかぎり、借地権者は借地権を主張することができません。
借地権者は裁判所に申し立てることができる
地主から譲渡の承諾を得られない場合、借地権者は裁判所に申し立てを行い、地主に代わって承諾を得ます。ただし、必ずしも譲渡が認められるわけではなく、地主が承諾を拒否した理由などから判断し、許可・不許可を判断します。ちなみに申し立ては、競売の代金を納付した日から2ヶ月以内となっており、それ以降に申し立てを行うことはできません。
◎申し立てが許可になった場合
借地権者の申し立てが許可された場合は、借地権の契約を行う必要があります。その際に借地権者には譲渡承諾料の支払いなどが命じられます。
◎申し立てが不許可になった場合
借地権者は地主に土地を返還しなければいけません。その場合、借地権者は建物を利用できないため、地主に建物の買い取り請求を行うことができます。
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