借地権と底地権って何？借地・底地の基礎知識

借地権付の一戸建やマンションの購入を検討する際には、「借地（借地権）」と「底地（底地権）」についての理解が必要となります。

借地権と底地権の性質とその違いを把握しておかなければ、将来的に家を増改築したり、相続や売却をしたりするときにトラブルに発展する可能性があります。

本稿では借地と底地の基礎知識、借地権付き物件を購入する際の注意点について解説していきます。

借地権とは

借地権とは、建物を建てるために地主が所有する「土地（底地権）を借りる権利」です。その土地を借りる対価として地主に地代を支払います。

借地借家法という法律では、「建物の所有を目的とする地上権または土地賃借権をいう」と規定されています。

地上権とは他人の土地を使用する、ものを直接支配する権利（物権）のことで、土地賃借権とは土地賃貸借契約に基づいて土地を賃借する権利（債権）のことです。

つまり、借地権とは他人から土地を借りている側の権利のことを指しています。一方で土地を購入して所有する権利を所有権といいます。

底地権とは

底地（そこち）とは、土地の上に借地権という権利が存在している土地のことを指しており、底地権とはつまり、土地の所有者が借地人に土地を貸している状態の土地所有権のことを指します。

土地の所有権を持つ地主は、借地権を譲渡して借地人が底地に建物を建てることを認めるかわりに、底地権（土地の賃貸人として）を行使することで賃料としての地代を受け取ることができます。

借地と底地の違い

「借地人の土地が借地、地主の土地が底地」というように、立場の違いで土地に対する呼び方を替えると両者を混同してしまいます。

底地とは、借地人が建てた建物（借地権付き物件）がある地主の土地のことで、借地とは建物を建てる目的で地主から借りた土地のことです。

借地人が借地に家を建てても土地の権利を買い取らない限り、地主には底地権という土地の所有権があるため借地人（土地の賃借人）と地主（土地の賃貸人）という立場は変わりません。

また、相続や売買等により権利が第三者へ移る場合でも、借地権・底地権それぞれで権利が移転するので、借地人がA→B、地主がC→Dというように、借地人、地主いずれも独立して権利が動き、人が変われども借地人と地主という立場は変わりません。

借地権付き物件のメリット・デメリット

一戸建を購入する際は、地主から借りている土地に家を建てて売られている物件を購入するか、土地と建物をセットで購入するかの選択肢があり、前者は「借地権付き物件」と呼ばれます。

借地権付き物件を購入するにあたっては、メリットとデメリットはもちろん、将来的に売却や相続するかどうかも見据えた検討が必要です。

借地権付き物件のメリット

• 比較的安価で購入できる

借地権付き物件は所有権の土地と比べ、土地の取得費用が安価なため都心部のような地価の高いエリアでは、土地（所有権）と建物を両方共購入するか、借地権付き物件を購入するかで大きな価格差が生じます。借地権付き物件の場合は土地の価格（借地権価格）が所有権の土地と比べ6割から7割程度となっている事が多く、所有権に比べ安価で購入でき、また価格が変わらない場合でも所有権の物件に比べ広い敷地の物件が販売されているケースもあります。

• 固定資産税や都市計画税などの税金が課税されない

固定資産税や都市計画税などの税金は、土地の所有者（地主）に対して課税されます。つまり、借地権付き建物は土地を所有しているわけではないため、課税対象外となるのです。

（建物の固定資産税・都市計画税は必要です）

借地権付き物件のデメリット

• 地代がかかる

借地権付き物件は前述のように経済面でメリットがある一方、地主に地代を支払う必要があります。マイホームを購入したのに地主に地代を払わなければならないということに、抵抗を感じる人も少なくありません。

• 住宅ローン等の審査に通過しにくくなる

住宅ローンの審査では、「借り手の人物」と「物件の担保評価」が審査されます。一般的な都市銀行は所有権の物件と同様に融資をしてくれる所が多いですが、銀行の中には担保評価が落ちてしまい、融資を積極的に行っていないという銀行も少なくありません。

また、銀行が融資をする際に借地上の建物に抵当権という権利を設定するのですが、その抵当権を設定する事についての「地主の承諾書」が融資の際には必ず必要になり、この「地主の承諾書」が提出出来ない場合は銀行が融資をしてくれないでしょう。

• 売却や譲渡、リフォームの際に地主の承諾が必要

借地権付き物件を売却するには地主の承諾が必ず必要になります。

また建物を増改築（建物の建て替えや大規模な修繕）する場合、契約書に「建物を増改築するには地主の承諾が必要」と書いてある場合に限り地主の承諾が必要となります。

その場合地主に内緒で建替えや大規模なリフォーム等を行うとトラブルにつながることがあります。

まとめ

借地権と底地権の基礎知識、借地と底地の違い、借地権付き物件のメリット・デメリットについて解説しました。

借地権付き物件を購入する際は、メリット・デメリットの把握のみならず、借地権と底地権の範囲についても理解しておけば、地主とのトラブルを未然に防ぎ、相続や売却を検討する際にも専門家に相談しやすくなるでしょう。