土地や不動産などの資産を手放す際には譲渡所得税がかかります。そのため、第三者へ建物と合わせて借地権を売るときにも、通常であれば譲渡所得税が課せられますが、特定の条件さえ満たしていれば特別控除を受けられるのです。ここでは特別控除がどういうものなのか、ご説明していきたいと思います。
譲渡所得税とは？
土地が借地権であっても、他の不動産と同様に、売却した際に利益が生じれば、税金が課されます。不動産の売却に伴う譲渡所得税とは、どういうものか？
売却代金からその不動産を取得したときの代金を引き、さらに売却時、購入時に要した費用を引きます。それを譲渡所得といいますが、この譲渡所得がプラスであれば、その所得に対し、税金を賦課すると言うものです。
【譲渡所得の計算式】
譲渡収入金額-（譲渡費用+取得費）＝譲渡所得
・譲渡収入金額：土地（借地）の売却金額
・譲渡費用：譲渡した際に直接かかった費用（登記費用、測量費用、仲介手数料等）
・取得費
① 土地購入時の代金と、当時取得に要した費用
（借地の場合、上記の金額に過去に地主に支払った更新料や建替承諾料など、地代以外に地主に支払った各承諾料も加算できます。）
② 譲渡収入金額の５％
※どちらか大きい方の金額を取得費として計上できます
一般的に譲渡所得税の中には、所得税（国税）・住民税（地方税）・復興特別税（東日本大震災復興のための国税）があります。
譲渡税の税率は所有期間によって異なります。
・所有期間が５年以下の場合・・・３９.６３％（所得税３０％、住民税９％、復興税０.６３％）
・所有期間が５年超の場合・・・２０.３１５％（所得税１５％、住民税５％、復興税０.３１５％）
自宅として使用していたのなら３、０００万円の居住用資産売却の特例が適用できます
自宅を売却した場合には、譲渡所得から３，０００万円の特別控除と、居住用の低税率が適用されます。
自宅の売却の場合、上記「譲渡所得税とは？」で計算した譲渡所得の内、３，０００万円が特別控除され、３，０００万円を越えた部分に以下の居住用税率を乗じた額が、譲渡所得税となります。
【居住用不動産を売却した場合の譲渡所得】
譲渡所得が、３，０００万円以下 ⇒ 無税
譲渡所得が、３，０００万円超
⇒ ３，０００万円を超えた額に対し以下の税率が課されます。
１４．２１％（所得税１０％、住民税４％、復興税０．２１％）
かつて住んでいた自宅の売却は、注意が必要
実際に住んでいる居住用財産を売却する場合ではなく、かつて住んでいた自宅（土地建物）の売却や、更地にしてしまった場合に、居住用財産の売却と認められるには、注意が必要です。
- すまなくなってから３年目の年の１２月３１日までに売却すること
- 建物を取り壊した日から１年以内に売却すること
※その他
前年、前前年にこの３０００万円控除を受けていないこと
（３年に１度しか利用できません）
本年、前年、前前年に居住用資産の買い替えの特例をうけていないこと
一時的な家屋の利用は控除の対象にならないので注意が必要です
特別控除を受けるにあたり、売却する建物をどれくらいの期間所有していたかは問われませんが、「実際にその建物を居住用として使っていたこと」が大前提になります。趣味の活用や保養などを目的とした別荘やセカンドハウスが該当しないのはもちろんのこと、特別控除を受けるためだけに一時的に入居していたと判断された場合も適用されないので、注意が必要です。
建物内に店舗や事務所を併設しているケースでは、居住用部分との使用面積の割合で譲渡所得を按分して、居住用部分のみに特別控除を適用させることになります。ただし居住用部分が全体の９割を超えていれば、すべてを居住用として使っていたとして認められます。
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▽借地権の売却についてはこちらのページもご覧ください
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