相続などで地主になった方からよく、「どうやって更新手続きをすればいいんですか？」という質問を受けます。複数の土地を所有している地主さんの場合は管理も大変ですし、定期的に更新がやってくるので面倒なものですよね。そこで今回は、借地権の更新手続きについてご説明したいと思います。
借地権の更新手続きには3種類あります
借地権の契約期間が満了した場合の更新手続きには3種類の方法があります。
※正当事由とは、借地権の更新時に、それを拒否できる地主側の理由となる事情です。一般的には、その土地を自分で使用する必要性があり、なおかつその事情が認められる場合となります。その判断については専門家にご確認ください。
上記の3パターンを見てもらえればわかりますが、借地権はある一定の条件を満たしていれば自動的に更新されます。借地借家法は生活するうえで欠かせない住まいと密接に関連しているため、借地権者の生活を守るために「法定更新」が設定されています。裏を返せば、住宅が残っているかぎり、一度貸したら永久に土地が帰ってこないというわけですね。地主の立場ならば、合意更新によって条件を定めることが得策でしょう。
更新料の支払い義務について
借地権の更新料について、法律では明確に定められていません。しかし、以下のような条件の場合は更新時に請求することができます。
・更新料の支払いについて、契約書に明記されている場合
・合意更新で地主・借地権者双方で合意ができている場合
・借地権者が過去に更新料を支払った実績がある場合
更新料の相場について
上記でもお伝えしましたが、借地権の更新について法律では明確に決まりがありません。そのため、地主と借地権者の間でトラブルになるケースが非常に多くなっています。下記はあくまで相場で、契約条件や立地などによって異なります。
借地権契約更新料の目安
・借地権価格の5％～
・所有権価格の3％～
借地期間について
一般的に旧法の場合は堅固な建物は30年、木造などは20年（新法の普通借地権の場合は最初の更新で20年、2回目以降は10年）と定められています。ただし、合意更新で話し合いを行った場合は、借地期間をそれ以上に設定することも可能です。
ただし、一般的に借地権は建物が老廃した場合には権利が消滅します。しかし、話し合いによって借地期間を長く設定した場合は、建物が老廃しても借地権が消滅しないため、注意が必要です。また、旧法と新法で借地期間や条件なども多少異なるので、事前に確認しておく必要があります。
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