借地権者が建て替えを行う場合は、地主の承諾が必要です。このときに重要になるのが建て替えの内容です。たとえば借地権者からこのように相談を受けたとしましょう。
「木造から木造の建物に建て替えたいから承諾してください」
「木造から鉄筋コンクリートの建物に建て替えたいので承諾してください」
一見、どちらも同じ建て替えに感じますが、地主さんにとっては大きな違いがあります。そこで今回は、建て替えの相談を受けた場合についての対処方法についてご紹介します。
建て替えの内容によって承諾料が変わってきます
借地では、借地権者が建て替えを行う際、建て替え承諾料を請求できる権利があります。その金額に決まりごとはありませんが、所有権価格の3～4％（借地権価格の5％程度）と言うかたが多いようです。しかし、この金額はあくまで借地権の条件変更が発生しない建て替え・増築の承諾料です。たとえば、木造住宅を取り壊して、木造住宅を建てる場合に適用されます。
木造住宅から鉄筋コンクリートの住宅に建て替える場合、借地権の契約条件に関わるので、一般的な建て替え時の「建て替え承諾料」に加え、「借地権の条件変更承諾料」が発生します。また、条件変更が発生する建て替えでは、建て替え承諾料が木造に比べて1.5倍ほど高く設定されるケースが多くなります。
◎建て替え時に発生する承諾料の目安
なぜ、建て替えの内容によって承諾料が変わるの？
旧法借地権では、建物の種類・構造によって借地契約の存続期間が変わるため、契約条件の変更が発生します。非堅固な建物から堅固な建物に建て替えると、延長される存続期間は20年から30年と長くなります。そのため、土地が地主に戻ってこないという状況に陥ってしまうリスクが高くなります。これらのリスクを回避するために、承諾料も細かく設定されています。地主を守る制度ということですね。
◎旧法と新法の存続年数について
※新法の定期借地権については、建て替えなどを行っても存続期間が延長されないため省略しています。
建て替え後の存続期間ってどうなるの？
◎旧法借地権の場合
建物を取り壊した日から計算して存続期間が延長されます。その期間は、堅固な建物については30年間、非堅固な建物の場合は20年間となります（旧借地法7条）。ただし、地主が存在期間に対して異議を申し立てれば、延長しないこともできます。この場合は、残りの存続期間が経過した時点で更新を行うことになります。
◎新法の普通借地権の場合
地主が承諾した場合は、建物の構造に関係なく承諾した日もしくは建物が建て替えられた日のいずれか早い日から20年間、存続期間が延長されます（借地借家法７条1号）。また、借地権者から建て替えの相談があり、地主が2ヵ月以上、返答しなかった場合も地主の承諾があったものとみなされ、上記存続期間の延長が適用されます（借地借家法７条2号）。ただし、地主が存続期間について異議を申し立てれば、延長はされず、期間満了時に更新する必要があります。
◎旧法借地権の建物を建て替えた場合
30年目に木造から木造に建て替えを行えば、更新後の存続期間は20年、2回更新したとすれば70年です。一方、木造から鉄筋コンクリートへ建て替えた場合、90年と、同じ更新回数でも20年の差が生まれます。これは更新1回分に相当しますね。
木造から木造への建て替え
| 30年 | 20年 | 20年 |
木造から鉄筋コンクリートへの建て替え
| 30年 | 30年 | 30年 |
このように存続期間も長くなるので、土地がなかなか戻ってこなくなり、また更新承諾料を得る機会も減ってしまいます。このような地主の不利益をなくすため、借地権者には｢建て替え承諾料｣や｢条件変更承諾料｣、また地主さんから承諾を得るという義務が課せられているのです。
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