勝手に借地上の建物を売却して、すでに知らない人が住んでいる・・・

信じられないという方もいるかもしれませんが、「借地権者が無断で借地上の建物を売却して、すでに知らない人が住んでいる」というご相談を受けたことがあります。

日本の法律では、「土地」「建物」は個別の不動産として考えられているため、借地上の建物だけを売却することもできます。また、借地権者が金融機関から融資を受け、債務不履行になったことで物件が差し押さえになって競売にかけられたケースもあります。

そうなれば建物のある借地にも影響が及びます。今回は地主が知らないうちに借地上の建物が売却されてしまった場合の対処法についてご紹介します。

借地上の建物を売却するには承諾が必要です

借地上の建物を売却する場合、借地権者名義で登記されていたとしても必ず地主に相談する必要があります。特に今回のようなケースで重要なのが、借地上の建物を売却する際に地主に承諾を求めたか否かということです。

もし売却の承諾を求めていたら？ 借地権者が売却の承諾を求め、それを地主が拒否していた場合は、借地権者は裁判所に申し立てを行うことができます。この譲渡許可の申し立てで地主に正当な理由がないと判断された場合は、地主に代わって裁判所が売却の許可を出します。 譲渡許可の申し立ては、建物の譲渡までに行わなければならない（借地借家法19条1項）と定められており、譲渡前であれば売買契約中や代金支払い後でも可能です。しかし、建物が第三者に引き渡され、移転登記が終わると裁判所への申し立てはできません。

条件を満たせば土地の明け渡しも求められます

今回の事例では借地権者が承諾を求めず、無断で借地上の建物を売却していますので明らかに契約違反です。また、すでに第三者が住んでいるということは、譲渡されたものとみなされるので裁判所に譲渡許可の申し立てもできません。

「売却の承諾を求めていない」

「譲渡許可の申し立てができない（すでに譲渡が完了している）」

上記の条件を満たしている場合は、地主は借地契約を解除できる可能性があります。そもそも借地権の譲渡が成立していない状態で第三者が住んでいる状態なので、法律的に考えれば不法占拠ということになります。そのため契約解除しなくても土地の明け渡しはもちろん、地代相当の損害賠償を請求できる可能性もあるでしょう。

法律も関わるので、専門家に相談しましょう

このようなケースは稀かもしれませんが、もし不安なことがあれば早めに専門家に相談することが大切です。特に借地権の場合は不動産の知識だけではなく、法律の知識も重要。株式会社新青土地コーポレーションは、不動産コンサルタント会社、公認会計士・税理士事務所、司法書士事務所がひとつのオフィスに集まっていますので、どのようなことでもご相談ください。