地主様からのご相談 借地権付き建物のある土地の売却をしたいと思っていますが、買主を紹介してほしい。または直接買ってほしい。
目次
１．なぜ、底地を売却したいのか。
２．地主の悩み
３．底地の評価について
４．売却の提案
１．なぜ底地を売却したいのか
今回お問合せをいただいた地主様は、相続で借地人の建物が建っている土地（底地）を取得したのですが、地代が安く、借地人と交渉するのも面倒なので、この際に売却をしてしまおうと考えております。その土地は、地主様が約60年くらい前から借地人に貸しており、その当時は地主も借地人も知り合いでしたが、世代交代もあって、今ではお互いに全く面識もありません。先日、地代値上げの件で借地人のところへ出向いたのですが、今以上の額の地代も支払うつもりもないと言われてしまいました。その時に、「60年近く貸している土地なので、買いませんか」とも伺ってみましたが、「買うお金はありません」ときっぱりと断られてしまいました。そのようなこともあって、この面倒な借地人とのやりとりを子供の世代まで残したくないので、売却をしようと考えてますとのことでした。
２．地主の悩み
今回の地主様は、今回の土地以外にもいくつか底地をご所有されており、徐々に売却をしようと考えてます。
地主様の中でも、土地を相続対策等を立てて管理し、アパートや戸建を建築して収益をあげられている方もいますが、相続があって今まで底地にノータッチだった方が一度に多くの土地を取得してしまった場合は、管理のノウハウや底地の知識もないので、困っている方が多いです。固定資産税の支払いも多額になりますし、その上、地代の管理もしていかなければならない。地代が安いと思ってもどうやって値上げをしていけばよいのか、それをどこに聞けばよいのかわからない。など、わからないことだらけです。
底地の相続対策：https://shinseiland.com/land/measure/
３．底地の評価について
底地とは、借地権付建物がある土地のことをいい、底地を購入しても、実際にその土地を使用して、収益を上げることはできません。
相続が発生した時には、相続税路線価を使用して財産評価額を算定することにはなりますが、それでは実際にいくらで売却できるのかということになりますと、相続時の財産評価額を下回ることが多いです。底地を借地人が購入したり、借地と底地を同時に第三者へ売却する「同時売却」の場合は、底地を高く売却できますが、単体で売却となると、住宅ローン等も使用できないため、不動産会社が購入するので、かなり低い金額でないと売却はできません。
当社では、当然底地の評価も行いますが、底地を慌てて売却をしなくていいように、借地人に対しての同時売却の提案や、借地権の一部と底地の一部を等価で交換する等価交換などのご提案をさせていただきます。ただ底地は、地代の収入もあり、また、相続時には、貸宅地として相続時の評価を下げることができ、相続税の物納にも利用できる場合があります。まずは当社のような会計士とワンストップで対応できる会社へご相談いただくことをお勧め致します。
借地権・底地の評価について：https://shinseiland.com/land/evaluate/
４．売却について
底地の売却（処分）方法は下記の４つとなります。
①第三者へ底地のみを売却
②借地人に底地を売却
③借地の一部と底地の一部を等価交換
④借地と底地の同時売却
当社に底地の売却をご依頼いただいた場合は、一番高い金額で売却できる可能性の高い④の同時売却から提案をさせていただきます。地主様と借地人で協力して第三者へ売却します。地主様と借地人とで売却する意思を明確にしていただき、引渡し及び決済日を合わせる連動契約とさせていただきます。借地人にとっても、借地権単体だと売却がしにくいということがわかっているので、地主様が売却をしたいと言われたタイミングがベストです。地主様も借地人もWINWINになるような提案を心掛けていきます。
借地権・底地の売却：https://shinseiland.com/lease/sale/
今回のお客様については、電話相談でのご対応でしたので、具体的なお話しはできませんでした。もし、具体的にご相談をご希望の場合は、まずご面談からさせていただきたいと思います。ご面談については、初回無料で承っておりますので、まずはお気軽にお問合せください。
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借地権の売買を専門で行っている新青土地コーポレーションでは、借地権・底地の各種相談を承っております。
毎週土曜日・日曜日 10：00から19：00 開催（要予約）
（平日のご相談も可能でございます）
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当社住所：東京都杉並区高円寺南４－２６－１０
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