第２２回地主の一人が行方不明の場合における借地の売却について | 新青土地コーポレーション

第２２回　地主の一人が行方不明の場合における借地の売却について

借地権付きの土地（底地）を、土地の所有者（地主）が複数人で所有している（共有）ケースが少なくありません。

このように底地が共有となっている借地権を売却しようとする際には、少なくとも共有者の持分割合による過半数（50％以上）の同意が必要となります。

「例」
地主A：40％、地主B： 35％、地主C：25％
この場合、A＋B＝75％なのでOK。
Aさんだけ（40％）だと足りません。

共有者のうちの一人が行方不明となっている場合に、その同意を得ることができず、売却手続きが進められないという問題が生じることがあります。

このような状況において、弁護士などの専門家に依頼した場合、どのような対応策が考えられるのでしょうか。以下に、具体的な対応方法を整理してご説明いたします。

１．行方不明の程度を確認する

最初に確認すべきは、「行方不明」とされている地主の状況がどの程度のものかという点です。
実際には、単に遠方に居住しており、長らく連絡を取っていないだけで、ご存命であることが明らかなケースもあります。

たとえば、地代が定期的にその方の口座に振り込まれており、引き出しの履歴がある場合などは、完全に所在不明というわけではなく、一定のつながりが残っていると考えられます。

このような場合には、まずは土地の登記を調べ、その住所へ手紙を出してみたり、手紙が届かないようであれば、住民票を取り寄せ住所の軌跡を調査したり等、可能な限り連絡を試み、売却に関する意思確認を行うことが現実的な対応となります。

２．生死不明で長期間音信不通の場合

一方で、当該共有者が長年にわたり音信不通であり、生死すら不明であるような場合には、より慎重な対応が求められます。このようなケースでは、民法に定められた「失踪宣告」の制度を検討することができます。

民法では、ある人物が7年以上にわたって生死不明の状態にある場合（これを「普通失踪」といいます）、家庭裁判所に申し立てることで、その人物を法律上死亡したものとみなす「失踪宣告」を受けることが可能です。

失踪宣告が認められると、行方不明者は法的に死亡したものと扱われ、その相続人が借地の共有持分を相続することになります。これにより、相続人の同意を得ることで、借地の売却が可能となります。

ただし、この手続きを進めるには、行方不明者が実際に生死不明であることを証明するための調査や資料の提出が必要となり、一定の負担が伴います。

また、裁判所が失踪を認定した後も、公示催告期間として最低3か月間を要するため、手続き全体にかなりの時間がかかる点にも留意が必要となります。

３．より迅速な対応策：不在者財産管理人の選任

借地の売却をできるだけ早期に進めたい場合には、もう一つの選択肢として、「不在者財産管理人」の選任を家庭裁判所に申し立てる方法があります。

この制度は、行方不明者が生死不明であるかどうかにかかわらず、一定期間連絡が取れない場合に、その人の財産を管理する代理人を裁判所が選任するというものです。

不在者財産管理人が選任されると、その管理人が行方不明者に代わって、借地の売却に関する協議や契約手続きを行うことが可能となります。
この方法は、失踪宣告に比べて手続きが比較的迅速であり、柔軟な対応が可能であるという利点があります。

いずれの方法を選択するにしても、行方不明者が関係する不動産の売却は、法的な手続きや証拠の整備が必要となるため、ご自身で対応するには限界があります。

不動産や相続に詳しい専門家に相談することで、適切かつ円滑に手続きを進めることが可能となるでしょう。

まとめ（結局どうすればいい？）

• 連絡できそうなら：まず連絡して同意をもらう
• 7年以上、生死不明なら：失踪宣告を検討（ただし時間がかかる）
• 早く進めたいなら：不在者財産管理人を検討（裁判所の許可が必要な場面あり）
行方不明者がいる不動産の売却は、裁判所の手続き・書類・調査がからむので、自力だと難しいことが多いです。
不動産や相続に強い弁護士・司法書士などに相談すると、進め方がはっきりします。

借地権て売却できるの？５つの方法についてやさしく解説します。

借地権付の古家を売却しようと、半年前からいろいろな業者さんに相談しましたがどうも上手くいきません

地主が借地権の売却を認めてくれない場合の対処方法（借地非訟事件）