「親から相続した古い借地権付きの建物を売却したい」
「所持している借地権付きの建物を、老後に備えて手放したい」
といった場合、頭を悩ませがちなのが、地主との交渉です。
相続した建物だから、地主と面識がない、疎遠である、という場合や、地主との関係性があまり良くない、という場合「更地にして返せと言われるのでは？」「高額な承諾料を請求されるのでは？」といった不安も生じます。
インターネット検索などで、承諾料の相場は約10％である、地主が首を縦に振らない場合は借地非訟という裁判所へ申し立てる手段もある、という情報を目にするものの、借地権譲渡の手順や地主への切り出し方など、分からない部分が多くあると思います。
今回は、そんな古い建物の借地権譲渡に関連する地主の承諾や譲渡承諾料の相場、覚えておきたい税金の知識や借地非訟の申し立てについて、くわしく解説いたします。
借地権の譲渡には原則「地主の承諾」が必要
借地権を譲渡する場合、原則地主の承諾が必要ですが、不要なケースもあります。スムーズに話を進めるために、どのようなケースで承諾が必要なのか、無断で譲渡してしまった場合のリスクを知っておきましょう。
地主の承諾が必要なケース・不要なケース
借地権譲渡にあたり、地主の承諾が必要になるケースは、第三者への売却、生前贈与、特定遺贈、離婚時の財産分与、法人化などです。
相続による承継の場合は通常、地主の承諾は不要とされていますが、相続後に借地権付き建物を売却する場合、売却の段階で地主の承諾が必要になります。そのため、、相続の事実を適切に通知しておくと、関係維持につながる場合があります。
無断譲渡は「契約解除」の致命傷になることも
借地権付き建物の名義を、地主に黙って第三者へ変更した場合、借地契約の解除につながり、土地を追い出されるリスクがあります。
民法第612条1項では「賃借人は賃貸人の承諾を得なければ、賃借権を譲り渡したり賃借物を転貸したりすることができない」と定められています。同条2項では、この規定に違反して第三者に賃借物の使用または収益をさせたとき、賃貸人は契約を解除できるとされています。
判例上「形式的に無断譲渡があっても、地主との信頼関係が破壊されたとはいえない特段の事情がある場合」は、解除が認められないケースもあります（信頼関係破壊の法理）。
契約解除が認められた場合、借地人は土地を使用する権利を失い、地主から建物の撤去や土地の返還を求められる可能性があります。譲渡を検討している場合は、解除リスクを避けるため、事前に地主の承諾を得るのが原則です。
民法 第612条（賃借権の譲渡及び転貸の制限）：https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
借地権をスムーズに譲渡する5つのステップ
スムーズに借地権を譲渡するために、覚えておきたい進め方があります。どのような順序で譲渡を目指せば良いのか、5つのステップをみてみましょう。
ステップ１：不動産会社への査定依頼
借地権付き建物を譲渡する際は、まず不動産会社へ査定を依頼し、市場価格の目安を把握しておきましょう。借地権は、通常の所有権物件とは異なり、譲渡承諾料や名義変更に関する条件、借地契約の内容、残存期間、地代、更新条件などによって、評価額が大きく変動します。
権利関係や税金計算が複雑であることから、借地権取引の実務に精通している専門業者への相談が重要です。
ステップ２：買主探し
借地権付き建物の売却目安金額が分かったら、次に買主を探します。不動産を売却したい場合、不動産会社のポータルサイトなどを利用して、業者に仲介してもらい、買主を探すのが一般的です。
しかし、借地権付き物件は買い手が付きにくく、ポータルサイトでは買主が見つからない可能性があります。金融機関の審査条件が厳しくなるケースが多いため、ローンが組めなかった場合、ローン特約によって売却が白紙になるケースも考えられます。
買主を見つけるのが難しい借地権付き建物の売却を目指すなら、ポータルサイトではなく「専門業者の独自ネットワーク」を活用する、という方法もあります。
借地権に強い専門業者は、現金購入できる投資家、借地権物件に理解のある買主などとつながっているケースが多いため、ローン特約による契約解除リスクを抑えながら、早期売却を目指せます。
ステップ３：地主への交渉と「譲渡承諾書」の取得
借地権を第三者へ譲渡する場合、原則として地主の承諾が必要です。交渉の進め方によっては、承諾条件や承諾料の調整が難航する例があるなど、借地権付き建物の売買における「最大の難所」といわれる部分です。
地主側にとっては、契約相手の変更という大きな変化であることから、慎重な対応を選ぶケースや、交渉が難航するケースがあります。
適正な譲渡承諾料の支払いや、スムーズな譲渡承諾書の取得を目指す場合は、借地権取引に詳しい専門業者に相談し、売却条件の整理、必要資料の準備、地主への説明方法についてサポートを受けるという手段があります。
また、承諾の可否や承諾料をめぐって紛争性が高い交渉を代理してほしい、借地非訟手続きを利用したい、という場合は、弁護士をはじめとする専門家との連携が重要です。
ステップ４：売買契約
地主の承諾を得られたら、買主との売買契約に進みます。宅地建物取引士による重要事項説明が実施され、契約書の締結と同時に買主から手付金を受け取るのが一般的な流れです。このタイミングで仲介手数料や、契約書に貼る収入印紙代（印紙税）などの諸費用が発生する点も覚えておきましょう。
売買契約では、ステップ３の地主による譲渡承諾（譲渡承諾書の取得）が売買条件に含まれるケースが多くみられます。この順序を間違えてしまうと、契約違反による違約金の請求などにつながる可能性があるため、地主の承諾を先に得てから、売買契約へ進むと安心です。
関連記事；【宅建士監修】借地権付きの土地・建物を高く売る方法｜相場・税金・売却の流れを徹底解説
関連記事；借地権の売却相場はいくら？プロが教える「手残り額」を最大化する計算式と交渉術 | 新青土地コーポレーション
ステップ５：引き渡し・登記申請
買主から手付金を差し引いた売却金額の残金を受け取ったら、登記に必要な書類がそろっていることを確認の上、所有権移転登記の手続きに進みます。書類の不備やトラブルを未然に防ぐために、登記の専門家である司法書士と連携して、手続きを進めると安心です。
借地権付き建物の売却は、所有権建物の売却に比べると、確認事項や法的なステップが多くなりがちです。迅速な現金化を目指すためにも、法務の専門家の力を借りて、確実にすすめていきましょう。迅速な現金化を目指している場合でも、まずは確認事項をきちんと整理して、司法書士や必要に応じた弁護士などの専門家と連携し、着実に進めていきましょう。
譲渡承諾料（名義書換料）の相場と「手残り」の現実
借地権付き建物を売却する場合、地主へ支払う譲渡承諾料（名義書換料）が必要です。次に、譲渡承諾料の相場と、手残り金額の現実をみてみましょう。
承諾料の相場は「借地権価格の10％」でも鵜呑みはNG
第三者へ借地権を譲渡する際の承諾料（名義書換料）の相場は、一般的に「借地権価格の10％程度」とされています。ですが、どの借地権付き建物でも、承諾料の目安が10％になるわけではありません。
売却したい借地権付き建物の立地が、「再建築不可（現在の建築基準法を満たしておらず、一度壊すと建て替えができない土地）」などの場合、交渉次第で承諾料を引き下げられる可能性があります。
地主の言い値や相場で支払うのではなく、専門家の知見を借りながら建物の状況に応じた適正な譲渡承諾料を判断すると、手残り金額を増やせます。
額面より怖いのは「税金」取得費不明による大損リスク
手残り金額を考える際、地主へ支払う承諾料よりも負担が大きくなりがちなのが、売却後に発生する「譲渡所得税」です。不動産売却にかかる税金は、売却価格から「不動産を購入したときの代金（取得費）」などの経費を差し引いた「利益」にたいして課税されます。
このとき、親が数十年前に契約した古い借地権の場合など、当時の契約書や領収書が残っておらず、取得費が分からないケースが多くみられます。
このように、購入時の金額を証明できない場合、概算取得費の特例により「売却額の5％相当額」を取得費として計算できる場合があります。仮に3,000万円で売却した建物の取得費が不明で、概算取得費5％の計算を用いる場合、取得費は150万円として計算されます。
課税対象となる長期譲渡所得が生じる場合、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば、税率は20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％、令和19年まで）で計算されます。
また、譲渡所得の計算をする際は、取得費だけでなく仲介手数料、売主が負担した印紙税、借地権を売るために地主へ支払った名義書換料などの譲渡費用も差し引きます。そのため、最終的な課税対象額は、個別の費用や適用できる特例の有無によって異なります。
借地権付き建物の売買を、大手不動産会社のポータルサイトなどで進める場合、税金についてのアドバイスが得られず、売却後の税負担が大きくなるケースが少なくありません。
税金をできるだけ抑え、手残り金額を残すなら、借地権に強い新青土地コーポレーションへご相談ください。
不動産コンサルタントに加え、税理士など税務の専門家がチームとなり、当時の不動産の実額取得費を合理的に証明できるよう、資料収集や算定方法の検討をサポートいたします。
関連記事； 借地権売却の税金はいくら？手残りを最大化する方法と特例をプロが解説 | 新青土地コーポレーション
地主から「売却NG」を出された時の最終兵器「借地非訟」
「借地権付き建物の譲渡について、地主に相談したけれど反対されてしまった」という場合も、売却の可能性は残されています。売却NGを出された際につかえる正当な権利、「借地非訟」について知っておきましょう。
「借地非訟」は裁判所が地主に代わって許可を出す制度
地主が正当な理由がないにもかかわらず、売却を認めない場合、借地人は裁判所にたいして、地主の承諾に代わる許可を求める申し立てができます。これを「借地非訟（しゃくちひしょう）手続き」と呼びます。
申立てが行われると、裁判所は譲受人の属性や資力、借地の利用方法、借地権設定者に不利となるおそれの有無、賃借権の残存期間、従前の経過などを総合的に考慮します。
必要に応じて鑑定委員会の専門的・客観的な意見も踏まえ、承諾に代わる許可の可否や、財産上の給付の要否・金額等を判断します。借地非訟事件の申立てを代理人に依頼する場合、代理人は弁護士に限られる点も覚えておきましょう。
申し立ては「目的」ではなく交渉を有利にする「カード」
地主が借地権付き建物の譲渡へ頑なに反対している、という場合も「借地非訟」の申し立てを行えば、売却手続きを進められます。一方で、裁判所に申し立てをする場合、申し立てから決定まで、半年～1年以上の長い時間がかかる可能性があります。
裁判所の判断により、地主が当初想定していた金額よりも、承諾料が低くなる可能性があります。また、手続が長期化するなど、双方に負担が生じる場合があります。
借地非訟手続が利用できるかどうか、その可能性を理解しておくと、地主との協議方針を検討する際に有益です。実際に申立てを行う場合や、承諾の可否・承諾料をめぐって紛争性が高い場合には、弁護士と連携しながら進めることが重要です。
借地権譲渡の手続きや交渉に不安がある場合は、借地権取引に詳しい専門業者や弁護士などの専門家へ相談しましょう。
まとめ
古い借地権付き建物の譲渡・売却は、正しい手順で進める必要があります。地主とのトラブルを避けたい、買主を早く見つけたい、手残り金額をできるだけ多く残したい、という場合は、独自の売却ルートを持つ、税務の問題や地主との交渉に長けた専門業者と二人三脚で進めましょう。
新青土地コーポレーションは、借地権付き建物売却の専門家として、多くのご相談に携わる総合不動産コンサルタントです。不動産コンサルタントに加え、同一オフィスに集う税理士事務所・司法書士事務所などの専門家と連携し、借地権付き建物の売却をサポートいたします。
借地権付き建物の売却は、地主との関係性を維持しながら、承諾条件や必要書類を整理し、進めることが重要です。スムーズな譲渡・売却を目指す場合は、地主へ相談する前に、借地権取引に詳しい専門家へ相談し、進め方を確認しておくと安心です。
※ 本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別案件における法的判断・税務判断を保証するものではありません。契約内容、借地権の設定時期、当事者の属性等により結論が異なるため、実際の契約・申告・交渉にあたっては弁護士・税理士・司法書士等の専門家にご相談ください。また、本記事の内容は執筆時点の法令・通達に基づいており、その後の改正等により内容が変わる可能性があります。
監修者
