借地権付きの実家は、住み続ける分には所有権の家と大きな違いを感じることはありません。しかし、いざ売却しようとすると、所有権の不動産にはない独特の手順と費用が発生します。
借地権は、地主との間で締結されている「建物所有を目的とする土地の賃貸借契約」に基づいて発生している権利です。そのため、建物の売主だけの意思で、売却相手に借地権を移すことはできません。借地権を第三者へ譲渡するには、地主の承諾が必要です。
この記事では、借地権付き建物の売却で必要となる承諾の種類、承諾料の相場と計算方法、売却全体の流れ、かかる費用と税金、そして地主が承諾してくれない場合の対処法までを、借地権売買を専門とする不動産会社の立場からわかりやすく解説します。関連する注意点も具体的に紹介しますので、売却を検討し始めた段階のポイント整理としてご活用ください。
借地権の売却に承諾が必要な理由
地主は借地人を選んで契約している
地主は現在の賃借人と土地の賃貸借契約を締結する際、無条件で契約を決めたわけではありません。きちんと地代を支払ってくれる人かどうか、信用できる人かどうかを吟味したうえで契約しています。
借地権を伴う土地の賃貸借契約は、売買契約のように代金が決済されれば終わりというものではありません。契約期間が長期にわたるため、相手がどのような人かということが非常に重要になります。もし地代をよく滞納するような人であれば、地主は何十年もの期間にわたって悩まされることになります。
新たに土地の賃借人となる人を地主が見定められるようにするため、借地権の譲渡には地主の承諾が必要とされているのです。
民法612条という法的根拠がある
このことは、民法612条において「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」と規定されています。承諾を得ずに譲渡した場合、契約解除を求められるリスクがあるため、必ず事前に手続きを進めてください。
条文の原文はe-Gov法令検索（民法）で確認できます。
地上権と賃借権では扱いが異なる
借地権には、大きく分けて地上権と賃借権の2種類があります。地上権は物権であり、地主の承諾がなくても自由に譲渡・転貸ができるという特徴があります。一方、賃借権は債権であるため、前述のとおり地主の承諾が必要です。
実務上、日本の借地権のほとんどは賃借権です。まずはご自身の権利がどちらなのかを、借地契約書と登記簿で確認するところから始めてください。地上権であれば登記されているのが一般的で、この違いによって売却の進め方が大きく変わります。
借地権の売却で必要な承諾
借地権を売却する際には、前述のように地主の承諾が必要となります。しかし、ただ売却（譲渡）の承諾を受ければいいというものではありません。実務上、地主から得なければならない承諾には、主に以下のようなものがあります。
譲渡承諾（名義書換承諾）
売却（譲渡）そのものを承諾してもらうものです。借地権売却の根幹にあたる承諾で、これが得られなければ取引は成立しません。
建替え・増改築の承諾
売買に建て替えや増改築が絡む場合の承諾です。建替えや増改築は買主が行うことがほとんどですが、売買価格に直結しますので事前に相談します。古い建物を解体して新築する前提で購入する買主も多く、この承諾の可否は成約価格を大きく左右します。
条件変更の承諾
借地権の目的変更（木造などの非堅固建物所有目的から、鉄筋コンクリート造などの堅固な建物所有目的への変更）と、それに伴う存続期間の変更（20年から30年等）がある場合の承諾です。
抵当権設定の承諾
借地権でも建物まで含めると相当な金額になり、現金で購入される方は少なく、買主側で金融機関の融資を受けることがほとんどです。その際、借地上の建物に抵当権を設定することになります。各金融機関所定の書式による承諾書へ、地主の実印押印（印鑑証明書添付）が必要となります。
この承諾が得られないと買主は住宅ローンを組めず、購入希望者が大きく限られてしまいます。承諾料が発生しないケースが多い一方、実務上もっとも重要な承諾のひとつです。
借地権の売却前に準備すること
借地権に強い不動産会社に相談する
借地権を売却しようとする場合、地主に求める承諾は上記のほか多岐にわたり、一般の不動産業者では経験も少なく、対応ができないのが実情です。経験豊富で、地主側の立場を理解しながら交渉のできる、借地権に強い、できれば専門の会社へ相談されることをおすすめします。
会社を比較する際は、借地権の取扱実績、地主との交渉経験、税理士・司法書士との連携体制の3点を確認してください。相談は無料で受け付けている会社が多いので、複数社を比較したうえで依頼先を決めると安心です。
借地権の相場・承諾料・手取り額を把握する
不動産会社に借地上の建物を売却したいと相談すれば、現地調査や査定などを行ってくれます。この際に、実家を建てたときの設計図や借地契約書、重要事項説明書などがあれば用意しておきましょう。
立地や建物の構造、間取り、築年数などをもとに査定額を出してもらえます。そして、不動産会社と媒介契約を交わしてから、地主との承諾交渉に移るという流れです。売却価格そのものより、承諾料や諸費用を差し引いた手取り額がいくら得られるかを早い段階で計算しておくことが大切です。
未払いの地代を精算する
実家の建物を売却しようと検討している方のなかには、経済的な理由をお持ちの方もいるでしょう。もし地代の支払が滞りがちで未払い分がある場合、借地権譲渡の承諾交渉を始める前に、きちんと精算しておく必要があります。未払いの地代がある状態で譲渡交渉を始めても、まずは未払い分の支払いを要求されることになります。
権利関係と土地の範囲を確認する
借地契約書、登記簿謄本、公図、測量図を取得し、権利関係と土地の範囲を確認します。境界が不明確な場合は測量が必要になることもあり、費用と時間がかかるため早めの着手が有効です。
あわせて、契約の残存期間、次回の更新時期、契約が満了となるタイミングも確認してください。残存期間が短いと買主の評価が下がりやすいため、更新のタイミングを見て売却時期を検討するという選択肢もあります。契約書を紛失している場合の対処法については、借地権を売却したいけど、契約書をなくしてしまったもあわせてご覧ください。
借地権の承諾料の相場と計算
承諾料の相場も、地主に借地権譲渡の話を持ちかける際に把握しておかなければなりません。承諾料の額に法律上の決まりごとは何もありませんが、一般的な目安としては、おおむね以下のようになります。
承諾料の一般的な相場
- 譲渡承諾料（名義書換料）……借地権価格の10%程度
- 建替え・増改築承諾料……借地権価格の5%程度（更地価格の3〜4%）
- 条件変更承諾料……変更内容によって個別に決定
- 抵当権設定承諾料……承諾料が発生しないケースが多い
借地権価格の計算方法
承諾料の基準となる借地権価格は、相続税評価額をベースに概算することができます。国税庁が公表する路線価図には、地域ごとの借地権割合（A〜Gの記号で30〜90%）が記載されています。
借地権価格の目安 ＝ 路線価 × 地積 × 借地権割合
たとえば路線価が1平方メートルあたり50万円、地積100平方メートル、借地権割合60%の土地であれば、借地権価格の目安は3,000万円です。この場合の譲渡承諾料は、その10%にあたる300万円程度が一つの目安となります。
ただし、これはあくまで税務上の評価額をもとにした計算です。実際の取引価格（時価）は、立地条件、地代の水準、契約の残存期間、再建築の可否によって大きく変動しますので、必ず専門家の査定を受けてください。路線価は国税庁・路線価図等閲覧コーナーでご自身でも確認できます。
借地権の売却でかかる費用
承諾料以外にも、売却時にはさまざまな費用が発生します。手取り額を正しく把握するため、以下の項目を事前に確認しておきましょう。
仲介手数料・登記費用・その他の実費
- 仲介手数料……売買価格400万円超の場合、売買価格×3%＋6万円＋消費税が上限
- 印紙税……売買契約書に貼付。売買価格1,000万円超5,000万円以下で1万円（軽減措置適用時）
- 司法書士報酬……所有権移転登記や抵当権抹消登記の手続き費用
- 測量費用……境界確定が必要な場合に発生
- 解体費用……更地渡しの条件で売却する場合に発生
- 税理士報酬……譲渡所得の確定申告を依頼する場合
建物付きのまま引き渡すのか、解体して更地で引き渡すのかによって、負担する費用は大きく変わります。空き家の状態が長く続いている実家の場合は、建物の状態を確認したうえで、どちらが有利かを比較検討してください。
借地権を売却したときの税金
借地権の売却で利益が出た場合、譲渡所得として所得税・住民税が課されます。
譲渡所得 ＝ 譲渡価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって異なります。所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得となり20.315%、5年以下の場合は短期譲渡所得となり39.63%（いずれも復興特別所得税・住民税を含む）です。相続で取得した借地権は、被相続人が取得した日を引き継いで所有期間を計算します。
また、ご自身が居住していた実家であれば、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除を適用できる可能性があります。適用要件は個別の事情によって変わりますので、税理士へご確認ください。詳しくは借地権の売却をした時の税金について分かりやすく解説、および自宅として利用している建物と借地権を売却したときの特別控除で解説しています。制度の詳細は国税庁タックスアンサーもご参照ください。
借地権の承諾交渉を進める手順
売却全体の流れ
- 借地契約書・登記簿謄本など、必要書類を取得して権利関係を確認する
- 借地権に強い不動産会社へ無料相談し、査定と手取り額の試算を受ける
- 媒介契約を締結する
- 地主へ譲渡の意向を伝え、承諾料の条件を交渉する
- 買主を探し、購入申込を受ける
- 地主から譲渡承諾・建替承諾・抵当権設定承諾を正式に取得する
- 売買契約を締結する
- 決済・所有権移転登記を行い、建物を引き渡す
- 翌年に譲渡所得の確定申告を行う
地主との交渉と買主探しを並行して進めるのが実務上のポイントです。承諾の見通しが立たないまま買主を決めてしまうと、契約後に交渉が難航して白紙解除となるリスクがあります。
交渉で注意すべきこと
地主に、借地上の建物を売りたい旨の説明を行い、すんなりと地主が借地権の売却を承諾してくれれば問題ありません。しかし実際には、承諾を渋ったり、常識を外れた承諾料を要求されたり、地代の大幅な値上げを条件として要求してくるなど、交渉がスムーズにいかないケースも多いため注意が必要です。
地主側は経験豊富で交渉に長けている方も多く、一般の方が自身で交渉すると地主のペースになり、不利な条件を要求されるケースも多々あります。
また、借地権の売買では、新たな借地権者と地主との契約内容も交渉しなければなりません。借地権の目的（堅固な建物所有目的か非堅固な建物所有目的か）、新たな地代の額、期間（現在の契約期間を引き継ぐのか、新たに期間を設定するのか）など、決めるべき事項は多岐にわたります。
地主と長い付き合いがあり、よく話をするような間柄であれば自ら交渉しても問題ないでしょう。しかし一般的には、借地権の経験が豊富な専門会社を通して交渉するのが望ましいと言えます。
地主が承諾しない場合の対処法
借地非訟手続きという選択肢
借地非訟手続きという方法で、裁判所に申し立てを行い、裁判所の許可を得て借地権を譲渡する方法があります。この場合、裁判所は譲受人の支払能力やこれまでの借地の利用状況などを考慮して、許可を出すかどうかを決めます。
もし裁判所が、譲受人に地代の支払能力がないと判断した場合には許可は出されません。これまでの借地の利用状況などから、許可を出さない場合もあります。特に問題がなければ許可が出ますが、申し立てを行っても許可が得られなければ、買主を代えるか諦めざるをえないでしょう。
詳しい手続きは地主が借地権の売却を認めてくれない場合の対処方法（借地非訟事件）で解説しています。
話し合いによる解決を優先する
地主がなかなか承諾してくれないときには、一般的な承諾料よりも高い金額で折り合いをつけるのも一つの方法です。裁判所を間に入れる方法もありますが、地主と不仲な物件を購入する買主は少なく、価格も安くなってしまいます。
地主にとっても、裁判をしてまで購入する借地権者とこの先長く付き合わなければならなくなり、建設的な話ではまったくありません。地主と借地権者とでよく話し合い、お互いに譲歩しあえる努力が必要と考えます。
地主への売却・同時売却・等価交換も検討する
第三者への譲渡にこだわらず、地主に借地権を買い取ってもらうという選択肢もあります。地主にとっては土地を完全な所有権として活用できるメリットがあるため、話がまとまりやすいケースもあります。
また、借地権と底地をセットで第三者に売る「同時売却」であれば、双方が単独で売るより高く売れる可能性があります。借地権と底地を交換して権利関係を整理する「等価交換」という方法もあります。どの方法が有利かは、地域の相場や地主の意向によって変わりますので、複数の選択肢を比較したうえで判断してください。
関連記事：底地と借地権の同時売却について解説／借地権の買戻し・等価交換
借地権売却でよくある質問
地主に無断で売却するとどうなりますか？
無断譲渡は民法612条違反となり、地主から借地契約の解除を求められるリスクがあります。買主も住宅ローンを組めないため、実務上は取引が成立しません。必ず事前に承諾を得てください。
承諾料は買主と売主のどちらが負担しますか？
譲渡承諾料は売主負担、建替え承諾料は買主負担とするのが一般的です。ただし法律上の決まりはなく、売買価格の交渉のなかで調整されます。
再建築ができない借地でも売却できますか？
接道条件などにより再建築ができない場合、買主が限られ、価格も低くなる傾向があります。ただし売却が不可能というわけではありません。詳しくは相続をした借地権が再建築ができない土地でしたをご覧ください。
売却までにどのくらい時間がかかりますか？
地主との交渉が順調に進めば3〜6か月程度が目安です。承諾交渉が難航する場合や借地非訟手続きに進む場合は、1年以上かかることもあります。
相続した実家が共有名義でも売却できますか？
共有者全員の同意が必要です。同意が得られない場合は、換価分割や代償分割といった方法を検討します。詳しくは相続で共有となった借地権を売却する方法で解説しています。
まとめ｜借地権売却のポイント
普段の地主との付き合いのなかでは特に不便を感じなくても、いざ借地権と建物を譲渡しようとすると、さまざまなシビアな承諾に関する問題が絡んできます。本記事の要点を整理します。
- 借地権（賃借権）の譲渡には、民法612条により地主の承諾が必要
- 必要な承諾は、譲渡・建替え・条件変更・抵当権設定の4種類
- 譲渡承諾料の相場は借地権価格の10%程度、建替承諾料は5%程度
- 仲介手数料、印紙税、司法書士報酬、測量費、解体費なども考慮して手取り額を計算する
- 譲渡所得の税率は所有期間5年超で20.315%、5年以下で39.63%
- 地主が承諾しない場合は借地非訟手続きという選択肢があるが、話し合いによる解決を優先する
- 地主への売却、同時売却、等価交換も含めて比較検討する
特に、借地権を将来売却する可能性がある場合には、できる限り地主とは良好な関係を保つのが得策です。交渉に不安がある場合は、早い段階で借地権の専門家へ相談し、サポートを受けながら進めることをおすすめします。
公開日：2024年7月26日／最終更新日：2026年7月26日
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