借地権・底地に関わるさまざまな一時金について
こちらのページでは、借地権や底地に関わる更新料や名義書換料や建替え承諾料などの各種承諾料、一時金の概要、価格などについてご案内しています。ただし、あくまで目安ですので、実際にはさまざまな条件などを考慮する必要があります。
当社、新青土地コーポレーションでは、借地権者の方、地主の方、どちらのご相談も受け付けています。お気軽にご相談ください。
更新料
旧法借地権や借地借家法における普通借地権では借地上に建物がある限り、原則的に契約期間は更新できます。
土地所有者（地主）が更新を拒むには正当な事由が必要で、正当性が示されない場合は原則的に更新が可能となります。
普通借地権の更新時には、判例では必ずしも認められるものではありませんが、ほとんどの場合、更新料というものが地主から請求されます。
法律で更新料についての定めは有りませんが、この更新料についての意味合いはいろいろなことが言われ、借地権の長い歴史の中では、ほとんどの場合、慣習的に更新時には更新料の支払いがなされてきています。
更新料の意味合い
- 従前の地代が安い場合の補充
- 将来の地代の前払い的な一時金
- 更新時において地主が有する更新拒絶の権利を放棄することへの対価
- 将来に亘り安定的に賃貸借契約を継続するための対価
一般的な価格基準の計算方法
更新料の基準 = 借地権価格 × 5～10％前後
首都圏では若干高くなる傾向があり、
また事業用や商業用の借地権の場合はこれ以上になるケースもあります。更新料に関する詳細は以下をご覧ください。
建替（増改築）承諾料
借地の地代というのはアパートや貸家を貸す時の家賃などど比べて、かなり低い傾向にあります。
地主が受けとる地代が月５万円程度なのに、借地権者は借地権上の建物を貸して３０万円も５０万円も受け取っていたりしていることは良くあります。
そのため、旧法借地権はもちろん、新法である借地借家法の普通借地権においての契約の場合、土地所有者（地主）は早期に借地権が消滅することを望みます。建物が朽ちてしまえば、法律上借地権が消滅するからです。
しかし、改増築が行われれば建物の老朽化による借地権の消滅が期待できなくなり、土地所有者（地主）の利益損失につながるのです。これを補填するための金銭が増改築承諾料です。
一般的な価格基準の計算方法
建替承諾料：更地価格の3％～4％（借地権価格の5％程度という場合も）
一部増改築の承諾料：更地価格 × 2～3％
借地条件変更承諾料
木造等の非堅固な建物から、鉄筋など堅固な建物への建替えの場合、以下のような借地契約の条件変更を行います。
| 借地権の目的 | 非堅固な建物所有目的から堅固な建物所有目的に変更 |
|---|---|
| 借地契約期間 | 20年から30年へ変更 |
一般的には、この条件変更の際、借地権者は地主に対し、条件変更料を支払います。
借地に堅固な建物を建造できるようになると、建物の耐久年数が上がることなどから、借地人の利潤が上がります。その超過分の一部を土地所有者（地主）に分与する、というのが借地条件変更承諾料の考えです。また、強固な権利がつくられることによる一種の権利金である、という考えでもあります。
一般的な価格基準の計算方法
借地条件変更承諾料の基準 = 更地価格 × 10％
名義書換料
借地権を第三者へ譲渡（売却）する場合には、土地所有者（地主）の承諾が必要であることが民法612条で定められています。
そのため、名義書換料はこの承諾や手間賃と言えます。なお、法律上ではこの支払を必須とする規定はありませんが、
判例においてもほとんどの場合名義書換料の支払いが命じられているため、これに応じるのが一般的です。ただし、相続による名義書換の場合には不要となります。
一般的な価格基準の計算方法
名義書換料の基準 = 借地権価格 × 10％
借地権の売買に関するご相談
借地権を売買する際は土地所有者の承諾を受け、名義書換料を支払うことがほとんどです。名義書換料や更新料などの各承諾料には法律上の決まりがなく、借地権者と地主が話し合って決めることになります。その際に借地権者と地主との間でトラブルが起こってしまうケースもあります。
このようなトラブルを回避したいという方は、知識や実務経験が豊富な専門家「新青土地コーポレーション」へご相談ください。スムーズな交渉・手続きが行えるようにしっかりとサポートいたします。借地権付きの建物や契約書に関するご相談などは無料で承っておりますので、お気軽にご相談ください。