新青土地コーポレーション

不動産投資顧問業:国土交通大臣一般第000984号
宅建業免許:東京都知事(3)第88473号

借地権の地代

借地権の地代、新青土地コーポレーションが解決します

今の地代が「適正な地代」なのか。
借地人も地主も自分が払っている(又はもらっている)地代が高いのか安いのか疑問に思われてる方はたくさんいらっしゃいます。

極端に低廉な地代(例えば固定資産税相当額と同額)を除いて、地代の金額に決まりごとはなく、地主によっても地代の「計算根拠」は様々です。

ここでは、一般的な地代の目安である「公租公課倍率法」と、下記の「様々な地代の計算方法」について、ご紹介致します。

目次

一般的な地代の目安

公租公課倍率法(土地の固定資産税・都市計画税を基に計算)

公租公課とは、国や自治体に対し納める税金である固定資産税と都市計画税の事を指します。土地や建物の所有者には、この固定資産税と都市計画税を納めるため毎年納税通知書が送られてきていると思います。

地主からすれば最低でもこの固定資産税・都市計画税の税額くらいは回収したいと考えるでしょう。

首都圏およびその近郊では、土地に課せられる「固定資産税・都市計画税」の税額を基に地代を定めているケースが多く見られ、この固定資産税・都市計画税の年額に対し、以下の倍率で地代を計算しているのが一般的です。

住宅地の場合
固定資産税・都市計画税の税額(年額)の3~5倍程度
商業地の場合
固定資産税・都市計画税の税額(年額)の5~8倍程度

お寺や神社等の宗教法人では、宗教法人としての減免をはずされないように、地代を公租公課の3倍を超えないように設定している所もあり、この公租公課倍率法を採用しているケースが多いです。


土地の固定資産税・都市計画税は地主に課せられています

地主は固定資産税・都市計画税を毎年払っているので、今の地代が税額の何倍になっているか分かっていますが、借地人は固定資産税・都市計画税を地主がいくら払っているか知らない方がほとんどだと思います。

借地人は今の地代が公租公課に対して何倍になっているか知るすべがないのでしょうか?


土地の評価証明書は借地人でも取得できます

平成15年4月1日から評価証明書の取り扱いが改正され、これまで土地の所有者しか取得が出来なかった固定資産評価証明書が所有者以外の「借地人」や「借家人」も取得出来るようになりました。

評価証明書の申請方法は借地契約書(原本が望ましい)と本人確認書類(運転免許証、マイナンバーカード等)を評価証明書を発行する各自治体の窓口へ持参し申請する事により取得することができます。「地代が高いかな?」と感じたら確かめてみるのもいいでしょう。


土地が更地だと固定資産税が高くなる?

固定資産税・都市計画税の税額は土地の上に建物があるかないか、またどんな建物かによっても変わります。
建物(居住用)が建っている土地は、土地の評価(課税標準額)が一般の住宅用地の場合は3分の1(都市計画税は3分の2)、また200㎡以下の小規模な住宅用地の場合は6分の1(都市計画税は3分の1)となるため、建物が無い更地に比べ税額が安くなります。

反対に建物の敷地の一部をコインパーキングにしたり、店舗や事務所等の居住用以外の建物に建て替えてしまった場合には、その減額が適用されず、税額が上がってしまうので注意が必要です。

ある時地主から「固定資産税が去年に比べ大幅に上がったから地代を上げさせてくれ」と言われた時はこのようなケースが考えられるでしょう。

様々な地代の計算方法

地主の考え方の違いにより、地代の算定には様々な計算方法が用いられています。どれが正しいという正解はなく、それぞれに根拠のある計算方法となっています。ここでは その中でも代表的な計算方法についてご紹介いたします。


スライド法(改定後地代=現行地代×変動率)

地主と借地人で大昔に決めた地代がいつまでも適正な地代であるとは限りません。長い契約期間の中でその後の物価の変動により、現行の地代が高くなったり、安くなったりします。

「現行の地代」に現行地代を決めた時以降に生じた経済的情勢等の「変動率」を乗じて算出する方法がこのスライド法です。

ここで言う「変動率」とは、国内総生産(GDP)、企業物価指数、消費者物価指数、市街地価指数等の指数を総合的に勘案して求めます。

時代と共に地代も変動します

また、その時々の経済情勢や近隣環境の変化により土地の価格も変わるため、地代の相場も変わってくると考えるのが妥当です。

旧法の借地権では短いものでも20年間(非堅固建物所有の場合)という長い契約期間の中で、周辺に駅が出来たり、大型ショッピングモールが出来たりと土地の価格が大幅に上がる可能性があります。

また、その反対に周辺の過疎化が進んだ場合、土地の価格が大幅に下落する可能性もあります。

地代の相場もこうした周辺の事情や物価等の経済情勢に左右されるため、現行地代を決めた時点から「どれくらい物価が上がったか(又は下がったのか)」という計算方法は、継続的な地代を算出する方法として、このスライド法は馴染みやすいのが特徴です。


賃貸事例比較法

賃貸建物を借りる時にその賃料が、周辺の同じような条件の賃貸物件と比べて高いのか安いのかを考える様に、自分が支払っている借地の地代が周囲の借地人が支払っている地代と比べて高いのか安いのかは重要なことでしょう。

賃貸事例比較法とは、周辺の地代の事例を集めて比べてみる方法です。

なるべく自身の借地と同じような条件の事例を探しましょう

商業地域と住宅地域の違いや、土地の大きさや形が違いすぎていたり、また接続している道路の幅や道路に接している敷地の間口の長さ等の条件が異なると、地代に差が出てくるのであまり参考になりません。

同じような条件の借地の事例をなるべく多く比較することによって、地代の相場を把握しやすくなるでしょう。

事例が少ない場合には使えない

この賃貸事例比較法は多くの似たような物件を比較する事で地代の相場を把握する事が出来るのですが、周辺に比較する物件がない場合は使えないというデメリットもあります。

郊外などでそもそも借地としての利用が少ない地域では比較する事例も少なく、同じ条件の事例を探すのが難しい場合もあります。

借地権者に個別の事情がある場合

この方法により周辺の地代の相場については把握する事ができますが、旧法の借地権では、賃貸借が開始された経緯、権利金授受の有無、賃料改定の経緯、また土地の個別的な要因等の様々な事情が借地権者毎に異なっているのか普通でしょう。

この方法により求められた地代が当該借地権者にも必ず当てはまるかという事については、その他の事情を考慮した場合に説得力にかけてしまうというケースがあるので注意が必要です。


利回り法(地代=土地価格×期待利回り+必要経費)

自分の持っている土地を人に貸す目的は、その土地から収益を得たいからという事でしょう。

どれ位その土地から収益を得たいかをある程度決めた上で地代を決める場合に、この利回り法という計算方法が用いられます。

自身の土地の価格に期待利回りを乗じて出た金額に固定資産税・都市計画税等の必要経費を加え地代を計算します。

期待利回りとは

期待利回りというのは、投資した金額(土地の価格)に対して期待する「年間の利益率」のことを指します。
アパート投資に見られる賃料の利回りや、銀行にお金を預けた際の預金金利の様に、投資したお金に対して年間で何%リターンがあるかというように考えると分かりやすいでしょう。

期待利回りを何%にするかという所から逆算して計算する場合がありますが、都内の場合だと、更地価格の1~2%程度を地代としているケースが多いようです。

例えば、更地価格が2,000万円だった場合、期待利回りが2%ですと40万円となます。これに必要経費である固定資産税と都市計画税を加えた金額を年間の地代となるように設定します。

地代による収益計画が立てやすい

賃貸アパートやコインパーキング等の事業を行う時にも期待利回りを元に収益計画を立て、将来的な収益計画を立てるのが一般的です。

この利回り法は、得たい利益をあらかじめ設定した上で地代の金額を決めるため、借地契約のように長期間に渡って土地を貸し続ける場合には賃貸アパート等と同様に将来的な収益計画が立てやすいという特徴があります。


差額配分法

「新規地代と現行地代の差額」に、契約内容、契約締結の経緯などを総合的に勘案して求めた「配分割合」を乗じた額を、「現行地代に加算(又は減算)」して適正地代を求める方法です。

当初の地代の定め方が不合理であった場合や、その後の地代の値上げ(又は値下げ)に当事者が納得していないなど、一切の事情をこの配分割合にて調整をすることによりお互いに納得した形で地代を改定する事が可能となります。

差額賃料の基となる新規地代の求め方

差額賃料の基となる新規地代については、これまでご説明してきた「賃貸事例比較法」や「利回り法」等を用いて計算します。

まず、この新規地代について地主と借地人で合意がなされたあと、過去の経緯等を総合的に勘案して求めた配分割合に合意出来れば改定後の地代が決まります。

賃料上昇の場合
改定後地代 = 現行地代 + (新規地代 - 現行地代)× 配分割合
賃料減少の場合
改定後地代 = 現行地代 - (現行地代 – 新規地代)× 配分割合
配分割合はどのように決めるの?

今日までの地主と借地人の間の一切の事情を考慮するという性質から、配分割合に○%という決まりはありませんが、実務では「折半」となるケースが多いです。

配分割合について当事者が1/3とか1/4などと主張しても、その根拠を示すことは困難であることがその理由でしょう。

喧嘩両成敗ではありませんが、借地人と地主の双方が歩み寄りながら解決するという目的から、お互いが納得しやすい「折半」を採用するというのは自然な流れなのかもしれません。

実際の計算は専門家に依頼する事が多い

差額の基となる新規地代の算出にはこれまでご紹介してきた「賃貸事例比較法」や「利回り法」等の方法を用いて計算する必要があるため、一般の方が計算を行うのは、なかなかハードルが高いのではないでしょうか。

そんな時は地代の相場や、適正な地代の計算に詳しい専門家に相談するのもひとつの方法かもしれません。

相当の地代(新たに設定する借地権の場合。旧法借地権は該当しません)

現在の借地権の多く(旧法借地権)は「そこに建物を建てて住んでいいよ」という地主の好意から始まったものが多く、「権利金」の授受など無いまま自然発生的に始まり現在に至っているというものが少なくありません。

権利金とは借地権を設定する時に、設定する対価として地主に対し支払う借地権相当額の事を言います。

好意から始まった借地権(殆どが旧法借地権です)では、この「権利金」を支払ったというケースは殆どありませんでしたが、新法の借地権(平成4年8月1日に施行された借地借家法)以降、新たに借地権を設定する場合、この権利金の授受を行わないと思わぬ税金が課せられてしまうとう事があるので注意が必要です。


権利金の授受がないと贈与になる?!

大昔の借地権では自然発生的に始まった契約(契約書も無い事が多い)が多いため、この権利金を授受しているケースは稀です。

ただ、現在ではこの「権利金」の授受を行わずに安い地代で貸し借りをしてしまうと地主から借地権者への「権利金の貸付」があったと認定されたり、また、もらっている地代が「相当の地代」より安い場合には、「相当の地代」と「通常の地代」の差額を「贈与」と看做され「贈与税」が課せられてしまうという事もあるので注意が必要です。


権利金の授受をしない時は相当の地代を設定しましょう

一般的には権利金と合わせ通常の地代を支払いますが、実際には親族間や同族会社での借地契約の場合、権利金のやり取りをしないケースも多いと思います。

そんな時は「相当の地代」を設定しましょう。

権利金がある場合の通常の地代の計算方法
通常の地代 = 土地の価額×(1-権利金の額)×6%

※権利金の額は、借地権を設定することで減歩する額。財産評価(路線価)における借地権割合を基準にすることが一般的です。

相当の地代の計算方法
相当の地代 = 土地の価額×6%

相当の地代は権利金の部分である借地権価格相当分も含めた土地全体に対しての地代を支払う必要があるため、上記のような計算式となります。

権利金は土地の価額に対して6割~7割(借地権割合によります)と高額なため、借地権を設定したいけれど、まとまった権利金を用意する事が出来ないというケースもあると思います。

そういう場合には、この「相当の地代」という方法で、毎月の地代に権利金を含めるような形で設定することによって利用できるケースが増えるのではないでしょうか。

まとめ

借地権は一度契約(更新)をすると20年(又は30年)という長い契約関係が続きます。一度決めた地代が相場より高かったり安かったりした場合、長期間に渡ってある意味損をしてしまうため、自身が払っている地代が適当なのかを知っておくのは重要な事でしょう。

また、周辺の環境の変化や、物価が変動したため不動産の価格が上昇(又は下落)することで結果的に今払っている地代が高すぎたり(又は安すぎたり)となってしまう事も考えられます。


地代の相場を定期的に把握しておきましょう

一度決めた地代が高すぎ(又は安すぎ)となっていないか確認しておくのは大事です。

一般的に適正な地代の目安を計算する際には固定資産税・都市計画税の税額を元に計算をしますが、この税額の元となる評価額の見直し(評価替え)が行われる3年毎にチェックするのはいいタイミングでしょう。
(直近では2018年に評価額の見直しがされたので次回の評価替えは2021年に行われる予定です。)

地代の見直しをお願いしてもいいのでしょうか?

借地権は不動産の売買のように売買代金を一回支払えば関係が終了するという取引ではなく、20年、30年毎の更新を経て、たとえ代が変わったとしても地主と借地権者との関係が続く契約です。

事情が変われば地代も変わるという事を法律(借地借家法第11条)でも想定しているくらいで、地代の見直しについてお願いをする権利は地主、借地人共に持っている権利ではあります。

ただ、一方的に地代を上げたい(又は下げたい)と言っても相手が応じてくれなければまとまりませんし、その後も長い付き合いになるのでなるべく波風を立てたくないと考えるのが心情でしょう。

それでも今の地代があまりにも相場とかけ離れている場合は見直しを打診してみるほうが良いでしょう。

タイミングとしては、3年毎の固定資産の評価替えの時や、借地契約の更新の時などです。

評価替えの時には、税金が3年前に比べてこれだけ上がった(又は下がった)と根拠がはっきりとしているため、お互いに納得しやすく、相手にも理解してもらえる可能性が高いのではないでしょうか。

借地権の地代に関するご相談は新青土地コーポレーションへ

当社では以下のような地代に関する相談を承っております

  • 今の地代が適当かわからない
  • 地代を上げたいけどどうすればいいの?
  • 借地権者が地代を払ってくれない。
  • 地代の値上げを断ったら契約を解除すると地主に言われた
  • 地主が変わり地代の値上げを要求された
  • 地主が地代を受け取ってくれない
  • 地代の金額をめぐり供託をしています。売却できるのでしょうか?

不動産コンサルタント・税理士・司法書士・公認会計士がひとつのオフィスに集結しているので、各分野のプロによる専門的なアドバイスを受けることができます。費用のかからない無料でのご相談も承っておりますので、借地権の地代に関する疑問やお悩みは、ぜひ新青土地コーポレーションへご相談ください。

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