新青土地コーポレーション

不動産投資顧問業:国土交通大臣一般第000984号
宅建業免許:東京都知事(3)第88473号

借地人からの相談|父が亡くなってから誰も使用していない借地権の実家 売却したいが相続手続きも終わっていない。 どうしよう。

 

父が亡くなってから誰も使用していない土地が借地権の実家 売却したいが相続手続きも終わっていない。    どうしよう。

このような場合、借地権付き建物の相続手続き(遺産分割から建物の相続登記、地主様との借地名義変更の手続き)、地主側との借地権売買の承諾交渉や借地条件の擦り合わせなど、相続から借地権売却までお手伝いをさせていただきます。

 

以下は、今回の具体的な相談内容から売買成立までの状況です。

借地権売却相談の内容

売却:父親が住んでいた築年数不詳の借地権付建物の売却をしたい。

 

父親は既に亡くなっており、建物をどのように処分してよいかわからなかった。

売却した場合の金額がどれくらいになるのか。

また、建物については、相続登記しなければいけないのか教えてほしい。

物件の内容と、借地人・地主双方の背景

借地

台東区浅草           借地面積:30坪 木造2階建 所有権者は旧借地権者(今回の売主の父親)で登記されてる。

 

借地人の背景

現在の借地人は、建物を相続していたことは知っており、借地権が消滅しないように地代のみを15年近く払い続けていた。

建物は老朽化していたが、何か他に用途がないか模索していたが、その内に年月だけが経ってしまった。

借地人が自分の子供にもその建物に住まないか勧めてみたが、話は進まなかった。

建物が老朽化しているため、室内換気のために定期的に訪れていたが、自身も高齢となり体調を崩しやすくなってきたため、管理が難しくなってきた。

売却については、以前仲介業者へ相談をしていたが、一向に話は進まず、また、借地権、古家ということもあり住宅ローンで借り入れしづらいため、買主も現れなかった。

仲介業者も買主が現れなかったため、借地人へ報告もせず放置していた。

しびれを切らした借地人が弊社へ処分の相談をしてきました。

売却活動については、インターネット等には掲載せずに進めてほしいとのことでした。

 

地主の背景 

地主は、当該不動産周辺の土地を所有している地主で、地代等の管理はすべて弁護士が管理している。

地代が振り込まれていたのは承知していたが、借地権者に相続があったことは知らなかった。

地主としては、借地権者と長年の付き合いもあるので、地代を据え置きしていたが、借地権者が変更になるタイミングであるので、地代の値上げをしたい。

借地権を第三者へ譲渡することは了承するが、譲渡承諾料、建替承諾料は支払っていただくのと、新しい借地権者は当該不動産において、事業、転売は不可、居住用のみという条件であれば承諾するとのことであった。

最終的な判断は地主の息子がするが、窓口はすべて弁護士にしてほしい。

 

借地人(売主)の不安 

譲渡所得税はどれくらいかかるのか

実際には住んでいない建物であるが、相続してから15年経過しており、長期譲渡所得税がかかる旨をお伝えしました。

 

譲渡承諾料及び建替承諾料の支払い

譲渡承諾料等を支払うことは知っていたが、どれくらいかかるのか知らなかった。

また、売却した場合に手元にどれくらい残るのかを契約前に知りたかった。

 

譲渡承諾料⇒借地権を第三者へ譲渡(売却)する場合には、土地所有者(地主)の承諾が必要であることが民法612条で定められています。

承諾料は、名義書換料の手間賃となります。法律上は支払い義務はありませんが、判例では支払いを命じられています。

一般的な譲渡(名義書替)承諾料は、借地権価格の10%程度

建替承諾料⇒借地契約書の確認が必要であるが、増改築禁止特約がある場合は、地主の承諾が必要となり、その承諾を得るための費用。

一般的な建替え承諾料は、更地価格の3~4%程度(借地権価格の5%程度という場合も)  

参照        借地権の更新料・各種承諾料について | 新青土地コーポレーション (shinseiland.com)

 

当社がお手伝いをしたこと

1.借地権の売却価格のご提案

買主となる新借地権者について、条件が厳しく限定されてしまい、また、築年数が古い戸建のため、住宅ローンで組むことができない。現金で購入できる方のみとなってしまうため、相続税路線価を基にして売却価格を提案しました。

 

2. 買主様のご紹介

地主に対して買い戻す提案をしたのですが、その土地を活用することも考えていない。

また、事業用として建替えして販売するための購入ができないため、自社買取りもできなかった。

当社では、近隣にお住まいの方、当社と付き合いのある会社経営者等に物件の紹介をしていきました。

 

3. 借地権の境界の確認、隣地からの越境物の除去

当該借地権部分の境界標が一部なかったため、弊社で測量士を手配して設置致しました。

また、隣の建物所有者の建物雨どい、植栽やエアコンの室外機が、当該物件に越境していたので、隣地の建物所有者へ除去の依頼、将来的に越境を解消する旨の覚書の取得をしました。

 

4. 地主側の弁護士との打ち合わせ

借地権者が支払う譲渡承諾料、借地期間の変更の承諾料および、新借地権者の地代の設定をしました。

 

借地権の相続から売却までの手順

1,借地権者の相続登記

⇒売買するためには、建物の相続登記が必要になるため、当社提携の司法書士に依頼をしました。

また、借地権者の手間がかからないように書類の収集等を当社窓口ですべて行いました。

 

2,対象不動産の査定

⇒買主が限定され、建築年数が古い戸建のため、住宅ローン不可の物件。

相続税路線価(借地権70%:底地権30%)であったが、購入手段も限定的であるため(借地権50%:底地権50%)で売却金額を提案しました。

 

※借地権割合とは

⇒借地権は、相続の対象となり、課税金額を決めるには、土地を評価して財産評価を決める必要があります。

この財産評価を算出するために国税庁が、道路ごとに路線価格と言うものを発表し、また借地権割合という所有権価格に対しての借地権の割合を発表しています。

参照 借地権割合とは | 新青土地コーポレーション (shinseiland.com)

 

3,買主様の確定

⇒近隣にて会社を経営している方が買主となったのですが、そこで働いている社員のための社宅にしたいとの申し出がありました。

社宅の場合だと所有者と居住者が異なるため、当初弁護士は難色を示していたが、近隣の会社経営者が新所有者ということで、地主及び弁護士の了解をいただきました。

 

4,境界の確定及び越境物の除去

⇒借地権の境界の確定、越境物除去及び将来的な越境物の解消の覚書の取得を弊社窓口で行いました。

 

5,借地人と買主の売買契約締結

 

6,借地権付戸建のお引渡し手続き

決済前に境界標の確認及び越境物解消の確認をした上で、お引渡し手続きを行いました。

その後、地主の代理人である弁護士事務所において借地権契約を締結しました。

 

お取引完了後

旧借地権者である売主は、今回売買契約及び無事引き渡しをすることができて非常に喜んでおりました。

また、当社で相続登記、税務、売買契約までワンストップで進めることができ、売主様の手間を省くことができました。

旧借地権者である売主は約15年間使用しない借地権の戸建へ地代を払い続け、月1~2回現地へ換気含め確認をしに行くことから解放されて、気持ちがとても楽になったとのことでした。

ただ、譲渡承諾料等が想定よりも高かったため、その点はご不満をお持ちでした。

譲渡承諾料は土地の更地価格を基に計算をすることが多いため、もっと早く進めるべきたったとのことで後悔されておりました。

買主である新借地権者は、会社近くで社宅用地を取得し、かつ借地権ではあるが、所有権と比べると安い金額で取得することができたため喜んでおりました。

 

参照  借地権割合とは | 新青土地コーポレーション (shinseiland.com)

参照  借地権の売買・売却の専門家 | 新青土地コーポレーション (shinseiland.com)

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