15年前に建替承諾なしに借地権者が建物の建替えをした。借地契約を解除できないか。

このような場合、地主と借地人間の関係性が悪く、争いになっている場合がありますので、ご相談内容の詳細をお伺いした上で、借地権関連に強い弁護士を紹介させていただき、一緒に取り組んでいきます。

相談内容の詳細

借地権者が15年前に、借地権の土地賃貸借契約書に増改築禁止特約（「建物を増改築する場合は、地主の承諾を得なければならない」という文言）があるにもかかわらず、地主の承諾なしに建物を木造の平家建から木造3階建て建替えをした。建替を承諾する旨の書類自体は存在していたが、書式、字体が当時の地主のものでなく、詳細は不明。また当時の借地人と地主は既に亡くなっている。借地権の建替承諾料も受領しておらず、借地権の土地賃貸借契約を解除したい。解除することは可能でしょうか。

建物の増改築禁止特約に反して建替えた場合に解除は可能か

借地人が増改築禁止特約があるにもかかわらず、地主の承諾を得ることなく建物の増改築をした場合であっても、借地契約がそれによって即解除されることは判例でも多くはありません。判例では、「この増改築が借地人の土地の通常の利用上相当であり、土地賃貸人（地主）に著しい影響を及ぼさないため、賃貸人に対する信頼関係を破壊するおそれがあると認めるに足りないときは、賃貸人が増改築禁止特約に基づき解除件を行使することは、信義誠実の原則上許されないものというべきである」と判断されました。「信頼関係破壊（もうこれ以上賃貸人と賃借人の間柄ではいられなくなるような状態）」については、賃貸当事者間のこれまでの経緯や関係性にもよってくるため、裁判上での個別判断となります。

では、今回のケースで借地権の土地賃貸借契約は解除できるのか

今回のご相談内容では、借地権の土地賃貸借契約の解除は難しいと考えられます。15年も前の話であり、建物自体も老朽化してきており、仮に地主に対して借地権の期間終了後に建物買取請求をされたところで買取金額が高額になることはないため、地主に対して不利になることはないからです。当社において伺えるのはここまでで、これ以上の争いとなってくると裁判となります。

当社でお手伝いできること

今回のように借地契約の解除については、裁判上の争いとなるため、当社で提携している不動産・借地関連に強い弁護士をご紹介させていただきます。その他、借地権について弁護士に相談しようかどうか悩んでいることがありましたら、まずはお気軽にご相談ください。

増改築禁止特約の増改築とは

「増築」→床面積を増やす築造

「改築」→同じ場所で新しい部材を使用して行った建替工事

「再築」→旧建物の材料を使用した建替

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