新青土地コーポレーション

不動産投資顧問業:国土交通大臣一般第000984号
宅建業免許:東京都知事(3)第88473号

借地人様からご相談 借地権の土地に住宅と店舗の2棟あるのですが、閉店するので店舗部分を売却したい。

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使用しない借地権の一部を売却したいと思っているのですが、そのようなことはできるのでしょうか。またいい方法があれば提案してほしい。

借地人様は、長年お店で営業をしてきたが、閉店することを決めました。店舗部分の借地権を売却したいと考えておりますが、何かいい方法はないでしょうか。お店と住宅は繋がっていますが、リフォームできれいに切り離して、住み慣れた住宅には住み続けたい。いい方法を提案してもらえませんか。

借地権の売却(処分)の方法はいくつかあります。

借地権を売却(処分)する方法は大きく4つあります。ひとつは、ご相談でもあったように第三者へ売却をするパターンです。2つ目は、借地権を地主様に返却(地主様に買戻してもらう)をする方法。3つ目は借地権と地主様の権利である底地を同時に第三者へ売却する方法。4つ目は借地権の一部と底地の一部を交換して、それぞれ所有権の土地とする方法です。

借地人様は、地代の支払いも厳しくなり、できれば住宅部分の土地については所有権にしたい希望があったので、当社が4つ目の等価交換を提案して、それで進めることとなりました。

借地権の売却参照:https://shinseiland.com/lease/sale/

借地権と底地の等価交換で進めるにあたって

借地権の等価交換をする場合は、まずは地主様が了承してくれないと話が進みません。今回は、土地の面積が大きかったことと、お店があった土地の方が形が良くて、比較的広い道路沿いであったため、地主様にとってもメリットがあって、了承してもらうことができました。

借地権の等価交換では交換する借地と底地の評価額、分割後の土地の面積、測量の費用、建物の解体費用や時期的なものなど、いろいろと調整をしなければならないことが多くて、比較的時間がかかる作業となります。

借地権の等価交換の具体的な手順

1.2つに分けた土地の図面の作成と土地の評価額の算出

借地権の等価交換の場合は、交換する借地と底地の評価額の差が大きすぎると贈与とみなされて、贈与税がかかってしまう可能性があります。ですので、贈与税がかからないように2つに分けるラインをうまく決めてあげることが重要です。評価額については、路線価図などを参考に算出しました。

2.地主様への提案、測量などの打合せ

当社が作成した図面と算定した評価額を地主様に持参して、今回の流れについて説明をさせていただきました。

3.借地権の一部と底地の一部の交換契約手続き

借地人様と地主様で交換契約手続きを行いました。また、土地を分割する作業や建物の解体のスケジュール調整をして、決済日までスムーズにいくように段取りをしました。

4.借地権交換契約の決済手続き

ご決済日には、今までの借地の賃貸借契約が終了するので、それまでの地代の日割清算や固定資産税の清算、借地人への土地の所有権移転登記手続きをして無事終了しました。

借地権専門コンサルティング会社として

当社の強みとして、ワンフロアで不動産会社、司法書士事務所、税理士事務所が併設しており、いつでも登記、税務のことがその場で確認できるところです。今回は、借地権や底地の評価額、贈与税の対象になるのかどうかなど、予期せぬところでかかってしまう金額を事前に確認して、そのようなことがないように進めることができました。借地権の売却から税務、法務まで幅広く対応しておりますので、お気軽にお問合せください。

当社について:https://shinseiland.com/company/about/

 

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