地主からの高額な建替承諾料を請求されている。金額が妥当なのか教えてほしい。

相談内容

借地権付きの現在の住まいが老朽化してきたのと、相続があって家族数が減ったことによって、今の自宅の建物を小さくするために建替えを検討している。地主にその旨を伝えたところ、後日地主の代理として不動産会社から想定していなかった額の承諾料を請求された。借地権の建替の承諾料の支払いについては拒否するつもりはないが、5年前に借地の更新料の支払いもしているし、地代の滞納などもしたことがなく、トラブルもなかったので、もう少し安くできないか相談をしたい。

そもそも建替承諾料は支払う必要はあるのか

借地の土地賃貸借契約書に「地主の承諾無く増改築をすることはできない（「増改築禁止特約」といいます）」旨が記載されている場合には、地主に対して借地権上の建物の増改築をする場合に承諾料を支払う必要があります。借地権の土地賃貸借契約書に増改築禁止特約がない場合は、自由に増改築できます。

なぜ、借地権の場合、増改築することに地主の承諾が必要なのか

増改築をするに際して地主の承諾が必要な主な理由は下記の2点からとなります。

①借地契約期間が終了したときに、借地人から建物買取請求をされた場合、建物の買取価格が高額になってしまうため。

②建物の増改築が自由であると、建物が長期間存続するため、借地権の存続期間が伸長される不利益を地主が受けることになるため。

借地権の建替承諾料の相場はどれくらいが相場なのか

借地権の建替承諾料は、通常、「所有権」の更地価格の３～１０％の割合が一般的ですが、基準となる所有権の更地価格によって変わってきます。地主が基準としている価格は、公示地価、市場価格等あるので、承諾料の金額は変わってきます。

※公示地価とは、国土交通省が発表している土地の価格です。一般の方が土地取引や資産評価するにあたり、価格の客観的な目安として活用されているもの。

地主（地主側業者）と承諾料の交渉はできますか

今回のように地主側に不動産業者が入っている場合は、基準となる更地価格を市場価格になっている可能性が高いように思われます。当社で承諾料の交渉をすることはできますが、地主と借地人の間で長年、関係性を作り上げてきた中で、いきなり見ず知らずの業者が承諾料の交渉をすると関係性が崩れてしまう可能性もあります。ですので、今回は、借地権の建替承諾料については、地主にとってもまとまった収入を得るチャンスですので、まずは地主と直接お話することをお勧めします。また、今回は建物を小さくする建替えですので、思い切って借地権を売却してマンションに住み替える、もしくは借地権と底地（地主の権利）の一部ずつを交換する等価交換を検討されてみてはいかがでしょうか。

当社でお手伝いできること

当社では、地主との交渉をスムーズに進めることができるような書類を作成し、バックアップをさせていただきます。当社では、借地権・底地の専門業者として、不動産に精通した弁護士、司法書士、税理士と連携してワンストップで問題を解決できる体制を整えています。お気軽にご相談ください

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借地権者からの相談 建替えを検討しているが、地主から高額の建替承諾料を請求されている。