地主が亡くなって相続が発生しました。地主側の不動産会社から底地を購入しませんかと打診されています。価格も妥当かわかりません。いろいろと教えてほしいです。

１．ご相談者様の背景

約７０年前からの借地権で、ご相談いただいた借地権者様は相続で現在の自宅を取得して夫婦で住んでいます。将来的に相続人となる息子は一人いるのですが、遠方に住んでおり、既に息子も住まいを所有しているため、実家に戻ってくる予定もありません。

借地権の戸建については、今までは更地にして地主様に返却しようと考えておりましたが、実際に建物の解体見積もりを取ると費用も高く、どうしようか悩んでいます。また、借地権は売却することもできるということを聞いたこともあるのですが、実際に売却はできるのでしょうか。

２．地主様の気持ちを知ろう

昔、借地権者様に土地を貸した地主様は、土地が余っているので、良かれと思って土地を貸されたと思います。今の借地借家法にあるような権利金や保証金なども頂かずに、低廉な地代のみを地主様は受領されていたと思います。そのような背景にもかかわらず、時代の流れとともに、借地権者様保護を優先し、地主の絶対的な権利である所有権を制限し、徐々に借地権者様の権利を大きくしてきました。地主様のお気持ちからは、使わないのであれば、更地にして返却をしてほしいというのは、当り前の気持ちだと思います。

ただ、現在、借地権は財産権ですので、当然売却もできるのですが、その場合は、「譲渡の承諾」や「建替（増改築）の承諾」を地主様からいただく必要がありますので、普段からのコミュニケーションとお気持ちを理解した上で進めないといけません。

３．地主様が底地を売却することとなった場合

地主様から底地（土地の所有権）を売却したいと連絡があった場合は、借地権者様はまず購入を検討されることをお勧めします。

借地底地の評価について：https://shinseiland.com/lease/evaluate/

理由はいくつかあるのですが、①　借地権としてではなくて、所有権とした方が将来的に売却しやすいし、地代の支払いもなくなります。固定資産税はかかりますが、おそらく年間のお支払いする地代よりは安いです。②　もし、底地を第三者（不動産会社）が買ってしまった場合は、今提示されている額よりも高くなる可能性があって、かつ、立退きを迫られる可能性が高いです。不動産会社も毎月の地代が欲しくて購入したわけではありません。当社にお問合せいただくのもこの②のケースが非常に多いです。

また、購入はしないのだけど、借地権の売却はしてもいいかな。とお考えの場合は、大きなチャンス到来です。借地権と底地を同時に売却してはいかがでしょうか。先述のように、借地権は財産なので売却はできますが、買い手が少ないという問題があります。借地権というのは、建物を建てることができる権利ですので、土地も一緒に売却できるわけではありません。築古の建物には、銀行は融資することができず、買主様は現金で購入しなければなりません。ですので、借地権のみですと、非常に売却がしづらくなります。

借地の売却：https://shinseiland.com/lease/sale/

借地権と底地を同時に売却することは所有権の土地を売却することと同じですので、市場価格で売却することもできる可能性があります。ただし、借地権者様、地主様双方の取り分や売却にかかる諸経費の負担する割合については予め打ち合わせをしなければなりません。

４．当社がお手伝いしたこと

今回は、お電話のみでの対応となりましたが、今回のケースのように地主様側から打診がある場合は、地主様は土地の管理について不動産会社に委託していることが多い為、借地権者様に不利な条件が提示されることが多々あります。当社が間に入って直接不動産会社と交渉することもできますので、まずは、お気軽にご相談ください。

また、当社は、同じフロアに会計事務所、司法書士事務所が併設されていますので、税金のことから登記、法律のことまでワンストップでご対応させていただけます。

ワンストップサービス：https://shinseiland.com/onestop/

新青土地コーポレーションでは、借地権・底地の各種相談を承っております。

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（平日のご相談も可能でございます）

 

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