１９９２年に施行された借地借家法によって定義された「定期借地権」には、「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」の３種類があります。これらはすべて一定期間を過ぎたら地主に土地を返還しなくてはならない点において共通していますが、それぞれ細かい条件が異なるので契約時には注意が必要です。
ここでは一般定期借地権を設定する際に知っておきたい基礎知識について、お伝えしていきます。
契約時の合意は口頭で交わすだけで大丈夫ですか？
一般定期借地権の場合、公正証書などの書面で契約を交わさなくてはなりません。適用できる契約期間が５０年以上と長く定められているため、契約締結時の地主と借地権者がすでに亡くなっていたり、何らかの事情によって契約内容が不明瞭でトラブルに発展したりすることを防ぐ目的があります。最初に合意した内容の根拠がなければ、時間が経って双方の主張が食い違った場合に水掛け論になってしまうリスクがあるからです。
前述の通り、契約内容は書面で交わされていれば問題なく、必ずしも公正証書である必要はありませんが、契約期間の長さなどを考慮すると公正証書として公証役場で管理しておくことをおすすめします。
また一般定期借地権として契約を成立させるためには、契約書で必ず次の３点について言及しておく必要があります。これらの条件が１つでも不足していると、期間の定めがない通常の借地権として扱われてしまう可能性があるため、契約書を交わす際は注意しましょう。
【１】借地権の期間は延長されないこと
【２】借地上の建物が再築されても借地契約の期間は延長されないこと
【３】借地権者は※建物買取請求権を行使しないこと
※借地契約の満了時、もしくは地主が借地権の譲渡を許可しない時に、借地権者が地主に対して建物の時価での買い取りを請求する権利のこと。
最終的に土地は更地で戻ってきますか？
地主側としては「契約満了時に更地で返してもらえるのか」という点が気になるのではないでしょうか。実は借地借家法において、一般定期借地権について「更地で土地を返還しなくてはならない」という規定は存在しません。
しかし先ほどもお伝えした通り、一般定期借地権の契約を締結する際には「借地権者は建物買取請求権を行使しない」という内容の特約を結ぶ必要があります。「建物買取請求権を行使しない」ということは、つまり契約期間の満了時に借地上にある建物を地主に「買い取ってほしい」と要求することができないため、借地権者は更地に戻すしか選択肢がないというわけです。そのため、一般定期借地権は原則として更地で土地を返還してもらえる契約であるということになります。
一方で、双方の事情によっては建物を壊さずに、そのまま譲渡したほうが都合がよいケースもありえるでしょう。その場合は借地権者と地主の合意のもと、契約期間の満了時に借地権者が建物を譲り渡して、地主はその代金を支払うという方法も可能です。
「これってどうしたらいいの？」と思ったら専門家に相談を
冒頭でもお伝えしましたが、一口に借地権と言っても種類があり、それによって規定条件なども異なります。「契約上、どうなっているんだっけ？」と疑問に思うことがあれば、自己解釈で終わらせずに早いうちに専門家に相談したほうが、後々のトラブル防止にもつながります。
