自宅を買い替える場合、条件が整えば、売却した家の譲渡所得税に関し、買い替えの特例が適用され、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることが出来ます。土地の権利が借地権でも、この「特定居住用財産の買い替え特例」は、利用できますか？
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土地が借地権でも、普通の不動産と同じに「特定居住用財産の買い替え特例」は使える。
土地が借地権でも、所有権の自宅の買い替えと同じく買い替えの特例は使えます。
以下、「特定居住用財産の買い替え特例」を解説します。
売却金額よりも新居の購入金額が低ければ譲渡税は差額だけが課税対象に
そもそも譲渡税とは、土地や建物などを譲渡（売却）したときの利益に対して課せられるものです。ただし、譲渡によって居住用の財産を失い、新たに居住用の財産を購入した場合は、「特定居住用財産の買い替え特例」を選択する事が出来きる場合があります。売った金額より買った金額の方が高ければ譲渡益に対する課税を将来に繰り延べる事が出来き、また、売った金額より買った金額の方が安ければその差額に対してのみ課税するという制度です。
（注意）買い替え特例が適用されるためには条件があります。
・借地権と建物の両方を、売却する年の１月１日時点で１０年以上所有し、かつ通算して１０年以上居住していること
・買い替えする資産は売却した前年の１月１日から譲渡年の１２月３１日までに取得すること。ただし、譲渡年に取得する事が出来ない場合は、税務署の承認を得ることにより譲渡年の翌年の１２月３１日まで延長出来きます。
・譲渡する財産の価格が１億円以下
・買い替えた資産への居住開始期限は譲渡年の翌年１２月３１日迄。（譲渡年の翌年に取得をした場合は、譲渡年の翌々年の１２月３１日迄）
※その他、親族間の売買では適用とならない場合や、取得する資産の条件（築年数や耐震基準等）等があります。
【売った金額より買った金額のほうが高い場合】
１０００万円で購入した不動産を４０００万円で売却し、６０００万円の他の不動産に買い替えた場合、通常３０００万円の譲渡益が課税対象となりますが、この特例の適用を受けた場合、売却した年には課税されず、買い替えた不動産を将来売却するときまで課税を繰り延べる事が出来ます。
※簡潔に説明するため譲渡の際にかかった費用や減価償却費などを省いて説明してます
【売った金額より買った金額の方が安い場合】
１０００万円で購入した不動産を７０００万円で売却し、３０００万円の他の不動産に買い替えた場合（譲渡する際にかかった費用は３００万円とします）
▽収入金額の計算
（売った金額）-（買い替えた金額）＝収入金額
７０００万円-３０００万円＝４０００万円・・・①
・必要経費の計算
（売った不動産の取得費+譲渡費用）×（①÷売った金額）＝必要経費
（１０００万円+３００万円）×（４０００万円÷７０００万円）＝７４２万円・・・②
・譲渡所得の計算
①-②＝４０００万円-７４２万円＝３２５８万円・・・③
・譲渡所得税の計算
③×２０.３１５％＝約６６２万円
※長期譲渡所得（５年超）の税率が適用となります。
このように売った金額より買い替えた金額の方が低い場合は、その差額を収入金額とし譲渡所得税が課税されます。
「３０００万円の住宅特別控除」との併用はできません
３０００万円の住宅特別控除をご存じでしょうか？「自宅として利用している建物と借地権を売却したときの特別控除とは何ですか？」の記事でもご説明したように、居住用の財産を売却して得られた金額が３０００万円以下の場合は譲渡税がかからず、３０００万円を超えた分に譲渡税がかかるという特別控除のことです。買い替え特例はこの３０００万円の住宅特別控除とあわせて利用することはできないので、どちらが有利か試算してみると良いでしょう。
専門家に相談
借地権の売却をするときは税金の問題は避けて通れません。専門的な知識がないと煩雑な手続きに手間取ることや、特例の選択ミスにより思わぬ損をしてしまう場合もあるでしょう。当社のオフィスは公認会計士・税理士事務所と司法書士事務所が併設されていますので、さまざまな側面からアドバイスいたします。税金面も含めた借地権に関するお困りごとは解決実績が豊富な株式会社新青土地コーポレーションにお任せください。
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