借地に関する法律は古くからあり、明治42年制定の「建物保護法」からはじまり、大正10年制定の「借地法」「借家法」、そして平成4年に制定された現在の「借地借家法」にいたります。この平成4年に制定された借地借家法が適用されている借地権が「新法借地権」です。そして、平成4年以前の「借地法」が適用された借地権のことを「旧法借地権」と呼んでいます。
皆さんの中には、「法律が変わったのに、なぜ旧法が適用されているんだろう？」と疑問に感じる方もいらっしゃるかもしれません。法律が改訂されて20年が経過しましたが、いまだに“新法”と“旧法”の借地権が混在しているのが実情です。これが一般の方にとって借地権がややこしく感じるポイントなのかもしれません。そこで今回は、旧法借地権と新法借地権の違いについてご説明します。
借地権の歴史についてもっと詳しく知りたい方はこちらも合わせてご覧ください。
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旧法借地権と新法借地権について
まずは、旧法借地権と新法借地権についてご説明します。
◎旧法借地権
旧法借地権は借地人さんの権利が強く、「一度貸したら土地が還ってこない借地」といわれています。その理由として、借地権設定が存続期間30年・更新後20年で、特別な事情がないかぎり地主さんが契約更新を拒否できず、建物が存在する限り更新できるためです。極端な話ですが、住宅が壊れなければずっと土地を使い続けられるわけです。
◎新法借地権
平成４年に改訂された「借地借家法」のもとで契約を行う借地権です。新法借地権は、大きく分けると「普通借地権」と「定期借地権」の2つがあります。
・普通借地権
普通借地権は、旧法借地権のように法定更新（自動的に更新されること）になっています。基本的には旧法に準じますが、存続年数が30年以上になり、旧法ではあいまいだった更新条件も明確化されました。
・定期借地権
新法で新しく設定された「定期借地権」は、原則的に更新ができず、期間満了後に地主の方に土地を返却しなければいけません。そう聞くと不安に感じますが、一般的な住宅の場合は存続年数50年と定められているので、一世代が住むと考えれば十分。むしろ、定期借地権は期間に制限があるぶん、安く売買されるので住宅購入費を抑えることができます。
新法借地権と旧法借地権をまとめると下記のようになります。また、それぞれ地上権なのか賃借権なのかによって売却時の承諾の有無や手順が変わりますのでご注意ください。
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