マイホームの購入をご検討中の方は、「借地権付き一戸建て」「定期借地権付きマンション」といった物件を見かける機会も多いのではないでしょうか。借地権付き物件はお手頃感もあり、興味深いですよね。その「借地権」について、どのようなイメージをお持ちですか？
「土地を借りる権利」と答えられる方が大半でしょう。しかし、借地権といってもいろいろな種類があり、それが原因でさまざまなトラブルに巻き込まれるケースがあります。そこで「借地権」の概要、そして「そもそも借地権って何？」という疑問にお答えしたいと思います。
借地権ってどんなもの？
借地権とは、建物や土地についての貸借契約を取り決めた「借地借家法」という法律のもとで以下のように明記されています。
建物の所有を目的とした地上権または土地の賃借権をいう（借地借家法2条1号）
ちょっと難しいですよね？ わかりやすくご説明すると、
「地主の方から土地を借りて、自己所有の建物を建ててもいいですよ」
という権利です。土地の所有者である地主の方と契約を結び、地代を払うことでその土地の借地権を手に入れることができます。そして借地権があれば、その土地に自分の住まいやマンションなどを建てることができるわけです。建物自体はご自身のものですが、土地は地主の方のものなので、自分で土地を買う場合とは異なった制約があります。
一般的に借地の場合は、
再建築や増改築をするときには地主の方の承諾が必要
売却をするときには地主の方の承諾が必要
などの制約があります。これらの制約は、土地を貸している地主さんを守る権利です。ただし、これらの条件は借地権の種類によっても変わってきます。
「借地権付きのマンションを購入する」「借地権付きの建物を売買する」といった場合は、最初に借地権の種類を確認することが大切。それを怠ると後々トラブルに巻き込まれる可能性も十分に考えられます。
「地上権」と「賃借権」の違い
法律では「地上権」と「賃借権」の2つを借地権として定義しています。これらの違いはどういった部分なのでしょうか？
◎地上権
地上権は、人が物を直接的に支配できる権利「物権」にあたり、占有権や所有権も物権のひとつです。借地人さんの権利が強く、借地権を自由に売買することが可能です。
◎賃借権
賃借権は、「債権」という財産権のひとつにあたります。賃借権は地主さんの権利が強く、売却や譲渡する場合に地主様の承諾が必要です。またその際、承諾料が発生するケースが殆どです。。
ちなみに現在では、借地権の多くが賃借権となり、地上権が設定されることは少なくなっています。とはいえ、賃借権でも地主の方が売却を拒否することは稀ですし、権利的に大きな差はなくなってきています。売却手順が多少違うと覚えておいてもらえればよいでしょう。
“旧法”借地権なのか“新法”借地権なのかも大切なポイントです
平成4年に借地権に関する法律が改訂され、平成4年以前までの法律が適用される「旧法借地権」、そして現在の法律が適用される「新法借地権」の2種類があります。新法施行前に既に借地であったものは新法は適用されず旧法が適用されます。 新法借地権が制定されて20年ほど経ち、現在旧法と新法が混在していますが、旧法借地権が圧倒的に多いのが現状です。そのため、借地に関する取引をする際は、旧法なのか、新法なのか、という部分も確認が必要です。
新法と旧法の違いについてもっと詳しく知りたい方はこちらのページも合わせてご覧ください。
http://shinseiland.com/#columu_a_01
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