借地権とは?

借地権とは?

-目次- 借地権はじめの一歩 ~借地権の大枠を理解しよう~

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借地権はじめの一歩 ~借地権の大枠を理解しよう~

不動産取引にまつわるトラブルは多々ありますが、なかでも多いのが借地権にまつわるトラブル。

契約時・更新時に揉め、売却・相続のときに揉め・・・問題が起きるのには様々な原因がありますが、地主さんや借地人さんが「借地権について正しい知識を持っていないこと」が原因になっているケースも少なくありません。

本来、借地権というのは、正しい理解のもとで活用できれば、地主さんも借地人さんもWin-Winの関係になれるはず。

以下では、借地権のキホンをやさしく解説していきます。

「借地権を大まかに理解しておきたい」という方も、「借地権を詳しく知るための第一歩にしたい」という方も、ぜひ参考にしてください。

借地権の定義を知ろう!

借地権の定義を知ろう!

借地権(しゃくちけん)とは、簡単に言えば「土地を借りる権利」のこと。

もう少し詳しく言うと、建物を所有するために、地代を払い、第三者の土地を借りる権利のことです。

【押さえておきたい基本用語】

  • ⇒  借地権が付いている(設定されている)土地を「底地」と言います。
  • ⇒  底地の所有者を、「地主」「底地権者」「借地権設定者」と言います。
  • ⇒  土地を借りて使う人を、「借地権者」「借地人」と言います。
  • ⇒  借地権者が土地を借りる対価として地主に支払う賃料を「地代」と言います。

借地権はどうしたら成立する?

借地権は土地を借りる権利ですが、土地を借りていればどんな場合でも借地権が成立するわけではありません。

借地借家法2条1号では、「借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地賃借権をいう」と規定しています。

この規定を噛み砕くと、借地権が成立するためには、「建物の所有を目的とすること」、かつ「地上権または土地賃借権であること」が要件になってきます。

この2つの要件を満たしていれば、借地借家法の適用を受ける借地権となるのです。

⇒ 建物の所有を目的とすること

借地権が成立するためには、借地権者が「建物を建てる」目的で土地を借りなければいけません。

たとえば、駐車場や資材置き場にするために土地を借りる場合などは、借地権は成立しません。

借地権者が、実際に建物を建て、その建物を利用することが必要になってきます。

⇒ 地上権または土地賃借権であること

詳しくは後述しますが、借地権というのはあくまで総称で、具体的には「地上権」、または「土地賃借権」のことを言います。

土地を借りる権利としては、地上権や土地賃借権の他に、無償で土地を借りることができる「使用貸借権」がありますが、これは借地権の対象にはなりません。

たとえば、親の土地を子供が無償で借りて、そこに建物を建てても、使用貸借権であるため借地権にはならないのです。

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借地権の全体像を把握しよう!

借地権の全体像を把握しよう!

後の理解をスムーズにするために、まず借地権の全体像を把握しましょう。

現在、存在している借地権は以下のように分類されます。

まず、「普通借地権」か「定期借地権」かの違いがあります。
そして、普通借地権は、「旧法借地権」と「新法借地権」に分かれます。

また、定期借地権には、「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」の3種類があります。

借地権の歴史

借地権の歴史

1.借地権の歴史(地主と借地権者の権利関係の歴史)

近代における借地の歴史は、明治時代まで遡る。
江戸時代は、領主以外には土地を所有するという概念はなく、農民はあてがわれた土地の面積に応じて耕作し、年貢を納めていた。
明治政府が税収を年貢から金納にしたところから、近代の借地権の歴史は始まる。

明治8年(1875年) 地租改正

明治政府は、税収の安定のため税を米での納税から金納とすることとし、地券(地名・地番・地種・地積・地価・租税額・土地所有者記載)を発行し土地所有者に納税させるようになったのです。
しかし、当時の納税額はとても高いもので、土地を手放して借地をする借地権者が誕生することとなりました。

明治29年(1896年) 民法制定

私人間の権利義務関係を規律する法「民法」により市民生活の基本ルールが定められました。
この民法の原則には、「所有権絶対の原則」があり、土地の所有権は絶対的なもので債権である借地権は非常に弱いものでした。
それゆえ土地の所有者が代われば借地権者を追い出すことが容易に可能であったのです。
このころ日清戦争・日露戦争による戦争需要などで産業が発達し都会に人が集中してくる中で、地価は高騰し、この原則は横暴な地主を誕生させることとなりました。

明治42年(1909年) 建物保護に関する法律制定

横暴な地主からの借地権者保護のため、「建物保護に関する法律」が制定され、借地権者は建物を登記すれば、新しい地主に対抗できるようになりました。

大正10年(1921年) 借地法・借家法制定

借地・借家に関するはじめての法律の誕生。借地権の目的(堅固・非堅固)、期間が決められ、更に、借地権の売買・更新・建物の増改築・再建築時には地主の承諾を得る必要性が認められることとなりました。

大正13年(1938年) 借地借家臨時処理法

関東大震災でバラック生活を余儀なくされた被災者を救い、円滑な震災の復興を目指すため、バラック建物を借地権と認めることとしました。 このため、強制的に借地が発生し、関東では借地が急増することとなったのです。

昭和14年(1939年) 地代家賃統制令

日中戦争による戦争特需で、都心部への人口集中はさらに加速化され、土地価格・家賃・地代の上昇が続く中、国民生活の安定をはかって戦争を遂行するため、国は国家総動員法に基づき、地代家賃統制令が発行され地代家賃の統制を行いました。

結果、特需による地価高騰下の中で適正な地代家賃の収受ができなくなった地主が、土地の売買を繰り返し、民法の所有権絶対の原則を盾に借地権者や借家人の立退きが相次ぐこととなり、この売買に伴う相次ぐ立退きにより、地震で建物が倒壊するように多くの建物の解体が行われたため、こういった土地取引を「地震売買」などといわれることとなり、社会問題となったのです。

昭和41年 借地法・借家法改正

借地権は、売買・増改築・再建築の際、地主の承諾が必要ですが、これを承諾しない地主が多く、借地権者と地主とのトラブルが顕著となり、地主に代わり裁判所が承諾することが出来る「借地非訟事件手続き」が導入されました。
これにより、一度貸した土地を地主が取り戻すことは、決定的に難しくなることとなったのです。

平成4年 借地借家法(新法)制定

昭和60年代から平成2年頃まで続いたバブル景気のもと、各地で再開発が進む中、旧借地法・借家法の下での地主と借地権者との不和が露呈し、もはや時代遅れになった借地権や借家に拘わる法律の改正が行われました。

借地借家法(新法)が制定され、新たに「定期借地権」が創設され、地主も借地権者も土地を計画的に利用できるようにしたこと、また、地主による契約解除や更新拒絶の正当事由の中に、相応の対価を盛り込んだことで、再開発や土地の活性化がしやすくなったのです。

2.問題になるのは旧借地法適用の借地権

平成4年に借地借家法が制定され、旧借地法・借家法は廃止されました。
しかし、法律は過去に遡って遡及されないのが原則で、現在市場には、現行法のもとで新たに作られた新法適用借地権と、旧借地法・旧借家法に基づく旧法適用借地権との両方が存在することとなりました。
現在、多くの地主が頭を抱えているのは、大体が後者の旧法適用の借地権です。

新法のもと新設された借地権は、新設時に相応の権利金や保証金の授受がなされ、借地期間に関しても定期借地権などの選択肢も設けられました。
いわゆる地主にとっても借地権者にとっても権利のはっきりした比較的安心の出来る借地契約が締結出来るようになったのです。

しかし、新法が出来るまでの旧借地法の基での借地権は、借地権者保護を優先し、地主の絶対的な権利(民法での所有権は債権に勝るという原則)を制限し、借地権者の権利を大きくしてきた背景がありました。

特に相談をうける借地権の多くは、戦前戦後の動乱などで家に困った人に、地主が善意で「空いている土地に家を建てて住むことを認めた」といった(また地主にとっても生活のために土地を貸すことが手っ取り早かったことも背景にあります)、ともすれば正式な土地賃貸借契約書も作成されずに権利金も保証金もなく自然発生的に土地賃貸借がなされているケースも多くあります。

太平洋戦争勃発の直前に国は旧借地法・借家法を改正し、正当事由無く借地権を解除できなくし、地主が一度貸した土地を返却してもらうことが難しくなっていた。
戦前戦後期の地主や借地権者には、将来の立ち退きや満期のときのことまで考える余裕は無かったであろう。

また、戦後のハイパーインフレの中、地代家賃の高騰を危惧したGHQは、かつての地代家賃統制令を復活させ、また財産評価(路線価)における借地権割合により、地主の権利(底地)の資産価値が激減し、借地権者の資産価値が急激に大きくなったのです。

こういった歴史的背景が、当然の権利となった借地権としての権利を主張する借地権者側と、自分たちが何をしたのでなく、ただ、法律が変わることにより小さくなった資産を少しでも取り戻したい地主側との間に、大きなすれ違いを生むこととなったのです。

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借地権について知らないとトラブルになる!?

その時代に合わせて改善されている借地法ですが、借地権はいまだに不動産業界の中では特にトラブルの多い部類になります。

ここでは地主・借権者が実際に直面したトラブルをご紹介します。

トラブル事例①【地主】:勝手に借地の建物を売却!しかも知らない人が住んでいる

借権者が無断で借地上の建物を売却、しかもすでに知らない人が住んでしまっている!
このような信じられないトラブルも実際にご相談いただいたことがあります。

このような状況になったとき、地主はどのように対応すれば良いのでしょうか。
選択肢はいくつかありますが、条件を満たせば土地の明け渡しも求められます。

勝手に借地上の建物を売却して、すでに知らない人が住んでいる・・・

トラブル事例②【地主】:借権者が近隣住民に迷惑行為を繰り返してしまう

借権者が騒音など、近隣住民への迷惑行為を行っている。しかも、注意しても全く改善する様子がない。そんなトラブルもあります。

契約段階で気付けたら手の打ちようもありますが、契約後に借権者の問題が発覚するケースも多々あります。

このような場合は「信頼関係の破綻による借地契約の解除」が可能です。ただ、何も知らないまま対処できずにいると、非常に重いトラブルに発展してしまう恐れがあります。

事前に相談できる相手を見つけておくのが最善の予防策です。

【借地権の窓口】近隣への迷惑行為を続けている借地権者との契約は解除できますか?

トラブル事例③【地主・借権者】:地代の値上げでトラブル!

地代の値上げは多くの地主にとって大きな悩みの種ですし、借権者様にとっても家計に影響する大きな問題です。

軽はずみに借権者に値上げを提案しても拒絶されることも多く、最悪の場合、せっかく築いてきた信頼関係が崩れてしまう可能性もあります。

地主様の視点で値上げについて考えた際、値上げのタイミングについては借地借家法では「税金・物価の上昇、また周辺の土地の地代よりも安いと感じれば、いつでも値上げしてもいい」と定められているので、正当な理由があれば、地主は提案することが可能です。

双方が納得いくように、「適切な相場」、「値上げのタイミング」、「交渉の運び方」を意識して交渉を進める必要があるでしょう。

【借地権の窓口】地代の値上げをしたいけどできますか?

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借地権の分類01 「旧法借地権」と「新法借地権」の違いを押さえよう!

借地権の分類01 「旧法借地権」と「新法借地権」の違いを押さえよう!

借地権は、借地契約のタイミングによって適用される法律が違います。借地に関する法律は、大正時代から「借地法」(旧法)が運用されてきましたが、平成4年(1992年)に法改正が行われ、「借地借家法」(新法)が制定されました。

そのため、借地権は法改正を境にして、旧法に基づく「旧法借地権」と新法に基づく「新法借地権」に分けて考えなければいけません。

「法律が変わったのだから、もう旧法借地権は存在しないのでは?」と思う方もいるかもしれませんが、それは違います。

現在は、旧法借地権と新法借地権が混在しています。

平成4年7月31日までの契約に基づく借地権は旧法が適用され、平成4年8月1日以降の契約に基づく借地権は新法が適用されるのです。

更新しても新法借地権に切り替わらない!?

借地借家法が施行されてから24年以上経っていますが、まだまだ旧法借地権は存在しています。

ここで注意したいのは、たとえば今、旧法借地権に基づく契約を更新しても、新法借地権に切り替わるわけではないということです。

旧法借地権を新法借地権に切り替えるには、旧法に基づく借地契約を解除したうえで、新法に基づく借地契約を新たに締結する必要があります。

旧法借地権

平成4年7月31日までに、すでに借地契約が成立していた借地権は旧法借地権となります。

旧法は、借地権者の立場を守ることに重点が置かれていたのが特徴です。
たとえば、契約期間を定めていても、地主が正当事由をもって更新を拒絶しない限り、自動的に契約は更新されます。

また、借地権者には建物買取請求権が認められており、借地契約の満了時に地主に建物を買い取ってもらうことができます。

借地権者からすれば半永久的に土地を使い続けることができますが、地主からしたら、一度土地を貸すとなかなか返ってこないのがリスクです。

旧法借地権の存続期間

旧法では、建物を堅固建物(石造・レンガ造・コンクリート造・ブロック造など)と、非堅固建物(木造など)に区分しており、それぞれで借地権の存続期間が異なります。

  契約時の存続期間 最初の更新後の存続期間
堅固建物 期限の定めがない場合 60年 30年
期限の定めをする場合 30年以上 30年以上
非堅固建物 期限の定めがない場合 30年 20年
期限の定めをする場合 20年以上 20年以上

新法借地権

平成4年8月1日以降に借地契約が成立した借地権で、定期借地権ではない普通借地権です。

新法借地権も、旧法借地権の性格を受け継いでおり、契約満了時に、借地権者が地主に建物買取請求ができるのは同様です。

新法借地権で変更されたのは、借地権の存続期間です。

【新法借地権の存続期間】

新法において借地権の存続期間は、一律30年とされました。

ただし、地主・借地権者がこれより長い期間を定める場合は、その期間が存続期間となります。

また、契約を更新する場合の期間は、1回目の更新では20年、2回目以降の更新では10年とされました。

こちらも、当事者間の合意があれば、この期間より長く設定できます。

なお、旧法においては堅固建物と非堅固建物で借地権の存続期間が異なっていましたが、新法においてはその区別はなくなりました。

  契約時の存続期間 最初の更新後の存続期間 2回目の更新後の存続期間
期限の定めがない場合 30年 20年 10年
期限の定めをする場合 30年以上 20年以上 10年以上

借地権の種類02 「普通借地権」と「定期借地権」の違いを押さえよう!

借地権の種類 「普通借地権」と「定期借地権の違いを押さえよう!

(1)普通借地権

普通借地権は、契約期間が満了した際に更新ができる借地権です。

契約満了時に借地権者に更新の意思がある場合は、地主側に更新を拒否する正当事由がない限り、自動的に契約が更新されます。

また、契約満了時に借地権者が建てた建物が残っていれば、地主に買い取ってもらうことができます。

(2)定期借地権

借地法(旧法)は、借地権者の権利が優先されていましたが、借地借家法(新法)では地主の立場の安定が図られました。

借地借家法の制定によって生まれたのが、「定期借地権」という制度です。

普通借地権が、契約更新が前提となっていたのに対し、定期借地権は契約更新の概念がなく、契約満了とともに借地関係が終了するのが特徴です。

なお、定期借地権は、「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」の3種類があります。

(2-1)一般定期借地権

借地権の存続期間を50年以上として設定される定期借地権で、建物の用途は限定されません。

契約更新はなく、契約満了にともなって借地権は消滅します。

また、借地権者に建物買取請求権が認められていないため、契約満了時、借地権者は建物を取り壊し、土地を更地にして地主に返還しなければいけません。

(2-2)建物譲渡特約付借地権

借地権の存続期間を30年以上として設定される定期借地権です。

契約満了時に、地主が借地上の建物を買い取ることをあらかじめ約定するのが特徴。

借地権者が地主に建物を譲渡した時点で借地権は消滅します。

(2-3)事業用定期借地権

事業用の建物の所有を目的する定期借地権で、10年以上50年未満の期間を定めます。

建物の用途は事業用である必要があるため、賃貸マンションのような居住用の建物は対象から外れます。

また、公正証書によって借地契約が締結されることが要件となります。

一般定期借地権と同じく、契約満了にともなって借地関係は終了し、借地権者は建物を取り壊し、土地を更地にして地主に返還しなければいけません。

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借地権の種類03 「地上権」と「土地賃借権」の違いを押さえよう!

借地権の種類03 「地上権」と「土地賃借権」の違いを押さえよう!

地上権

地上権とは「物権」であり、土地を直接的に支配できる強い権利です。

第三者への対抗要件は「地上権設定登記」となっており、地主はその登記に協力する義務があります。

土地売買によって地主が変わったとしても、地上権者は新たな地主に対して地上権を主張することができ、土地を引き続き使い続けることができます。

また、地上権を第三者に譲渡する場合も、地主の承諾は必要なく売買することができます。

土地賃借権

土地賃借権とは「債権」です。

債権とは、契約の相手方(債務者)に対して一定の行為を請求できる権利です。

土地賃借権は地主に対して土地の使用を請求できる権利に過ぎず、土地賃借権を第三者へ譲渡する場合や建物を建て替える場合には、必ず地主の承諾が必要になります。

また、土地売買によって地主が変わった場合でも、新たな地主に対して土地賃借権を主張することができますが、その際は、土地賃借権が存在する土地上の建物に登記をしていることが必要になります。

  地上権 土地賃借権
第三者への譲渡 借地権者は、地主の承諾なしに地上権を自由に譲渡できる。 借地権者が土地貸借権を譲渡するには、地主の承諾が必要。
登記 地主に登記の協力義務があるため、借地権者が希望すれば登記される。 地主に登記の協力義務がないため、一般的には登記されない。

借地権と税

借地権と税

相続税

親などが亡くなるなどで、その人が所有していた不動産を相続する際、相続税が発生します。その時に土地を借りて建物を建てている場合、借地権も相続税の対象になります。

・普通借地権
・定期借地権
・一時使用目的の借地権

どれだけ相続税を払わなければならないかは、相続税評価額が大きく関係してきます。
その相続税評価額は借地権の種類によって異なります。
計算式を以下でそれぞれご紹介します。

普通借地権の場合

借地権の相続税評価額は、実際は借りている土地でも自分が所有して自分が使用する土地(自用地)であると仮定した評価額に借地権割合をかけて計算します。

通常の借地権の相続税評価額=自用地価額×借地権割合

定期借地権の場合

定期借地権の相続税評価額は、自用地価額に借権者に帰属する経済的利益とその存続期間を考慮した割合をかけて求めます。

複雑な計算式になるのですが、国税庁ホームページにある「定期借地権等の評価明細書」に値を記入することで、比較的簡単に計算ができます。

引用:[手続名]定期借地権等の評価明細書

一時的に使用する借地権

一時的に使用する目的の借地権の価額は、雑種地の賃借権と同じ方法で評価します。

(1) 地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権(例えば、賃借権の登記がされているもの、設定の対価として権利金や一時金の支払のあるもの、堅固な構築物の所有を目的とするものなどが該当します。)
雑種地の自用地としての価額×法定地上権割合と借地権割合とのいずれか低い割合

(2) (1)以外の賃借権
雑種地の自用地としての価額×法定地上権割合×1/2
(注) 法定地上権割合とは、その賃借権が地上権であるとした場合に適用される相続税法第23条に規定する割合をいいます。

引用:国税庁

その他、借地権に関わる税金

相続税のほかにも、借地権に関わる税金はたくさんあります。

取得時、取得後、売却時など各シーンで払わなければならないことがあるので、あらかじめ知っておくことで急な出費に驚くケースが減るでしょう。

代表的な3つの税を紹介しましょう。

不動産取得税

借りる土地に建っている家などの建物などを購入したときに掛かる税です。費用は建物の価格に控除額を差し引いた後、4%を掛けた金額になります。

固定資産税・都市計画税

都道府県が徴収する税金です。軽減措置などもありますが、基本的には、その年の土地・建物の課税標準額に固定資産税は1.4%、都市計画税は0.3%掛けた金額となります。

譲渡税

借地権を売却した時にかかる税金です。
課税譲渡所得は、譲渡価格-(取得費+譲渡諸費用)-特別控除額で算出されます。
短期譲渡、長期譲渡で税率が変わり、短期では税率39%、長期では20%になります。

また、居住用財産としての借地権を譲渡した場合、譲渡所得から3,000万円迄の特別控除があり、その部分は課税されず、更に所有期間が10年を超えている場合は3,000万円を超えた課税譲渡所得に対し、税率が軽減され14%になります。

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借地権を売買する不動産業者の選び方

借地権を売買する不動産業者の選び方

不動産業者

借地権と底地の売買などを行なっている不動産業者を選びます。

ただ、「借地権・底地の売買」を取り扱っていても、専門分野は別の不動産会社もあるので、スムーズに取引を進めるために、専門の業者を選ぶことをおすすめします。

私たち新青土地コーポレーションは借地権・底地の売買に特化した会社であり、司法書士事務所・公認会計士税理士事務所併設で、不動産・相続・税金などのお悩みをワンストップで解決することが可能です。

よくあるご質問

【地主様からの質問】

貸している土地を売却することはできるの?
売却することは可能です。借権者に売却するケース、第三者に売却するケースが多いです。
貸している土地を相続することはできるの?
相続することは可能です。その場合、借権者の了承も必要ありません。

【借権者様からの質問】

借地にある建物の増改築は可能ですか?
可能です。ただし、地主様の承諾が必要で、承諾料を払う必要があります。
借地を相続する場合、名義書換料は発生しますか?
相続に限り、名義書換料は発生しません。生前贈与などの場合は必要になります。
また、相続には地主様の承諾も必要ありません。
借地権は売却できますか?
地主様の承諾があれば、売却可能です。その場合、譲渡税と承諾料が必要になります。

まとめ~借地権を活用するメリットとは?~

まとめ~借地権を活用するメリットとは?~

ここまで借地権の全体像を解説してきましたが、結局のところ、借地権を活用するとどんなメリットがあるのでしょうか? 

最後に、地主にとってのメリットと借地権者にとってのメリットについてご説明します。

地主様にとっての主なメリット

メリット01 安定収入を得られる!

土地を貸すことで、毎月地代が入ってきますし、契約更新時には更新料などの収入も得られます。立地などによって変わりますが、地代は固定資産税・都市計画税の2~3倍が相場とされています。ただし都心部では、住宅地で3~5倍、商業地で5~7倍といったところが相場になります。

メリット02 固定資産税の負担を軽減できる!

更地のまま土地を持っていても、固定資産税の軽減措置はありませんが、居住用建物の敷地となっていれば、固定資産税が軽減されます。

メリット03 相続税の負担を軽減できる!

広大な土地を持っているほど、相続税の評価額も高額になりますが、その土地に借地権が付いていると、底地割合のみの相続税評価になるため、相続税の負担も軽減されます。

借地権者様にとっての主なメリット

メリット01 不動産購入費を削減できる!

借地権は所有権に比べて安いため、不動産の購入費を抑えられます。もちろん、借地権を取得しても土地の取得税が課せられることはありませんし、登記費用も発生しません。

メリット02 土地の固定資産税・都市計画税の負担がない!

当然のことですが、土地の固定資産税や都市計画税の納税義務を負うのは地主ですから、借地権者の負担はありません。

メリット03 半永久的に住み続けられる!

旧法借地権の場合の話ですが、契約更新が前提となっているため、借地権者は半永久的に住み続けることができます。地主は正当な事由がない限り、更新を拒絶できません。

借地権の相続に関する知識が豊富な専門家をお探しなら ~借地権の売買などの無料相談はお気軽に~

借地権を相続する際は、被相続人の登記名義から相続人へ名義変更を行うことになります。
また、相続した借地権を売却するとなると、様々な手続きや書類の作成、地主との承諾交渉が必要です。
その際、何から始めたら良いのか分からずに困ってしまう方もいらっしゃるでしょう。
新青土地コーポレーションでは、ひとつのオフィスに不動産コンサルタント会社や司法書士事務所、公認会計士・税理士事務所が併設しておりますので、様々なご相談に対応することが可能です。
知識が豊富な専門家をお探しの方は、ぜひ新青土地コーポレーションにお任せください。お問い合わせをお待ちしております。

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