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借地権の歴史

借地権の歴史

昨今、借地権にかかるトラブルの相談ごとが多くきていますが、借地権に係るトラブルの背景には、明治以降の借地権に関する法改正などの歴史的背景があり、それが、地主側と借地権者側との間での借地権に向かい合う感情の違いを生んでいるといっても過言ではありません。

以下、借地権の歴史をかいつまんでみます。借地権者・地主ともに借地権の歴史を知っていれば、相手方の言い分もわかることもあれば、自分の考えを検証することも出来ます。


地主と借地権者の権利関係の歴史

近代における借地の歴史は、明治時代まで遡ります。江戸時代は、領主以外には土地を所有するという概念はなく、農民はあてがわれた土地の面積に応じて耕作し、年貢を納めていました。明治政府が税収を年貢から金納にしたところから、近代の借地権の歴史は始まります。

明治8年(1875年) 地租改正
明治政府は、税収の安定のため税を米での納税から金納とすることとし、現在の所有権島沖制度の原型である地券(地名・地番・地種・地積・地価・租税額・土地所有者記載)を発行し土地所有者に納税させるようになりました。しかし、当時の納税額はとても高いもので、土地を手放して借地をする借地権者が誕生することとなりました。
明治29年(1896年) 民法制定
私人間の権利義務関係を規律する法「民法」により市民生活の基本ルールが定められました。この民法の原則には、「所有権絶対の原則」があり、土地の所有権は絶対的なもので債権である借地権は非常に弱いものでした。それゆえ土地の所有者が代われば借地権者を追い出すことが容易に可能であったのです。このころ日清戦争・日露戦争による戦争需要などで産業が発達し都会に人が集中してくる中で、地価は高騰し、この原則は横暴な地主を誕生させることとなりました。
明治42年(1909年) 建物保護に関する法律制定
横暴な地主からの借地権者保護のため、「建物保護に関する法律」が制定され、借地権者は建物を登記すれば、新しい地主に対抗できるようになりました。しかし、賃借権による借地の存続期間が20年を超えることが出来ないことや、借地契約期間満了時の処理等の多くの問題がありました。
大正10年(1921年) 借地法・借家法制定
借地・借家に関するはじめての法律の誕生。借地権とは「建物所有を目的とする地上権ないし賃借権という」という定義から始まり、借地権の目的(堅固・非堅固)、期間が決められ、更に、借地権の売買・更新・建物の増改築・再建築時には地主の承諾を得る必要性が認められることとなりました。
大正11年(1922年) 借地借家調停法
多発する借地・借家のトラブルを、簡易かつ迅速に解決するため「借地借家調整法」が定められました。土地・建物の賃借・地代や家賃等に争いが生じた場合には、裁判所に調停の申し立てをすることが出来るようになりました。
大正13年(1938年) 借地借家臨時処理法
関東大震災でバラック生活を余儀なくされた被災者を救い、円滑な震災の復興を目指すため、バラック建物を借地権と認めることとしました。このため、強制的に借地が発生し、関東では借地が急増することとなったのです。
昭和14年(1939年) 地代家賃統制令
日中戦争による戦争特需で、都心部への人口集中はさらに加速化され、土地価格・家賃・地代の上昇が続く中、国民生活の安定をはかって戦争を遂行するため、国は国家総動員法に基づき、地代家賃統制令が発行され地代家賃の統制を行いました。結果、特需による地価高騰下の中で適正な地代家賃の収受ができなくなった地主が、土地の売買を繰り返し、民法の所有権絶対の原則を盾に借地権者や借家人の立退きが相次ぐこととなり、この売買に伴う相次ぐ立退きにより、地震で建物が倒壊するように多くの建物の解体が行われたため、こういった土地取引を「地震売買」などといわれることとなり、社会問題となったのです。
昭和16年(1941年) 借地法・借家法改正
当時所有者が代わると簡単に立ち退きが出来た状況を打開するため、貸主側からの解除には自己使用の必要性など「正当事由」が必要とされました。徴兵の義務を課していた日本では、軍人が安心して出兵できるようになったのです。(参考:この年の12月に日本軍は真珠湾攻撃を行い大戦の火ぶたが切られました。)
昭和41年(1966年) 借地法・借家法改正
借地権は、売買・増改築・再建築の際、地主の承諾が必要ですが、これを承諾しない地主が多く、借地権者と地主とのトラブルが顕著となり、地主に代わり裁判所が承諾することが出来る「借地非訟事件手続き」が導入されました。これにより、一度貸した土地を地主が取り戻すことは、決定的に難しくなることとなったのです。
平成4年(1992年) 借地借家法(新法)制定
昭和60年代から平成2年頃まで続いたバブル景気のもと、各地で再開発が進む中、旧借地法・借家法の下での地主と借地権者との不和が露呈し、もはや旧法の下での借地権は時代遅れになっていたのです。そこで借地権や借家に関わる新たな法律として、「借地借家法(新法)」が制定され、新たに「定期借地権」が創設され、地主も借地権者も土地を計画的に利用できるようにしたこと、また、地主による契約解除や更新拒絶の正当事由の中に、相応の対価を盛り込んだことで、再開発や土地の活性化がしやすくなったのです。

問題になるのは旧借地法適用の借地権

平成4年に借地借家法が制定され、旧借地法・借家法は廃止されました。しかし、法律は過去に遡って遡及されないのが原則で、現在存在している借地権は、現行法のもとで新たに作られた新法適用借地権と、旧借地法に基づく旧法適用借地権との両方が存在することとなりました。

現在、多くの地主が頭を抱えているのは、殆どが後者の旧法適用の借地権です。

新法のもとでは、借地権を新設する際、殆どのケースで権利金や保証金の授受がなされ地主の持つ所有権の土地に借地権という権利を設定することの対価がはっきりしています。また、借地期間に関しても定期借地権などの選択肢も設けられ、いわゆる地主にとっても借地権者にとっても権利や期間のはっきりした比較的安心の出来る借地契約が締結出来るようになったのです。

しかし、新法が出来るまでの旧借地法の下での借地権は、借地権者保護を優先し、地主の所有権を持っているという絶対的な権利(民法での所有権は債権に勝るという原則)を制限し、借地権者の権利を大きくしてきた背景がありました。

特に相談を受ける借地権の多くは、戦前戦後の動乱などで住むところに困った人に、地主が善意で「空いている土地に家を建てて住むことを認めた」といった(また地主にとっても生活のために土地を貸すことが手っ取り早かったことも背景にあります)、ともすれば正式な土地賃貸借契約書も作成されずに権利金も保証金もなく自然発生的に土地賃貸借がなされているケースも多くあります。

太平洋戦争勃発の直前に国は旧借地法・借家法を改正し、正当事由無く借地権を解除できなくし、地主が一度貸した土地を返却してもらうことが難しくなっていました。戦前戦後期の地主や借地権者には、将来の立ち退きや満期のときのことまで考える余裕はありませんでした。また、戦後のハイパーインフレの中、地代家賃の高騰を危惧したGHQは、かつての地代家賃統制令を復活させ、また財産評価(路線価)における借地権割合により、地主の権利(底地)の資産価値が激減し、借地権者の資産価値が急激に大きくなったのです。

こういった歴史的背景が、当然の権利となった借地権としての権利を主張する借地権者側と、自分たちが何をしたのでなく、ただ、法律が変わることにより小さくなった資産を少しでも取り戻したい地主側との間に、大きなすれ違いを生むこととなったのです。

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